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商品房預(yù)售需要具備的條件

時(shí)間:2022-06-04 13:54:26 合同法規(guī) 我要投稿
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商品房預(yù)售需要具備的條件

  商品房預(yù)售即房屋預(yù)售。

  商品房預(yù)售,也稱期房買賣,根據(jù)我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條之規(guī)定,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。預(yù)售制度起源于香港,俗稱為“賣鏤花”。

  鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工程量大、投資額高、開發(fā)期長(zhǎng),因而大部分房地產(chǎn)公司都希望以商品房預(yù)售的方式籌集一部分資金,以加速資金的回籠,同時(shí)也可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)行情帶來的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分散。而對(duì)于購房者來說,則可以避免一次性支出巨額購房款,且從購買房屋到收房之間通常會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期,房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化常常會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格差,因而可以作為一條新的投資渠道。

  但期房買賣并不完全等同于房屋買賣,而只是一種準(zhǔn)房屋買賣,在買賣期房時(shí),買賣合同的標(biāo)的物房屋還沒有形成,其實(shí)質(zhì)仍然是房屋買賣的預(yù)約,預(yù)購人得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。對(duì)于買受人來說,支付預(yù)付款之后并沒有足夠的能力控制商品房的建造進(jìn)程,這在事實(shí)上形成和開發(fā)商一種能力的不對(duì)等狀態(tài),因而為了最大限度的防止房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善和惡意炒作損害購房人的利益,法律對(duì)商品房預(yù)售確立了嚴(yán)格的限定條件,即實(shí)行預(yù)售許可證制度。

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售的條件是:

  1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

  2.持有建設(shè)工程許可證。

  3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

  4.同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

  5.已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

  商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

  商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  房屋預(yù)售的特征:

  (1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限,并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

  (2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣,真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
  預(yù)售合同必須具備的條款:

  (1)雙方的名稱、地址,法人組織必須有法定代表人簽名。

  (2)標(biāo)的,即預(yù)售商品的位置、編號(hào)。

  (3)數(shù)量,預(yù)售商品房的數(shù)量,面積應(yīng)以平方米來計(jì)算,并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

  (4)價(jià)款即房屋的價(jià)金,如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià),還應(yīng)標(biāo)明總價(jià);我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定,但對(duì)預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定,預(yù)收商品房預(yù)售款,在房屋開工建設(shè)時(shí)不得超過40%,待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%,到房屋封頂可收至95%,到房屋交付使用時(shí)再全部收取。

  (5)交付方式和期限,包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。

  (6)房屋使用性質(zhì),明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。

  (7)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。

  (8)違約責(zé)任。

  (9)雙方約定的其它條款。