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合同法:簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)
根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。因此,在簽訂購(gòu)房合同前看清楚預(yù)購(gòu)房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi),如何開發(fā)商不具備預(yù)售條件,那我們?cè)谫I房的過程就要謹(jǐn)慎了。
房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)該具備商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,簡(jiǎn)稱“五證”。
如何查詢開發(fā)商五證?
買房的時(shí)候我們可能想不起五證的名稱和發(fā)證機(jī)構(gòu),其實(shí)五證中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》,在售樓處看房簽合同,這兩證是一定要查看的。如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的,未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn),就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。
一、 銷售許可證
商品房銷售許可證和預(yù)售許可證,就說明開發(fā)商、銷售商應(yīng)該有其他的相關(guān)證書。特別是購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)較大,購(gòu)房者一定要認(rèn)真審查許可證,審查有問題之后才能往下進(jìn)行。
審查銷售許可證,要特別主要以下方面:
1. 注意是否在有效期內(nèi)。
2. 銷售主體是否合法。如果你所購(gòu)房的銷售商是開發(fā)商,你要注意銷售商的委托身份也權(quán)限。
3. 所售房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi),這是審查的關(guān)鍵。如果購(gòu)買了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內(nèi)的商品房,房屋的產(chǎn)權(quán)將沒有保障。
現(xiàn)房的銷售只需到房地產(chǎn)管理部門備案即可,銷售許可證不是必須的法律文件。如果開發(fā)商沒有辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)證,一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權(quán)證是否包括你想買的房子。
提示:最后不要忘記把預(yù)售許可證的編號(hào)寫入合同。
二、國(guó)有土地使用權(quán)證或國(guó)有土地批準(zhǔn)性文件
按照我國(guó)法律規(guī)定,可以進(jìn)入商品房開發(fā)市場(chǎng)的土地只能是國(guó)有土地,集體所有的土地的使用權(quán)的。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)必須依據(jù)出讓的方式取得國(guó)有土地的使用權(quán)。而國(guó)有土地使用權(quán)證只有在受讓人繳納了全部的土地出讓金后才能取得。如果開發(fā)商沒有取得土地使用權(quán)證,說明是非法適用土地,其上的建筑就很有可能被認(rèn)定非法建筑。審查土地使用證要注意以下方面:
1. 正式的“國(guó)有土地使用證”應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章;
2. 土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”,如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”,則表明土地使用者未繳足地價(jià)款,會(huì)給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患;
3. 注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄;
4. 土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱一致;
5. 土地使用證標(biāo)明之土地是否所售項(xiàng)目房屋所在位置,有無不一致之處;
6. 土地使用權(quán)的種類和規(guī)劃用途;
7. 土地使用權(quán)最高年限、剩余期限;
8. 土地證不得擅自涂改,如有涂改痕跡應(yīng)警惕;
最后,我們還是建議購(gòu)房者在購(gòu)房合同中把土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用年限、土地使用權(quán)性質(zhì)等內(nèi)容予以明確。
三、建設(shè)規(guī)劃許可證
根據(jù)《城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的,必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn),由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃涉及條件,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。凡未取得該證,而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的,批準(zhǔn)文件無效。所以對(duì)于建設(shè)用地規(guī)劃許可證要給予足夠的重視。該證內(nèi)容比較簡(jiǎn)單,一般包括用地單位,用地項(xiàng)目名稱、用地位置、用地面積、附圖及附件名稱。
在審查時(shí)注意以下問題:
1. 如果賣房人沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證,則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃;
2. 注意開發(fā)商所使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。
四、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,是建設(shè)活動(dòng)合法的法律保證,是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。每一項(xiàng)工程建設(shè)在實(shí)施之前均應(yīng)獲得規(guī)劃部門的同意,開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后,方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。如果沒有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè),開發(fā)商的建設(shè)行為屬于違法、其工程建筑是違章建筑,就不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證件,而且很有可能被強(qiáng)制拆除。
五、建設(shè)工程施工許可證
建設(shè)工程施工許可證,也就是建設(shè)工程開工證,是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件。當(dāng)各種施工條件完備時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù),領(lǐng)取施工許可證。未取得施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑,不受法律保護(hù)。
如果是期房銷售,應(yīng)該注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全;如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房,則應(yīng)查看建委的建設(shè)工程竣工備案表。
審查完開發(fā)商五證也有順帶檢查下兩書,也就是我們時(shí)常說的五證兩書。
兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。
我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。
商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個(gè)月;管道堵塞為2個(gè)月;供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質(zhì)量保證書中。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響,或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的,根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房。
《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);
2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;
3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶的,告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖(注明承重結(jié)構(gòu)的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為!「鶕(jù)規(guī)定,《住宅使用說明書》應(yīng)作為住宅(每套)轉(zhuǎn)讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題,說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。
《住宅使用說明書》相關(guān)內(nèi)容
《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:
1.開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;
2.結(jié)構(gòu)類型;
3.裝修、裝飾注意事項(xiàng);
4.上水、下水、電、燃?xì)、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;
5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);
6.門、窗類型,使用注意事項(xiàng);
7.配電負(fù)荷;
8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明;
9.其他需要說明的問題。
購(gòu)房人應(yīng)該仔細(xì)檢查《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是否列明了以上項(xiàng)目,這些都是與今后生活息息相關(guān)的大問題,切不可粗心大意。
簽訂購(gòu)房合同要付的四種“金”
目前買房涉及的四種“金”為:定金、訂金、認(rèn)籌金、誠(chéng)意金。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定,除了“定金”不能退還,后三者都是可以無條件退款的。
定金——是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式,又稱保證金。
《擔(dān)保法》第八十九條:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
訂金——是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后,準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后,約定一個(gè)期限,買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。一般情況下,視作預(yù)付款。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用,也不能證明合同的成立。預(yù)付款在合同正常履行的情況下,成為價(jià)款的一部分,在合同沒有得到履行的情況下,不管是給付一方當(dāng)事人違約,還是接受方違約,預(yù)付款都要原數(shù)返回。
認(rèn)籌金——“認(rèn)籌”就是購(gòu)房者表現(xiàn)出買房的誠(chéng)意,這個(gè)誠(chéng)意需要通過繳納“認(rèn)籌金”來體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)籌金”后,購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤銷售時(shí),“認(rèn)籌”的購(gòu)房者再以“優(yōu)先選擇”的順序選房,選中房屋后與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購(gòu)房者沒有選中理想的房屋,開發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。但是“認(rèn)籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開發(fā)商在開盤前得到的大筆資金并在短時(shí)期內(nèi)收回大筆資金,解決開發(fā)商的燃眉之急。
誠(chéng)意金——即意向金,這在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現(xiàn),其實(shí)法律上并沒有誠(chéng)意金之說,中介與買賣雙方之所以簽定什么誠(chéng)意金條款,主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用體系還不健全,交易主體為了各自的利益往往會(huì)違背誠(chéng)實(shí)信用的原則,從而損害一方的利益。
因此,后三者都是可以無條件退款的,即使是這樣,簽訂任何條款是也要看清楚,要留心眼。例如在房產(chǎn)中介門店看房時(shí),如果需要付意向金的話,只要收下房產(chǎn)中介開具的收據(jù)即可。對(duì)于房產(chǎn)中介人員提出的簽訂協(xié)議的要求,一定要慎重,如果房屋買賣雙方僅僅是想建立一個(gè)定房關(guān)系的話,在簽約時(shí),可以要求中介公司將“居間協(xié)議”附件“房屋買賣協(xié)議”劃掉,以保護(hù)自己的權(quán)益。
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