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小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告
在學(xué)習(xí)、工作生活中,我們使用報(bào)告的情況越來越多,報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。你還在對(duì)寫報(bào)告感到一籌莫展嗎?下面是小編為大家收集的小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告1
xx年在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與支持下,在公司項(xiàng)目推行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制的改革浪潮下,x項(xiàng)目經(jīng)理部始終貫徹為業(yè)主“構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)生活”的服務(wù)理念,遵循“品質(zhì)服務(wù)、精細(xì)管理”的原則精神,開展各項(xiàng)服務(wù)與管理工作,取得了一定的成績(jī)也暴露出一些不足,現(xiàn)將一年的工作總結(jié)匯報(bào)如下:
一、順利完成隊(duì)伍組建,合理整合人力資源。
有效開展培訓(xùn)工作,努力提高凝聚力和戰(zhàn)斗力,團(tuán)隊(duì)建設(shè)從初創(chuàng)期到磨合期到規(guī)范期平穩(wěn)過渡。
xx年xx月xx日,我受公司領(lǐng)導(dǎo)委派來到x項(xiàng)目經(jīng)理部工作,起初項(xiàng)目立足當(dāng)?shù),多渠道開展人員招聘工作,在xx月下旬交房前基本完成人員組建工作。經(jīng)過一年的培訓(xùn)、磨合、歷練,員工隊(duì)伍已從動(dòng)蕩走向穩(wěn)定。項(xiàng)目經(jīng)理部現(xiàn)有員工x人,骨干人員xx人,骨干人員保有率xx%,組織各類員工培訓(xùn)xx次,培訓(xùn)覆蓋率達(dá)xx%。
今年xx月xx日,由于施工單位的疏漏,傍晚一場(chǎng)大雨造成小區(qū)地下室大量漏水,項(xiàng)目經(jīng)理部立即啟動(dòng)防汛應(yīng)急預(yù)案,在場(chǎng)全體員工精誠(chéng)合作,用沙袋圍堰引水,搶險(xiǎn)工作至深夜,未造成任何經(jīng)濟(jì)和財(cái)產(chǎn)損失;xx月xx日,小區(qū)xx棟xx單元下水管道堵塞,臟水已漫至xx室戶內(nèi),由于施工方人手有限,為不影響售樓部售房,項(xiàng)目經(jīng)理部立即采取措施,從工程班、保潔班、維護(hù)隊(duì)抽調(diào)人員打掃,經(jīng)過幾小時(shí)的疏通、沖洗,戶內(nèi)恢復(fù)原樣。這些事例充分反映了員工們的工作積極性和“主人翁”思想。xx月份,隨著小區(qū)、商業(yè)、售樓部人員整合完成,一支團(tuán)結(jié)一心、通力合作,有向心力的團(tuán)隊(duì)逐步形成。
二、減員增效、節(jié)能降耗、增收節(jié)支,不斷提高收費(fèi)率,完成了年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1、在收費(fèi)方面:我項(xiàng)目人員在日常工作中,包括下班時(shí)間和節(jié)假日,通過電話、短信告知到上門派發(fā)“繳費(fèi)通知單”收取再到下一步郵寄掛號(hào)信催收各項(xiàng)費(fèi)用,積極主動(dòng)的想辦法保證收費(fèi)率的提高,x月收費(fèi)率已達(dá)xx%。
2、在物資采購(gòu)方面:項(xiàng)目堅(jiān)持就近、價(jià)低、質(zhì)高的原則發(fā)展當(dāng)?shù)氐墓┴浬碳,控制成本支出?/p>
3、在減員增效方面:通過外包保潔班組和小區(qū)、商業(yè)、售樓部的人員整合及招聘xx人員補(bǔ)充秩序維護(hù)隊(duì)等方法手段,節(jié)約人力成本開支約xx萬(wàn)元;
4、在節(jié)能降耗方面:通過控制庭院燈、景觀燈、單元燈和樓道燈開啟時(shí)間,調(diào)整地下室日光燈的開啟數(shù)量,開啟一臺(tái)變壓器減少無(wú)功損耗等方法手段,節(jié)約能耗開支約xx萬(wàn)元;
5、在節(jié)約意識(shí)方面:通過培訓(xùn),在全體員工思想上樹立了“節(jié)約光榮”的意識(shí)。今年x月通過與施工方的多次協(xié)商,順利接手其電梯轎廂保護(hù)措施,節(jié)約開支近萬(wàn)元;今年xx月,工程班在地下車庫(kù)入口處的雨篦子被裝修重車壓壞后,開動(dòng)腦筋、利用廢舊鋼筋自己動(dòng)手制作臨時(shí)雨篦子,既避免了不讓業(yè)主車輛有損傷,又節(jié)約了成本開支近千元。
20xx年,項(xiàng)目經(jīng)理部調(diào)動(dòng)全體員工的積極性,群策群力,努力開展各項(xiàng)增收節(jié)支工作。截止x月底,經(jīng)過預(yù)估,預(yù)計(jì)全年能超額完成了收入xx萬(wàn)元,利潤(rùn)率x%的年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
三、堅(jiān)持“品質(zhì)服務(wù)、精細(xì)管理”的宗旨,明晰責(zé)任分工。
梳理規(guī)范工作流程,逐步提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平,從而提高業(yè)主滿意度。
1、交房手續(xù)、裝修辦理、整改配合等工作流程標(biāo)準(zhǔn)化
從四月下旬開始的集中交房到為業(yè)主辦理裝修手續(xù)再到協(xié)調(diào)處理業(yè)主戶內(nèi)整改問題,項(xiàng)目經(jīng)理部的客服人員都在疲倦和委屈中成長(zhǎng)。目前客服班組對(duì)業(yè)主的各項(xiàng)手續(xù)辦理流程逐步規(guī)范,既體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量又規(guī)避了各類風(fēng)險(xiǎn)。截止12月初完成交房xx余戶,辦理裝修xx戶,處理、傳遞、記錄各類整改單x余張,提供訴求服務(wù)xx余次,發(fā)放各類溫馨提示27份,發(fā)放各類工作聯(lián)系單x份。
2、業(yè)主戶內(nèi)裝修巡檢和公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的巡查、保養(yǎng)常態(tài)化
項(xiàng)目經(jīng)理部工程班堅(jiān)持日常裝修巡檢,處理裝修違規(guī)違紀(jì)、損壞公區(qū)設(shè)施x余次,罰款和賠償收到x余元。同時(shí)借鑒公司其他項(xiàng)目移交的經(jīng)驗(yàn),積極配合開發(fā)商逐步與各施工單位辦理公共設(shè)施設(shè)備的移交工作,建立了設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳,對(duì)待千余臺(tái)各類設(shè)施設(shè)備堅(jiān)持各項(xiàng)巡檢制度和保養(yǎng)計(jì)劃,做到了專人負(fù)責(zé),有檢查、有記錄,形成常態(tài)。全年屬我物業(yè)服務(wù)中心維修的工作及時(shí)率xx%,合格率xx%。
3、突出抓好安防工作的重點(diǎn)化
由于小區(qū)所處的地理位置,周邊的社會(huì)環(huán)境較復(fù)雜,加之小區(qū)的自身特點(diǎn)注定安防工作是重中之重。一年來,秩序維護(hù)隊(duì)人員流動(dòng)較大,但隨著各項(xiàng)培訓(xùn)和人員整合的落實(shí),目前隊(duì)伍較穩(wěn)定。在這期間小區(qū)經(jīng)歷了各類突發(fā)事件x起,處置及時(shí)妥當(dāng),較好的規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)秩序維護(hù)隊(duì)認(rèn)真總結(jié)汲取教訓(xùn),調(diào)整工作崗位設(shè)置,盡最大努力做好人防工作。年末隨著電子圍欄、西側(cè)大門及行人門禁的.逐步到位,消防系統(tǒng)的逐步到位,項(xiàng)目經(jīng)理部的安全防范及消防安全工作有較大的提高。
4、外包單位、維保單位、便民服服務(wù)及駐場(chǎng)維保人員監(jiān)管制度化
小區(qū)保潔屬于外包,大半年來項(xiàng)目經(jīng)理部堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)監(jiān)管力度,堅(jiān)持每周兩次的專人打分考評(píng),細(xì)化量化了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),分清了工作責(zé)任,保證園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。另外對(duì)綠化、電梯維保人員和便民服務(wù)人員的管理也分派到各班組長(zhǎng)一級(jí),對(duì)這些人員的管理日漸規(guī)范,同時(shí)合作、配合較好,解決了項(xiàng)目日常的一些困難。
日常管理、服務(wù)工作規(guī)范化:項(xiàng)目管理改革以來,項(xiàng)目經(jīng)理部員工努力學(xué)習(xí)、領(lǐng)悟新的管理辦法和“上賢下!钡钠髽I(yè)文化,不斷提高自身素質(zhì)。在明晰了各班組的責(zé)任分工后,各班組長(zhǎng)及骨干人員均以身作則,遵守規(guī)章制度,堅(jiān)持工作標(biāo)準(zhǔn),狠抓工作執(zhí)行力,獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,截止x月初項(xiàng)目經(jīng)理部合計(jì)罰分xx分,獎(jiǎng)分xx分。另外,項(xiàng)目經(jīng)理部在管理上強(qiáng)調(diào)走動(dòng)式服務(wù),要求管理人員主動(dòng)與業(yè)主、員工、當(dāng)?shù)厣霞?jí)行政部門聯(lián)系溝通,聽取意見和建議,不斷改進(jìn)工作方法。隨著管理與服務(wù)的有效結(jié)合,業(yè)主的滿意度有了較大的提高,截止xx月初,項(xiàng)目經(jīng)理部共收到錦旗兩面,感謝信兩封。
四、審視自我,認(rèn)清不足之處和明確改進(jìn)方向
1、個(gè)別班組長(zhǎng)和員工仍然存在本位主義思想,思考問題有一定的片面性,不利于團(tuán)隊(duì)的和諧和改革的深化。項(xiàng)目經(jīng)理部下一步將加強(qiáng)改革意義和實(shí)質(zhì)的培訓(xùn),著力培養(yǎng)員工的大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí),提高員工的綜合素質(zhì)。
2、小區(qū)的安全防范工作還有待細(xì)化和提高。目前小區(qū)的安全防范形勢(shì)依然嚴(yán)峻,項(xiàng)目經(jīng)理部全體員工在思想上還應(yīng)高度警惕、在工作中還應(yīng)查缺補(bǔ)漏,突出人防與技防的有效配合,警鐘長(zhǎng)鳴,常抓不懈。
3、園區(qū)、商業(yè)公共區(qū)域增收方面還存在不足。在今后的工作中,項(xiàng)目經(jīng)理部將繼續(xù)開拓思路,爭(zhēng)取在廣告、網(wǎng)絡(luò)覆蓋、特約服務(wù)等方面為企業(yè)創(chuàng)收。
回顧xx年,xx項(xiàng)目經(jīng)理部從年初籌建到年中磨合再到年末逐步成熟,經(jīng)歷了一個(gè)不平凡的年頭。新的一年即將到來,我們?nèi)w員工將繼續(xù)精誠(chéng)團(tuán)結(jié),協(xié)同奮進(jìn),努力拼搏,為公司和項(xiàng)目的發(fā)展做出更大更多的貢獻(xiàn)!
小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告2
主任、各位副主任、各位委員:
現(xiàn)在,我代表依安縣人民政府,向大會(huì)作縣城物業(yè)小區(qū)管理工作情況的報(bào)告,請(qǐng)予審議。
一、 物業(yè)小區(qū)管理基本情況
依安縣小區(qū)物業(yè)管理工作起步較晚,20xx年成立第一家物業(yè)公司,就是祥和物業(yè)公司,只是管理一部分單體樓和單位建設(shè)的集資樓,多數(shù)樓房由集資單位自行 管理,或由業(yè)主自治管理。從20xx年開始,進(jìn)行棚戶區(qū)改造,一改過去拔毛式開發(fā),而是連片改造,截止到目前,已經(jīng)建成35個(gè)小區(qū),這些小區(qū)基本達(dá)到了“十二有”標(biāo)準(zhǔn),即硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設(shè)備、箱式變電、陽(yáng)光車棚、警務(wù)室、涼亭、長(zhǎng)廊、物業(yè)用房,物業(yè)公司由原來的一家,發(fā)展到了10家,管理著35個(gè)新建小區(qū),小區(qū)管理逐步走上法制化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的軌道。錦繡華庭小區(qū)、佳和陽(yáng)光小區(qū)、名仕國(guó)際小區(qū)和金鼎家園小區(qū)的管理已經(jīng)達(dá)到了市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。另有1xx棟老舊散住宅小區(qū)和單體樓,由依安鎮(zhèn)各個(gè)社區(qū)負(fù)責(zé)衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及戶籍管理方向的工作。
二、 工作開展情況
。ㄒ唬┘哟笸度耄涌炖吓f散小區(qū)改造。
縣城老舊散小區(qū)和單體樓建設(shè)年代久遠(yuǎn),小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高,相繼出現(xiàn)很多物業(yè)管理方向的問題,比如,樓蓋漏雨、上下水管線老化、外墻皮脫落、小區(qū)沒有物業(yè)公司介入管理等等。今年,按照省、市相關(guān)要求,縣政府決定對(duì)部分老舊散小區(qū)進(jìn)行改造,并組建了金鼎物業(yè)公司,由該公司對(duì)老舊散小區(qū)進(jìn)行改造和管理,資金來源采取居民籌集一部分,政府投入一部分,爭(zhēng)取相關(guān)政策支援一部分的原則,共籌措資金400多萬(wàn)元,其中,居民籌集154萬(wàn),縣財(cái)政投入260萬(wàn)元,對(duì)xx個(gè)小區(qū)24棟樓房進(jìn)行了改造、改造項(xiàng)目分樓房主體改造和庭院改造兩部分。主體部分改造包括:樓梯間粉刷、樓梯扶手粉刷、單元門更換、樓體廣告清除等;庭院改造包括:硬化、綠化、亮化、美化,建設(shè)自行車棚、停車位、監(jiān)控設(shè)備、小區(qū)大門和物業(yè)用房等。通過改造,小區(qū)面貌煥然一新,為居民營(yíng)造了一個(gè)舒適、整潔的生活環(huán)境。
。ǘ﹫(jiān)持標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)力推進(jìn)新小區(qū)建設(shè)。
20xx年,物業(yè)主管部門制定了新建小區(qū)“十二有”標(biāo)準(zhǔn)。即:硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設(shè)備、箱式變化、陽(yáng)光車棚、警務(wù)室、涼亭、長(zhǎng)廊、物業(yè)用房。今年,又增加了“一有”即有停車位。棚戶區(qū)改造或開發(fā)建設(shè),建設(shè)單位首先制作新建小區(qū)效果圖,由物業(yè)管理部審核后方可開工 建設(shè),同時(shí),建設(shè)單位按照小區(qū)面積每平方米交納60元小區(qū)建設(shè)保證金,工程建成驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理部參與驗(yàn)收,小區(qū)建達(dá)到“十二有”或“十三有”標(biāo)準(zhǔn),簽字蓋章,返還小區(qū)建設(shè)保證金。否則,不予簽字蓋章,責(zé)令建設(shè)或開發(fā)單位對(duì)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行改進(jìn),再達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,由物業(yè)管理部門利用小區(qū)建設(shè)保證金對(duì)該小區(qū)進(jìn)行建設(shè)。目前,新建的35個(gè)小區(qū),均已達(dá)到了“十二有”標(biāo)準(zhǔn)。
。ㄈ┆(jiǎng)懲分明,強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為,提高服務(wù)質(zhì)量和水平,維護(hù)廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的參與權(quán)、選擇權(quán)和管理權(quán),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)為業(yè)主服務(wù)的.意識(shí)、能力和水平,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)科學(xué)健康發(fā)展。我們按照齊齊哈爾市《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展考核評(píng)定通知》要求。制定了《依安縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)定辦法》,考核評(píng)定內(nèi)容包括,企業(yè)內(nèi)部管理;文明建設(shè)與服務(wù)意識(shí);財(cái)務(wù)管理;房屋、環(huán)境、秩序管理;公用設(shè)施、設(shè)備管理;群眾滿意率?己嗽u(píng)定方法實(shí)行千分制,每個(gè)季度考核評(píng)定一次,每年不定期抽查15次,參加人員有物業(yè)管理部、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表。分值分四個(gè)等次,即,優(yōu)秀、良好、合格、不合格,對(duì)考核評(píng)定為不合格等次的物業(yè)服務(wù)企業(yè),進(jìn)行通報(bào)批評(píng);對(duì)連續(xù)兩次考核評(píng)定為不合格等次的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè),由物業(yè)管理部門和社區(qū)牽頭,組織小區(qū)業(yè)主委員會(huì),終止該公司物業(yè)服務(wù)合同,重新選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);連續(xù)兩年排名末位的,縣物業(yè)主管部門建議市物業(yè)管理處取消該公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì),并清除依安縣物業(yè)管理市場(chǎng)。
三、 存在問題
幾年來,物業(yè)小區(qū)管理雖然取得了一定成效,但是,也存在一些亟待解決的問題。一是老舊散小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。這些小區(qū)在建設(shè)初期只有硬化,個(gè)別的小區(qū)有綠化、亮化和陽(yáng)光車棚,由于年久失修,已破爛不堪。二是物業(yè)工作人員持證率低。工作人員持證上崗有一定的比例,個(gè)別物業(yè)公司人員持證率太低,而且多數(shù)人員沒有經(jīng)過專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn),工作起來沒有章法。三是物業(yè)工作人員服務(wù)意識(shí)差。個(gè)別物業(yè)公司重收費(fèi)、輕管理,垃圾達(dá)不到日產(chǎn)日清,大雪十天半月清不走,設(shè)施損壞無(wú)人修,甚至個(gè)別工作人員與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵、產(chǎn)生矛盾。四是物業(yè)費(fèi)收取難。由于在服務(wù)和管理上沒有達(dá)到合同上的標(biāo)準(zhǔn)或之前的承諾,物業(yè)公司在收費(fèi)上有一定的難度。特別是老舊散小區(qū)和單體樓,服務(wù)項(xiàng)目少,居民不交費(fèi),多數(shù)樓房已經(jīng)棄管。
四、 下步工作安排
一是加大投入,推動(dòng)老舊散小區(qū)改造進(jìn)度。按照“三點(diǎn)”原則,積極籌措資金,繼續(xù)對(duì)老舊散小區(qū)進(jìn)行改造,并由金鼎物業(yè)公司接管,徹底改變小區(qū)“臟、亂、差”和無(wú)物業(yè)管理的局面。二是堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)建設(shè)新小區(qū)。足額提取小區(qū)建設(shè)保證金,小區(qū)建成后,必須達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),否則,不予驗(yàn)收,不返還小區(qū)建設(shè)保證金,樓房不得投入使用。
三是加強(qiáng)培訓(xùn),提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定從業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃,經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)后持證上崗,達(dá)到持證上崗要求的比例。四是強(qiáng)化管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)定辦法,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行檢查和抽查,并兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲。
主任、副主任、各位委員,小區(qū)物業(yè)管理是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程,我們將在人大的支持和監(jiān)督下,積極探索新思路,以務(wù)實(shí)的工作精神和工作態(tài)度,把物業(yè)管理工作抓好、抓實(shí)、抓出成效,積極的為廣大居民創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。
小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告3
近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加,由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司,加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,成為我們必須共同面對(duì)并加以解決的一個(gè)重要課題。三個(gè)月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間,比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題,從實(shí)際出發(fā),分析原因,尋找對(duì)策,借鑒南山街道的管理模式,力爭(zhēng)更好的為小區(qū)居民服務(wù),維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。
一、xx街道和xx街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn)
截至XX年6月底,xx街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū)xx個(gè),總建筑面積約xx萬(wàn)平方米,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有xx個(gè),占總數(shù)的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有x個(gè),其中,由于各種原因長(zhǎng)期成立不了的有x個(gè);因物管問題和業(yè)委會(huì)組建換屆問題發(fā)生糾紛的有x個(gè)。xx街道轄區(qū)共有住宅小區(qū)xx個(gè),總建筑面積約xx萬(wàn)平方米,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。單位自管xx家,社區(qū)代管小區(qū)xx家,三無(wú)小區(qū)x家,小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有xx個(gè),正在進(jìn)行選舉中的有x個(gè).
總體看,街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個(gè)共同特點(diǎn):
1、新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增,迎來小區(qū)業(yè)委會(huì)組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加,先后有幾十個(gè)小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會(huì)籌備和組建工作。
2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。
3、業(yè)主委員會(huì)組建難、運(yùn)作難、監(jiān)管難,引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。
二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因
(一)物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣,成為引發(fā)其他問題的根源
現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有:①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后,發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工、不完備的情況,影響業(yè)主居住。
現(xiàn)象二、物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要表現(xiàn)有:①銷售廣告承諾內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不符。②擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用。③擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。
現(xiàn)象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發(fā)商挪用或不及時(shí)向有關(guān)部門繳交房屋公共維修基金,給后期物業(yè)管理帶來困難。
例如南山轄區(qū)鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區(qū)都是在物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃分等方面的承諾內(nèi)容與實(shí)際交房或后期建設(shè)時(shí)不符,引發(fā)開發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾,并逐步升級(jí)發(fā)酵,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)選舉難、物業(yè)管理難等系列問題,甚至發(fā)生小區(qū)懸掛標(biāo)語(yǔ)橫幅,業(yè)主聚集上訪堵路,打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區(qū)的五里商城小區(qū)的公共維修基金補(bǔ)交,開發(fā)商不知去向等。
主要原因:
①很多問題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現(xiàn),造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉(zhuǎn)嫁。
、诠こ藤|(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不夠細(xì)致、規(guī)范,相關(guān)部門審驗(yàn)、監(jiān)管不到位。
(二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位,常常引發(fā)物業(yè)糾紛
現(xiàn)象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊,服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過審核評(píng)級(jí),但員工素質(zhì)、公司規(guī)模、綜合實(shí)力和專業(yè)化管理水平等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)公司較少,很多物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),物業(yè)員工主動(dòng)上門服務(wù)少,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度低,有的物業(yè)公司在管理中問題百出,口碑極差。
現(xiàn)象二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。由于產(chǎn)權(quán)不清,有的物業(yè)公司擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財(cái)務(wù)審計(jì)缺乏公開透明度,存在挪用物業(yè)管理費(fèi)、違規(guī)使用維修基金等現(xiàn)象。
主要原因:
、傥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難、成本高,物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低等原因?qū)е挛飿I(yè)公司招工難,難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量,在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚”現(xiàn)象不斷增多。
、谙嚓P(guān)政策、法律法規(guī)不夠完善,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠統(tǒng)一規(guī)范,物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管自律、獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè),政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實(shí)到位。
例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中,南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下,以賬目尚未核清為由一直拒絕退出,街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理,但該物業(yè)公司仍然不理不睬,導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。
業(yè)主參與度不高,并處于相對(duì)弱勢(shì),業(yè)主、業(yè)委會(huì)很難與開發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機(jī)制,有效監(jiān)督不夠。
(三)業(yè)委會(huì)存在“三難”問題,成為引發(fā)問題糾紛的焦點(diǎn)
現(xiàn)象一、成立難
在業(yè)委會(huì)的組建上,兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)后,籌備和組建工作持續(xù)1、2年時(shí)間,最終沒有結(jié)果,過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對(duì)立,甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。
主要原因:
、贅I(yè)委會(huì)缺乏群眾基礎(chǔ),業(yè)主參與意識(shí)薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去,有無(wú)業(yè)委會(huì)沒有關(guān)系,有的業(yè)主甚至不知道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理,不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會(huì)。所以,很多小區(qū)在業(yè)委會(huì)組建過程中,由于報(bào)名人數(shù)不夠,選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。
、谝恍╅_發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)組建業(yè)委會(huì)不積極,擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立后業(yè)主的勢(shì)力大了,物業(yè)不好管理,甚至有可能炒掉物業(yè),所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì)工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。
現(xiàn)象二、運(yùn)作難
一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì),但在日常管理方面,存在委員到會(huì)率低、參與度差等情況,致使工作無(wú)法正常開展,業(yè)委會(huì)形同虛設(shè);在履職方面,業(yè)委會(huì)成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通,業(yè)委會(huì)不作為、業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期“冬眠”等現(xiàn)象普遍存在,未能充分發(fā)揮橋梁和監(jiān)督作用。
主要原因:
、贅I(yè)委會(huì)成員的服務(wù)意識(shí)、工作積極性不高。業(yè)委會(huì)組織較松散,且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時(shí)間開展,大部分業(yè)委會(huì)成員難以真正做到在其位謀其政。
、跇I(yè)委會(huì)成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時(shí)間參與業(yè)委會(huì)工作,所以入選的業(yè)委會(huì)成員往往是年齡較大的退休人員,有的小區(qū)個(gè)別業(yè)委會(huì)成員年齡達(dá)到70多歲,在個(gè)人精力和活動(dòng)能力方面都不夠理想,且小區(qū)事務(wù)常涉及工程整修、財(cái)務(wù)審計(jì)、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修資金使用等專業(yè)和法律方面的問題,對(duì)業(yè)委會(huì)成員的知識(shí)面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等要求較高,很多業(yè)委會(huì)成員難以勝任。
現(xiàn)象三、監(jiān)管難
實(shí)踐證明,業(yè)委會(huì)是把雙刃劍,用得好可以發(fā)揮很大的積極作用,如果業(yè)委會(huì)出現(xiàn)問題,往往導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)矛盾和糾紛,影響和諧穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)常存在以下典型問題:
①個(gè)別業(yè)委會(huì)成員動(dòng)機(jī)不良,具有很強(qiáng)的私利性。在行使職權(quán)時(shí)為謀取個(gè)人利益,違規(guī)使用小區(qū)通過出租經(jīng)營(yíng)用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會(huì)成員工作補(bǔ)貼,甚至收取其他物業(yè)公司好處,積極主張和操作更換物業(yè)公司事項(xiàng)等。
、诓糠謽I(yè)委會(huì)亂作為,運(yùn)作不規(guī)范。因缺乏內(nèi)部管理和約束的機(jī)制,少數(shù)業(yè)委會(huì)工作比較隨意,超越權(quán)限行使權(quán)利,小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)成員任免、開展訴訟等重大事項(xiàng)不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開業(yè)主大會(huì)通過,暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司相互勾結(jié),形成利益團(tuán)體,犧牲業(yè)主利益,侵犯業(yè)主權(quán)益,甚至出現(xiàn)個(gè)別業(yè)委會(huì)完全被業(yè)委會(huì)主任控制,業(yè)委會(huì)主任以權(quán)謀私,從中獲利的'情況。很多情況下,業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”,合法利益“被犧牲”,而業(yè)主往往因?yàn)樘幱谌鮿?shì),對(duì)此類行為難以制止。
個(gè)別業(yè)委會(huì)維權(quán)手段不合法,造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。一些業(yè)委會(huì)成員為達(dá)到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的,假借為業(yè)主維權(quán)名義故意制造事端,挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門之間的意見和矛盾,帶頭或煽動(dòng)業(yè)主采取非正常上訪、 主要原因:
、倮骝(qū)使,權(quán)力誘惑。這與當(dāng)前物業(yè)小區(qū)管理中對(duì)業(yè)委會(huì)存在的錯(cuò)誤理解和導(dǎo)向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會(huì)選舉,而個(gè)別業(yè)主則表現(xiàn)為過度關(guān)心,究其原因,“無(wú)利不起早”!錯(cuò)誤的將加入業(yè)委會(huì)作為一個(gè)謀生手段,一些業(yè)主在報(bào)名參選時(shí)就問社區(qū)工作站的工作人員:“我們一個(gè)月能有多少補(bǔ)助啊?”、“聽說某某小區(qū)業(yè)委會(huì)每個(gè)人每月發(fā)一兩千塊錢呢!”;一些業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)是個(gè)權(quán)力機(jī)構(gòu),無(wú)所不能,進(jìn)了業(yè)委會(huì)就有了權(quán)力,有了地位,可以領(lǐng)導(dǎo)自居,業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽我的!”。
②法律法規(guī)和相關(guān)政策不夠完善,規(guī)范性、指導(dǎo)性有待加強(qiáng)。很多文件,無(wú)論在時(shí)效性、操作性上,都不能適應(yīng)當(dāng)前的實(shí)際工作需要,基層工作人員在具體實(shí)踐中遇到很多存在爭(zhēng)議的問題時(shí)無(wú)可遵循。
例如:上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門,一般情況下也只能在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定時(shí),責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,而達(dá)到解散業(yè)委會(huì)的條件比較寬泛,實(shí)踐中很難落實(shí),也極少實(shí)施。
機(jī)制不夠健全,指導(dǎo)監(jiān)管缺位。在人員機(jī)構(gòu)方面,基層專項(xiàng)工作力量薄弱,人手不足問題普遍存在,工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識(shí)掌握等不能適應(yīng)形勢(shì)需要和工作實(shí)際,工作能力不足、方法欠缺、疲于應(yīng)付,對(duì)業(yè)委會(huì)很難真正做到指導(dǎo)準(zhǔn)確和監(jiān)管到位。在工作機(jī)制方面,政府相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象,各部門之間職責(zé)不清、協(xié)調(diào)不暢,行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,缺乏相關(guān)的應(yīng)急處置、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和有效的監(jiān)管措施,在實(shí)際的工作中有時(shí)出現(xiàn)“誰(shuí)都能管、誰(shuí)都不管”,相互推諉的情況,致使很多矛盾越積越深,工作陷入被動(dòng)局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕,一定程度上是因?yàn)檎嚓P(guān)單位和部門指導(dǎo)不夠準(zhǔn)確,監(jiān)督不夠到位,措施不夠得力,工作中沒有形成有效合力等原因造成的。
三、相關(guān)對(duì)策及工作建議
如上所述,因物業(yè)小區(qū)管理引發(fā)的一些問題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會(huì)穩(wěn)定,阻礙社會(huì)發(fā)展的絆腳石。問題的解決不會(huì)立竿見影,制度的完善不在一朝一夕。我們認(rèn)為,政府部門、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主四方面都有導(dǎo)致問題的因素,都負(fù)有責(zé)任,協(xié)調(diào)和理順諸多主體之間的法律關(guān)系,打破阻礙物業(yè)小區(qū)規(guī)范化運(yùn)行管理的瓶頸,形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面成為解決問題的關(guān)鍵。根據(jù)工作實(shí)際,謹(jǐn)提出以下相關(guān)思考及工作建議:
(一)高度重視,調(diào)整思路,樹立新型管理和服務(wù)理念
高度重視不是口號(hào),是迫切希望!呼吁社會(huì)各方對(duì)這一問題真正引起關(guān)注,合力解決問題。小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),是社會(huì)建設(shè)和管理的重要組成部分,關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。深圳的社會(huì)建設(shè)、管理和服務(wù)都走在全國(guó)前列,出租屋、外來人口等基礎(chǔ)性管理模式成熟有效。作為街道一級(jí)的基層政府部門一定要認(rèn)清形勢(shì)、有所作為、敢于擔(dān)當(dāng),我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍,必須克服難處、想到細(xì)處、落到實(shí)處。
在認(rèn)識(shí)和理念上,要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系,在加強(qiáng)管理的同時(shí)注重服務(wù),使其相輔相成。把以人為本,業(yè)主自治,支持和維護(hù)大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益作為工作的出發(fā)點(diǎn),根據(jù)小區(qū)居民群眾的合理需求開展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)這兩個(gè)核心,引導(dǎo)他們?cè)谝婪▽?shí)施民主自治管理,服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應(yīng)有作用,實(shí)現(xiàn)建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區(qū)”的總體目標(biāo)。
在實(shí)際工作中,要在“人、財(cái)、物”上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制,充實(shí)工作力量,改變基層工作人員疲于應(yīng)付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門要進(jìn)一步強(qiáng)化履行專業(yè)管理的職能和責(zé)任,重心下移,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)基層的指導(dǎo)幫助,做到準(zhǔn)確、細(xì)致、到位,并具有明確性和可操作性,要加強(qiáng)法律知識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高專項(xiàng)工作人員的工作能力和水平。
(二)完善法規(guī),細(xì)化政策,建立健全規(guī)范化物業(yè)小區(qū)管理工作機(jī)制
物業(yè)建設(shè)開發(fā)遺留問題,物業(yè)公司管理服務(wù)不規(guī)范、不到位以及業(yè)委會(huì)“三難”現(xiàn)象,對(duì)小區(qū)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益造成侵害,誰(shuí)來監(jiān)督?怎樣監(jiān)督?如何打破物業(yè)小區(qū)管理運(yùn)行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強(qiáng)政府的指導(dǎo)和監(jiān)督力度,建立完善依法行政、規(guī)范管理的制約機(jī)制是解決問題的關(guān)鍵。
在法律層面,有關(guān)部門盡快出臺(tái)操作性強(qiáng)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,填補(bǔ)法律漏洞和監(jiān)管空白。重點(diǎn)對(duì)一些在日常管理中較為多發(fā),容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的典型問題加以明確和解決。對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問題,要按照“按質(zhì)論價(jià)”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實(shí)施細(xì)則;建立物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信考核制度,考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級(jí)評(píng)定、資質(zhì)升級(jí)和政府獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策相掛鉤;在日常監(jiān)管、考核和獎(jiǎng)懲程序上要權(quán)力下放,充分聽取街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主等方面的意見,對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)和主管部門的行政處罰權(quán)給予法律上的保障。對(duì)業(yè)委會(huì)給予清晰、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)的定位,明確權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任,建立規(guī)范、有效、透明的考核和監(jiān)督制度;完善業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)作程序;推行業(yè)主委員會(huì)有償服務(wù)制度,統(tǒng)一薪酬標(biāo)準(zhǔn);明確業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的處罰規(guī)定;建議明確業(yè)委會(huì)備案為必經(jīng)的審批程序,屬實(shí)質(zhì)性備案;對(duì)由街道辦事處組織聯(lián)席會(huì)議的程序、效力、責(zé)任等問題加以明確。
在行政層面,主要解決政府各有關(guān)部門職責(zé)不明確,管理與服務(wù)脫節(jié)的問題。建議改變市、區(qū)主管部門單一管理的模式,在街道辦事處成立專職機(jī)構(gòu),專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作,建立市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理行政職責(zé);建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng),對(duì)物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面實(shí)現(xiàn)科學(xué)化和信息化管理;建立物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處聯(lián)動(dòng)機(jī)制,對(duì)涉及小區(qū)公共安全的設(shè)施設(shè)備應(yīng)急維修、物業(yè)公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、復(fù)雜問題的個(gè)案,立即啟動(dòng)專項(xiàng)工作組模式,各部門形成合力,對(duì)存在的突出問題及時(shí)制定工作方案及解決措施。
(三)開拓思路,創(chuàng)新方法,探索行之有效的物業(yè)小區(qū)管理模式
在法律、政策、行政保障充分,依法行政的基礎(chǔ)上,日常工作中,必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng)新和突破。結(jié)合南山街道實(shí)際,我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)工作模式,以“促溝通、解矛盾、創(chuàng)和諧”為目標(biāo),以強(qiáng)化物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)管為重點(diǎn),積極搭建多元互動(dòng)平臺(tái),有效實(shí)現(xiàn)多方聯(lián)動(dòng)管理,及時(shí)化解各類矛盾糾紛,有力維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定和諧。
1、“一網(wǎng)”,即建設(shè)“社區(qū)家園網(wǎng)”,搭建小區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)議事平臺(tái)。
占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)陣地,在有條件的社區(qū)借助社區(qū)服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺(tái),開設(shè)物業(yè)小區(qū)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目,主動(dòng)為業(yè)主提供交流平臺(tái),公布相關(guān)會(huì)議決策,公開事件處理、事務(wù)推進(jìn)落實(shí),通報(bào)相關(guān)工作人員的工作情況等。通過信息互動(dòng)正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向,積極倡導(dǎo)文明風(fēng)尚,及時(shí)了解小區(qū)輿情,疏導(dǎo)鄰里糾紛,消除怨氣隔閡,暢通維權(quán)渠道,拓寬議事空間。
2、“三會(huì)”,即制定落實(shí)物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議、小區(qū)業(yè)主民意懇談會(huì)(現(xiàn)場(chǎng))會(huì)和物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。
由街道組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議,由城管執(zhí)法、安監(jiān)、消防、文化衛(wèi)生、司法信訪和物業(yè)主管部門參加,對(duì)物業(yè)小區(qū)管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等突出問題采取集中會(huì)診的方式進(jìn)行排查,逐項(xiàng)落實(shí)責(zé)任主體、整改措施和督辦期限,做到事事有落實(shí),件件有反饋。
由社區(qū)工作站組織定期或不定期召開物業(yè)小區(qū)業(yè)主民意懇談(現(xiàn)場(chǎng))會(huì),由業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區(qū)“五員”隊(duì)伍等參加,聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡,形成小區(qū)事務(wù)公平公正、公開透明,各方力量共同參與、良性互動(dòng)的和諧氛圍,真正體現(xiàn)“小區(qū)是我家,管好靠大家”。由街道或社區(qū)組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)。采取年終總結(jié)聯(lián)誼的形式,安排各物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)成員和其他業(yè)主代表等人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,開展相關(guān)專業(yè)知識(shí)的集中培訓(xùn),提高其規(guī)范化運(yùn)作水平和履職能力。
3、“五員”,即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò)員”、“觀察員”、“輔導(dǎo)員”和“督導(dǎo)員”,群策群力,分工合作,共同參與小區(qū)事務(wù)。
網(wǎng)管員主要由社區(qū)工作站工作人員和社區(qū)服務(wù)中心社工擔(dān)任。負(fù)責(zé)社區(qū)家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)議事會(huì)”欄目的維護(hù)、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。
聯(lián)絡(luò)員主要在小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、義工隊(duì)、老年協(xié)會(huì)和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生,主要負(fù)責(zé)收集和提供相關(guān)信息、通報(bào)有關(guān)情況、開展業(yè)主宣傳動(dòng)員等工作。同時(shí),結(jié)合街道網(wǎng)格化管理制度,本片區(qū)的網(wǎng)格員要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門、根據(jù)落實(shí)具體事項(xiàng)等工作。
觀察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財(cái)務(wù)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)的業(yè)主代表組成。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)和相關(guān)政府相關(guān)部門的工作進(jìn)行監(jiān)督,并可向督導(dǎo)員提出工作建議網(wǎng)絡(luò)管理員和輔導(dǎo)員主要由專業(yè)律師、司法調(diào)解員、警員、心理學(xué)專業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門工作人員組成,也可吸收業(yè)主中的文化、衛(wèi)生、環(huán)保、法律等專業(yè)人才。通過召開座談會(huì),開辦輔導(dǎo)班、心理資訊室、小區(qū)事務(wù)調(diào)解工作室等形式開展各類公益服務(wù)性活動(dòng)。
督導(dǎo)員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀(jì)檢等部門領(lǐng)導(dǎo)組成督導(dǎo)組,對(duì)小區(qū)相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)、推進(jìn)落實(shí)。
4、“一創(chuàng)建”,即開展宜居物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建系列活動(dòng)。
通過居民滿意度調(diào)查、業(yè)主投票等方式和程序,制定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則及相關(guān)獎(jiǎng)懲規(guī)定,試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級(jí)評(píng)定制度,開展三好物業(yè)(小區(qū))評(píng)比、最有為(具活力)業(yè)委會(huì)表彰等系列活動(dòng),積極創(chuàng)建“綠色、人文、平安、和諧”現(xiàn)代化宜居物業(yè)小區(qū)。
小區(qū)物業(yè)工作報(bào)告4
1)竣工驗(yàn)收時(shí)間:在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行;
2)入住時(shí)間:住戶入住時(shí)間;
1.0建全管理處:
1)竣工驗(yàn)收前三個(gè)月,公司任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,組成管理處新的籌建班子;其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要,彩取分步到位的辦法,業(yè)主(住戶)入住時(shí),管理處各類人員必須仔部到位。
2)管理各類人員可按以下程序和時(shí)間到位,但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)擬定):
A.入住前三個(gè)月,任命管理處主任,房管員2人(收款1人)到位,投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作;
B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月,大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人,給排水1人,電梯1人)現(xiàn)場(chǎng),與機(jī)電安裝維修工程部人員起,參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作,掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程;
C.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,電工2人,給排水1人,進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等,參加竣工驗(yàn)收,配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。
D.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月,部分保安人員到位,上崗培訓(xùn)后,負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作;
E.入住前一個(gè)月,管理處管理層人員到位,管理處掛牌辦公;
F.入住前一個(gè)月,炊事員到位,食堂開餐;
G.入住前半個(gè)月,衛(wèi)生人員到位,開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作;
H.入住前半個(gè)月,全部保安人員配齊上崗;
I.入住前半個(gè)月,維修班組成立,人員配齊到位;
2.0入住工作方案:
1)編寫:
管理處成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的'《物業(yè)管理方案》,編寫管理處入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:
A.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況;
B.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施,如下所示:
*治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報(bào)警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
*車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫(kù);
*垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)垃圾清運(yùn)站等;
*樓道燈:改成節(jié)能燈(如:溫感、聲控或觸摸式等);
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案;
D.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購(gòu)計(jì)劃,擬定分步購(gòu)置計(jì)劃;
E.制定入住流程;
F.其他;
2)報(bào)批:
以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行;
3.0準(zhǔn)備入住資料:
1)根據(jù)公司原有的格式和小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。
*注:《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí),由業(yè)主委員會(huì)討論制定,管理公司為了加強(qiáng)管理,與住戶相互制約,制定臨時(shí)規(guī)定,當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí),再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅區(qū)(大廈)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。
3)印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。
4)印刷“辦理入住手續(xù)須知”,內(nèi)容要求寫明管理處辦公地,業(yè)主應(yīng)帶的證件,并附簡(jiǎn)明扼要的入住程序流程說明圖等。
5)印刷其他規(guī)定:如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附草樣平面示意一圖)等。
6)印刷入住表格:
4.0協(xié)調(diào)工作:
1)與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。
2)代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào),方便業(yè)主。
3)與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時(shí)公告。
5.0通知入住:
通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式,提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料:
1)入住通知書
2)辦理入住手續(xù)須知
3)收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
6.0入住時(shí)的環(huán)境布置:
1)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
A.入口處掛橫幅,內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛。
B.插指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明“管理處→”字樣,采用紅底黑字或紅底黃字等。
C.入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。
2)管理處辦公環(huán)境:
A.掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受。
B.張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”,辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序,各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然。
C.管理人員著裝整潔,精神飽滿。
D.辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
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