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合同法：房屋租賃合同審查注意事項(xiàng)
在房地產(chǎn)租賃過程中，我們反復(fù)地會(huì)遇到一些同樣的問題、同樣的爭(zhēng)議，這些問題和爭(zhēng)議映射到房地產(chǎn)租賃合同上，就是我們所關(guān)注的房屋租賃合同的審查要點(diǎn)。針對(duì)這些房屋租賃合同的審查要點(diǎn)，如果能夠習(xí)慣性地以風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)去設(shè)計(jì)核心條款，無疑將可以有效避免糾紛的發(fā)生。
一、審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格
(一)出租人是否具備主體資格
出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：
1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的工商查詢。
2、出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利
(1)房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證實(shí)材料。
(2)共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實(shí)材料。
(3)委托或代辦代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證實(shí)材料。
(4)房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時(shí)到房屋治理部分查詢。
(二)承租人是否具備主體資格
審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。
特別注意：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。”
二、審查房屋是否存在禁止出租的情形
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：
(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(五)屬于違法建筑的;
(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;
(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”
三、審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致
這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
四、審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況
1、房屋結(jié)構(gòu)
2、租賃面積的計(jì)算方法(使用面積仍是建筑面積)
3、必需寫明租賃房屋實(shí)際所處的切當(dāng)位置
上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。
4、假如有新裝修或添設(shè)附屬舉措措施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時(shí)如何處理，若合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。
5、審查房屋交付時(shí)附屬舉措措施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對(duì)附屬舉措措施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時(shí)的詳細(xì)要求。
6、審查出租人是否同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么。
7、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時(shí)應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修的要求。
五、審查租賃期限
《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)審查合同的起租日，同時(shí)注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。
六、關(guān)于其他條款的審查
1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確
2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件
3、保險(xiǎn)條款：審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)
4、合同的變更與解除：審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利
5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影響
6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍
7、爭(zhēng)議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級(jí)別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確無誤
8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
七、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限
1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用;
2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;
3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。
八、審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項(xiàng)。
完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認(rèn)合同中是否有違反法律、行政法強(qiáng)行性規(guī)定的內(nèi)容，同時(shí)注意語句通順、言辭恰當(dāng)，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項(xiàng)合同審查工作便暫告一段落。
房屋租賃合同范本
出租方：____________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)
承租方：____________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)租賃事項(xiàng)，訂合同如下：
一、甲方自愿將座落在_______________________________的房屋(建筑面積共_______________平方米)，出租給乙方使用。出租房屋的四至界限;東至_______________、南至_______________、西至_______________、北至_______________;系_______________結(jié)構(gòu)。
二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣￥_______________元(大寫) 。租賃期限自二0_______________年_____月_____日至二0_______________年____月____日止。租金按 結(jié)算，由乙方在每____的____日前交付給甲方。付款方式。
三、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。乙方保證承租上述房屋僅作為___________________用房使用。
四、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1.上述房地產(chǎn)符合出租房屋使用要求。
2.負(fù)責(zé)對(duì)房屋及其附著物的定期檢查并承擔(dān)正常的房屋維修責(zé)任。因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償。
3.如需出賣或抵押上述房地產(chǎn)，甲方將提前三個(gè)月通知乙方。
五、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：
1.如需對(duì)房屋進(jìn)行改裝修或增擴(kuò)設(shè)施時(shí)，應(yīng)征得甲方書面同意。費(fèi)用由乙方自理。
2.如需轉(zhuǎn)租第三人使用或與第三人互換房屋使用時(shí)，在取得甲方同意后另行簽訂合同，并報(bào)房屋所在分房地產(chǎn)管理所備案。
3.因使用不當(dāng)或其它人為原因而使房屋或設(shè)備損壞的，乙方負(fù)責(zé)賠償或給予修復(fù)。
4.乙方將對(duì)甲方正常的房屋檢查和維修給予協(xié)助。
5.乙方將在租賃期屆滿時(shí)把房地產(chǎn)交還給甲方。如需繼續(xù)承租上述房地產(chǎn)，應(yīng)提前 個(gè)月與甲方協(xié)商，雙方另簽訂合同。
六、違約責(zé)任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，另一方有權(quán)提前解除本合同，所造成的損失由責(zé)任一方承擔(dān)。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金額的千分之 向乙方加收違約金。
七、如因不可抗力的原因而使承擔(dān)房屋及其設(shè)備損壞的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
八、本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁。也可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
九、上述房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)所需繳納的稅、費(fèi)，由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。
十、本合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行議定，其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等效力，并報(bào)房地產(chǎn)管理所備案。
十一、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)房地產(chǎn)租賃管理機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)后生效。
十二、未合同一式五份。甲憶雙方各執(zhí)一份，三份送房地產(chǎn)管理所。
十三、雙方約定的事項(xiàng)：
甲方(簽名或蓋章)乙(簽名或蓋章)
法定代表人：_____________法定代表人：_____________
住 址：_______________住 址：_____________
聯(lián)系電話：_______________聯(lián)系電話：_____________
郵政編碼：_______________郵政編碼：_____________
委托代理人：_____________委托代理人：_____________
二0___________年_____月_____日
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