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經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定
經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房相對于商品房具 有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、適用性。它有以下一些作用：
1.解決了(中)低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定;
2.優(yōu)化了房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房價(jià)格不合理上漲;
3.經(jīng)濟(jì)適用房邊緣集聚有利于城市中心空間布局優(yōu)化;
4.改善了城市環(huán)境，帶動了城郊結(jié)合部的發(fā)展。
它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對同期市場價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。
一、 借名買房合同效力認(rèn)定
“借名買房”即指不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購買人，而實(shí)際出資的則是另外的人。對于這一協(xié)議的性質(zhì)，有人認(rèn)為是合同的概括轉(zhuǎn)移，也有人認(rèn)為是一種民事權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者是期房買賣合同。
(一)合同概括轉(zhuǎn)移
對于借名買房合同，通行的觀點(diǎn)認(rèn)為這是一種合同權(quán)利義務(wù)概括性轉(zhuǎn)移行為，即經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)利人通過合同方式將購房合同中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給第三方。對于該合同的效力，在司法實(shí)踐中，一般有判定合同有效和無效兩種做法。
一種做法是判定該買賣合同有效。該做法認(rèn)為，我國沒有針對經(jīng)濟(jì)適用房方面的法律、行政法規(guī)，因此合同的效力應(yīng)該根據(jù)合同法通則來判定;合同是雙方真實(shí)意思的表示，且不具備合同法規(guī)定的無效情形，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及一些地方法規(guī)，均不屬于導(dǎo)致合同無效的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，在判決中不能加以引用。但因在履行該合同時(shí)與國家經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相悖而無法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故根據(jù)合同法 有關(guān)規(guī)定作出合同有效但不能實(shí)際履行予以解除的判決。
判決合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移有效的做法，貌似合理，卻經(jīng)不起推敲。
首先，該做法沒有對經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的主體加以全面考慮。在判決中，僅僅考慮了買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，而忽略了原合同中的權(quán)利人。所謂原合同權(quán)利，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商和集資建房中的企事業(yè)單位所擁有的權(quán)利�！逗贤ā返�88條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”可見，經(jīng)對方同意是概括轉(zhuǎn)讓的一個(gè)必要條件。因?yàn)楦爬ㄞD(zhuǎn)讓包含了合同債務(wù)轉(zhuǎn)移，而合同債務(wù)轉(zhuǎn)移要征得債權(quán)人的同意。在經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，幾乎都是雙方暗中簽訂，并未通知原合同的債權(quán)人，更談不上經(jīng)過原合同債權(quán)人的同意。
其次，判定協(xié)議有效的做法沒有考慮到處分權(quán)的完整性。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”可見，在房屋買賣中，并不能單獨(dú)出讓房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)是來自國家劃撥或企事業(yè)單位自身提供，在提供給適格購買人時(shí)，并未將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓購買人。同理，有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格者也不能將未取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)他人。
無權(quán)處分人的處分行為屬于效力待定的民事行為，同時(shí)，我國《合同法》第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。但僅僅依據(jù)該條來判定合同效力待定或有效是不充分的，作為經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)的所有者的國家不是一個(gè)民事主體，無法對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓這一民事行為進(jìn)行確認(rèn)，況且這也不符合國家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷。
無論從何種角度來看，對于經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，法院只能判定其是無效的，而非有效或效力待定。
(二)、購房期權(quán)轉(zhuǎn)讓
有人認(rèn)為“借名買房”實(shí)際上是一種購房期權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)合同的相對性，開發(fā)商與具有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格者之間的債務(wù)仍由其本人來承擔(dān)，即支付購房款的義務(wù)，這一債務(wù)關(guān)系并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。在借名買房的合同中，雙方讓渡的僅僅是購房的權(quán)利，并且這一權(quán)利讓渡在協(xié)議中往往以明確的價(jià)格表示出來。民事權(quán)利具有可轉(zhuǎn)移性，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思之表達(dá)，況且債權(quán)轉(zhuǎn)移不需要經(jīng)過原債務(wù)人同意，因此，不少人認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。
對于該協(xié)議是購房期權(quán)轉(zhuǎn)讓這一說法，我們姑且不去討論其定性的正確性。在此，僅僅討論這種權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)讓性。民事權(quán)利是民事主體依法享有并受法律保護(hù)的利益范圍或者實(shí)施某一行為(作為或不作為)以實(shí)現(xiàn)某種利益的可能性。簡單的說，就是權(quán)利主體對實(shí)施還是不實(shí)施一定行為的選擇權(quán)。這種民事權(quán)利的選擇權(quán)是指行使或不行使的權(quán)利而并不等價(jià)于轉(zhuǎn)讓權(quán)。若對民事權(quán)利按是否具有轉(zhuǎn)移性來劃分，民事權(quán)利可分為專屬權(quán)與非專屬權(quán)。這里的非專屬權(quán)具有轉(zhuǎn)移性，如財(cái)產(chǎn)權(quán)，而專屬權(quán)不具有轉(zhuǎn)移性，如人格權(quán)和身份權(quán)。人格權(quán)是社會個(gè)體生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是整個(gè)法律體系中的一種基礎(chǔ)性權(quán)利。如果一個(gè)人連基本的生存條件都不能滿足，還談什么其它權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房制度就是滿足低收入人群生存和發(fā)展權(quán)的有力保障。因此經(jīng)濟(jì)適用房購買期權(quán)并非完全意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，更多的是具備了人身權(quán)屬性。
通過一個(gè)鮮明的對比也許會更為直觀。在證券市場上有種股票期權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是在金融領(lǐng)域中將權(quán)利和義務(wù)分開進(jìn)行定價(jià)。權(quán)利和義務(wù)分離后即出現(xiàn)了單純的權(quán)利買賣行為。這種權(quán)利的取得方式是在市場上通過集合競價(jià)，價(jià)高者得，而權(quán)利取得人的直接目的是為了賺取更多的利潤。反過來再看經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)，若把它看成完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，該權(quán)利的取得也應(yīng)是按市場規(guī)律來辦，價(jià)高者得。事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)只賦予住房困難家庭，并不是哪個(gè)出的價(jià)高就給誰，并且賦予經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)的目的是為了保障困難家庭的生存權(quán)，并不是讓他們?nèi)ミM(jìn)行盈利活動。
經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)和典型意義的財(cái)產(chǎn)權(quán)有明顯的區(qū)別，并不能向其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣任意轉(zhuǎn)讓。若認(rèn)為借名買房是一種購房期權(quán)轉(zhuǎn)讓的話，那么該合同也因權(quán)利不具備轉(zhuǎn)讓性而無效。
(三)、期房買賣
有部分認(rèn)為，借名買房合同性質(zhì)上屬于期房買賣合同。對于這一觀點(diǎn)可以直接依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……..(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”之規(guī)定做出合同無效判決。
雖然當(dāng)事人對于借名買房合同的性質(zhì)可能有不同的理解和認(rèn)識，但這并不影響判決該類合同無效的結(jié)果。在司法審判活動中，法官可根據(jù)原、被告不同的訴求、辯論觀點(diǎn)加以有針對性的反駁，做到說理充分于法有據(jù)。
二、未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同之效力認(rèn)定
對于取得房產(chǎn)證而未滿五年期限的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為，因找不到明確的法律規(guī)定，也給司法實(shí)踐帶來了困難。法院在具體判決中一般判定該轉(zhuǎn)讓行為無效，但往往因說理不明，使得難以讓當(dāng)事人信服。
七部委聯(lián)合發(fā)布的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購……..”。該條雖然對未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行了明確規(guī)定，但因其不是合同法中判定合同無效的“違反法律、行政法規(guī)”情形，無法作為法院判決的依據(jù)。該條雖不足以作為判決的依據(jù)，但是我們卻看到政府對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的態(tài)度是明確的，即對購買經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年的轉(zhuǎn)讓行為堅(jiān)決制止。
在此，我們應(yīng)結(jié)合另一個(gè)法規(guī)來綜合分析。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。”經(jīng)濟(jì)適用房土地是政府劃撥取得，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，而現(xiàn)實(shí)情況是政府嚴(yán)厲打擊未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓行為。因此，我們可以判定，得不到政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓行為是無效的。
《城市房地產(chǎn)管理法》制定主體是全國人大常委會，完全可以作為判決的依據(jù)。七部委的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法雖是部門規(guī)章，但可以在判決中加以引用，作為說理論證的依據(jù)。兩者相互印證，足使得判定未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同無效依據(jù)明確，論證充分。
【經(jīng)典案例】：
江蘇人馬東(化名)99年 大學(xué)畢業(yè)后一直在北京工作，馬東當(dāng)時(shí)在北京天通苑附近租了一套一居室，后來在這套租來的一居室里結(jié)婚生子。馬東多年來都想把江蘇老家的父母接到北京共同生活，好好孝順二老，但是因?yàn)樽》繂栴}一直沒有解決，他的這個(gè)愿望始終無法實(shí)現(xiàn)。馬東懷揣這個(gè)樸實(shí)的夢想，每天辛苦工作，暗下決心一定要盡快買一套兩居室以 上的房子，實(shí)現(xiàn)和老人團(tuán)聚的夢想。2007年，馬東和他的大舅哥李浩(化名)一起吃飯閑聊，李浩說他是北京市的戶口，2007年剛剛申請下來一套兩居室的經(jīng)濟(jì)適用房，但是自己目前已有穩(wěn)定的住所，想把這套經(jīng)濟(jì)適用房賣了，但是因?yàn)槿〉梅课菸礉M五年，還不能過戶，如果馬東愿意買的 話，可以在簽署合同并付款后就入住，等房屋滿五年以后在辦理過戶手續(xù)，李浩提出的房價(jià)比起周邊的商品房來說很優(yōu)惠，馬東一聽心花怒放，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比普通商品房低很多，以馬東自己目前的經(jīng)濟(jì)能力完全可以負(fù)擔(dān)，馬東當(dāng)即表示同意，并一再具備表達(dá)他對李浩的感激之情。之后，馬東和李浩簽署了《房屋買賣 合同》，馬東如約支付了房款，李浩也很快將鑰匙交給了馬東。馬東拿到房屋鑰匙后，迫不及待的帶著妻子孩子，打開房門，一遍一遍的打量屬于自己的房子，他太高興了，可是他又怎知道，今天的行為已經(jīng)為幾年后的悲慘結(jié)局埋下了隱患。
時(shí)間轉(zhuǎn)眼到了2009夏天一個(gè)炎熱的中午，馬東接到李浩的一個(gè)電話，這個(gè)電話像一瓢冰水，澆的馬東從頭涼到腳。原來李浩在電話里說，他不想賣這套房子了，他愿意退還全部房款，要求馬東把這套房子還給他，李浩還說已經(jīng)咨詢了相關(guān)部門，經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年就出賣是違法的，所簽署的合同時(shí)無效的，如果馬東不同意，李浩將通過法律途徑解決!馬東心里明白，房價(jià)現(xiàn)在長了一倍還多，李浩反悔了，事態(tài)很嚴(yán)重。馬東后來多次找李浩協(xié)商此事，但是李浩還是堅(jiān)決要求收回房屋。2009年8月份，馬東收到了法院的傳票，李浩已經(jīng)起訴至法院，請求法院確認(rèn)《房屋買賣合同》無效!并要求返還房屋!法院經(jīng)過審理后判決確認(rèn)合同無效，李浩返還馬東的購房款，馬東返還李浩房屋!馬東離開法院，仰望周圍的高樓大廈，僅憑以前的這點(diǎn)購房款現(xiàn)在已經(jīng)不可能買得起房了，父母妻兒要住在哪里?馬東哭了。
【律師說法】：
一、北京的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的條件主要規(guī)定在《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中，建設(shè)部及其他幾部委也聯(lián)合出具過相關(guān)的文件，明確要求經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得上市交易。此處“五年”的起算點(diǎn)是房屋所有權(quán)證書的發(fā)證日期或房屋契稅完稅憑證的填發(fā)日期。
二、法院受理此種案件后的判決并不一致，法官在審理此類案件時(shí)經(jīng)常左右為難，處境尷尬。原因在于經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年進(jìn)行交易的法律適用問題。司法實(shí)踐中主要出現(xiàn)了三種判決。
第一種判決：判決合同有效。
理由是：確認(rèn)合同無效必須符合法定的幾種情形：《合同法》52條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)”的合同屬于無效合同，這里的“法律”特指全國人大或全國人大常委會頒布的。這里的“行政法規(guī)”特指國務(wù)院頒布的。也就是說違反了其他級別比如省級、部級所頒布的的法規(guī)等并不導(dǎo)致合同無效。而且1999年《合同法》頒布后有大量的司法實(shí)踐都嚴(yán)格的遵守了這一規(guī)定。而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不得上市交易的要求并沒有上升到“法律”或“行政法規(guī)”的級別，最高也就是在部門規(guī)章中體現(xiàn)，所以不能導(dǎo)致合同無效。我個(gè)人更贊成此種判決，這種判決的優(yōu)點(diǎn)在于嚴(yán)格的遵循了法律規(guī)定，法律依據(jù)非常明確，維護(hù)了法律的嚴(yán)肅和 裁判的權(quán)威，但這種判決的不足在于客觀上確實(shí)可能助漲炒房現(xiàn)象的發(fā)生。
第二種判決：認(rèn)定合同無效。
法院的理由是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房未滿五年上市交易違背了國家抑制 房價(jià)、解決低收入人群住房的政策，損害了國家利益，應(yīng)確認(rèn)無效。此種判決的優(yōu)點(diǎn)是遏制炒房，但缺點(diǎn)在于欠缺明確的法律依據(jù)，可能損害誠信買受人的利益，我個(gè)人認(rèn)為在維護(hù)法律的嚴(yán)肅性和遏制個(gè)別的不當(dāng)交易這兩者間進(jìn)行選擇，應(yīng)該是法律的嚴(yán)肅性價(jià)值更高。
第三種判決：有的法院判決買房人享有“永久使用權(quán)”，有權(quán)使用永久使用房屋但無權(quán)要求辦理過戶，更無權(quán)再次轉(zhuǎn)讓房屋;而賣房人享有“所有權(quán)”，但是該所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)要求先買房人騰退房屋，這是一種有些“別扭”的判決。
這種判決是創(chuàng)造性的，從結(jié)果上說抑制了賣房人“反悔”的不誠信行為、同時(shí)保障了買房人基本的居住權(quán)利、也抑制了通過此種方式“炒房”的行 為，階段性的結(jié)果是不錯(cuò)的，但是根本上存在的瑕疵就是法官在創(chuàng)設(shè)法律、創(chuàng)造判決，缺乏現(xiàn)性法律依據(jù)，這種方式還要交給時(shí)間去檢驗(yàn)。
三、立法總是體現(xiàn)出滯后性，這世界各 國均是如此，這是事物客觀規(guī)律所決定的，具體來說就是：往往是某一種糾紛大量出現(xiàn)后，并沒有明確的、可操作的法律予以規(guī)范，有針對性的立法需要進(jìn)過一段時(shí)間才能出臺。而在此“真空”階段所產(chǎn)生的糾紛就給法院的裁判造成了很大的困難，往往需要法官根據(jù)法律基本原則自由裁量，難免造成不同的判決，這是可以理解的。
四、律師提醒廣大的購房者，購買二手的經(jīng)濟(jì)適用房、已購公房、兩限房一定要遵循現(xiàn)行政策法規(guī)，等待房屋滿五年后，按照規(guī)定補(bǔ)交綜合地價(jià)款等稅費(fèi)后并“轉(zhuǎn)性”成為可以自由流通的商品房后，再進(jìn)行購買，切勿為了圖便宜而冒險(xiǎn)購買。
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