關(guān)于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告
篇一：關(guān)于農(nóng)村空心村的調(diào)研報告
摘要：本文主要研究的是關(guān)于農(nóng)村空心化現(xiàn)象，研究對象是石佛鎮(zhèn)東巷村，通過對該村近幾十年的變化，做出一個對農(nóng)村現(xiàn)狀、原因、改造困境以及改造建議的系統(tǒng)報告。
關(guān)鍵詞：空心化、宅基地、土地浪費
空心村,顧名思義，一個農(nóng)村村莊，住的農(nóng)民很少，占用的土地很多，大面積范圍是浪費和空置狀態(tài)。
宅基地,宅基地就是農(nóng)民能夠建房子的土地。從法律上來說，宅基地應(yīng)該是政府部門規(guī)劃出來的，但實際上中國農(nóng)村的宅基地都不是規(guī)劃出來的。而是歷史以來農(nóng)民自己占有的，誰占有誰擁有。新中國成立以來，或者時間更早，中國農(nóng)村逐步形成的村莊模式，所占有的土地數(shù)量在四億畝左右，中國農(nóng)民人均住宅面積為0.5畝。這四億畝村莊用地，用法律的話語叫宅基地，而實際情況是因為缺乏規(guī)劃管理，一直是處于浪費和閑置多于利用的狀況。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國家土地資源的日益緊張，這些以農(nóng)村宅基地的名義存在而浪費和閑置的土地狀況需要得到改善。
中心村,中國大多數(shù)農(nóng)村，都是有近十個左右的村小組組成，在這近十個村小組周圍范圍，有一些交通便利，或者靠工業(yè)和商業(yè)網(wǎng)點便利的地方。農(nóng)民處于交通或者商業(yè)便利的考慮，大多自發(fā)地在附近建了不少房子，自然地形成了一個中心村。有些中心村是政府規(guī)劃出來的，有些是自然形成的。
土地價值：根據(jù)中國的相關(guān)法律，土地不可以買賣，只有政府才有權(quán)力征收，征收也就是實際上的買賣。這種只有政府才有權(quán)力買賣土地的現(xiàn)象是一種壟斷行為。土地買賣的壟斷，造成了土地的市場價格遠遠高于土地的實際價格。有失地農(nóng)民說，失去了土地，以后子孫后代吃什么？按照這種觀點來分析，凡是在中國沒有種地的人只有被餓死的份了。土地的價值是可以永久地生產(chǎn)糧食，就像母雞會永久地孵化小雞一樣。土地永久地生產(chǎn)糧食是需要不停地投資和勞動的，母雞不停地孵化小雞是需要不停喂養(yǎng)的。一只母雞能賣多少錢，是看它的肉質(zhì)和下蛋功能；一畝土地能賣多少錢，是看它的年產(chǎn)量和地理位置。如果單從土地的糧食生產(chǎn)功能來說，中國所有的土地價格都在每畝十萬元以下。因為中國土地的糧食產(chǎn)量收入每年最多都維持在一千元以下，而十萬元的一年定期銀行利息也要高于這一千元，這種銀行利息的收入，還可以避免了土地投資和勞動的辛苦。比較偏遠和質(zhì)量稍差的土地，它的價值也就每畝地一萬元左右，因為每畝地的出租收入就一百元，也就相當一萬元的銀行定期存款利息。
一、調(diào)研內(nèi)容
1．空心村現(xiàn)狀
河北省保定市石佛鎮(zhèn)東巷村，村小組人數(shù)在180人，戶數(shù)為40戶，整個村小組所占宅基地面積是 100畝土地。戶均宅基地為2.5畝，人均宅基地為0.5畝。村小組內(nèi)的老房子是沒有規(guī)劃的，一些近十年左右新建的房子的規(guī)劃是：一處宅基地的面積是0.36畝。因為農(nóng)民建房子都是利用自己的舊宅基地，舊宅基地有多大，按規(guī)劃后新建的房子和院子所占的面積就多大。宅基地嚴重超面積現(xiàn)象，一戶多宅現(xiàn)象非常突出。
在這100畝面積的宅基地上，有30畝左右是建了房子或者修了 院子的，院子的面積是根據(jù)自己的舊宅基地，能修多大盡量修多大；在40畝左右的荒宅基地上，村民根據(jù)歷史以來誰占有誰擁有的土地，種了一些樹木；另有 25畝左右的土地，是常年長滿荒草或者一些廢棄的水池；還有5畝左右的土地，因為周圍沒有房子和樹根，就自己加工成了耕地。這100畝土地的利用比例基本上是，百分之三十的是房子和院子；百分之四十的是種樹，百分之二十五的是閑置和浪費，百分之五的是農(nóng)民自己開發(fā)成了耕地。
另外，還有一個常年閑置的小型水庫，常年長滿水草，所占面積有十幾畝土地，這十幾畝土地也有其他村小組的部分。這十幾畝水庫面積沒有在我測量的一百畝宅基地之內(nèi)。
2．空心村形成的原因
有人分析，空心村形成的原因是很多農(nóng)民離開了農(nóng)村，到城市發(fā)展，而造成農(nóng)村村莊土地的閑置和浪費。其實，這種原因是有，但所占的成分非常少。
（1） 空心村形成的第一個主要原因
是新中國成立以來或者時間更早，農(nóng)民在農(nóng)村居住，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。因為是手工農(nóng)業(yè)時代，很多農(nóng)業(yè)作業(yè)是需要占用大量土地的，如家家戶戶曾經(jīng)需要的打小麥或曬稻子的麥（稻）場，每個打麥（稻）場占用土地將近一畝左右。隨著農(nóng)業(yè)機械化的到來，聯(lián)合收割機的使用，農(nóng)村的那些麥（稻）場已經(jīng)沒有作用了。村里一百畝的宅基地，這些曾經(jīng)的麥（稻）場所占比例有30畝左右。
（2） 空心村形成的第二個主要原因
是農(nóng)村土地的集體所有權(quán)性質(zhì)。因為土地是集體所有，而集體又缺乏管理和規(guī)劃。農(nóng)民的原則是能占就占，哪怕占有的土地常年閑置。如果有新戶要建房子，只能在自己老宅基地上建，老宅基地不夠的農(nóng)民，如果建房只能建在自己家的耕地上。這也是中國農(nóng)村很奇怪的一個現(xiàn)象，耕地里違法建了不少房子，而村莊里面很多閑置的舊宅基地。
集體所有制的土地制度，約束了農(nóng)村宅基地的開發(fā)和流轉(zhuǎn)利用。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這完全是一句空話。宅基地的流轉(zhuǎn)，是需要支付流轉(zhuǎn)費用的。但這宅基地是集體的土地，讓集體內(nèi)部的農(nóng)民利用集體自己的閑置宅基地，而支付費用給那些長期霸占集體宅基地的農(nóng)民。建房農(nóng)民不愿意，只好在自己家的耕地上建房。如果讓那些擁有大量舊宅基地的農(nóng)民無償交出舊宅基地給集體使用，這些農(nóng)民又不愿意，因為幾乎百分之八十的農(nóng)戶都是占用了大量的舊宅基地，集體憑什么讓我一戶農(nóng)民上交閑置宅基地，而不是所有農(nóng)民都上交自己的閑置宅基地。這就是土地集體所有制的弊端，集體的土地，寧可閑置也不愿意讓別的農(nóng)民使用。
（3） 空心村形成的第三個主要原因
是基層政府的不作為或者亂作為。從法律上來分析，集體經(jīng)濟組織完全可以依照法律，對農(nóng)戶沒有使用的閑置宅基地進行統(tǒng)一回收，要么給新增加人口建房使用，要么加工成耕地分配給村民種地。因為基層政府的不作為，沒有進行宅基地規(guī)劃，農(nóng)民這近二十年來建房是東一座西一座，而中間確有很多空地。這些在房子之間的小面積空地，集體回收上來也沒有多大意義，很難加工成耕地，加工成耕地使用起來也不方便。
4．空心村改造的困境
空心村改造，全國各地有不少地方在實踐。但基本上都是以政府資金扶持的模式進行，因為政府的財政資源有限，只有部分的空心村有機會改善或者改善成功。而大部分的空心村根本沒有獲得改善的機會，或者改善進展很慢，效果不理想。目前在網(wǎng)上可以搜索到的空心村改造成功案例，大多是政府出資改造空心村，樹立的一些示范點。
這也是空心村改善的第一個困境，資金缺乏或者不足。空心村改造，農(nóng)民要搬遷，搬遷就需要新建房子。雖然目前很多農(nóng)民有經(jīng)濟實力建新房搬遷，但還是有部分農(nóng)民沒有能力建房搬遷。
空心村改造的第二個困境。政府沒有政策扶持，反而有政策約束，缺乏政府高層土地管理部門的重視。目前出現(xiàn)示范點的空心村改造，大多是地方政府的改造行為，而不是國家土地資源部門重視的結(jié)果。
同樣以東巷村為例，政府對空心村改造沒有任何指導和扶持。反而約束中心村的成立，中心村的形成是可以大大降低空心村改造的.成本。這種以自發(fā)形式形成的中心村，目前因為政府的約束而難有進展。政府約束的理由很簡單，保護耕地需要，以保護耕地的理由，向建房農(nóng)民收取高額建房費用。很多建房農(nóng)民望而卻步。
空心村改造的第三個困境，是基層政府的不作為。面對國家土地的日益緊張，農(nóng)民建房的迫切需要，空心村的土地嚴重浪費�；鶎痈刹坎蛔鲋行拇逡�(guī)劃，對建房農(nóng)戶的要求一推再推，對于空心村多數(shù)農(nóng)民擁有一戶多宅，和宅基地面積嚴重超現(xiàn)象視而不見。
村級干部不作為，當民間力量期望投資空心村改造時，因為空心村改造影響了村干部以保護耕地理由向建房農(nóng)民收取高額費用的利益時，民間改造空心村的計劃受到抵制和冷漠。
空心村改造的第四個困境，是法律和現(xiàn)實的沖突。法律在農(nóng)村來說，如同一張廢紙。多部法律強調(diào)，不允許一戶多宅，宅基地面積超標。而在空心村的農(nóng)村，基本上家家戶戶都違反了這些法律。是按法律來收回這些宅基地，還是尊重現(xiàn)實，承認農(nóng)民擁有這些宅基地的權(quán)利。這種沖突需要尋找一個解決方案。
二、空心村改造建議
改造空心村的方案可以有很多種，但比較務(wù)實和切合實際的不多。如果采用政府主導，用財政扶持的辦法來改造空心村，是可以改造一部分具有示范點作用的空心村，數(shù)量非常有限，因為政府的財政是有限的。
如果政府用法律為依據(jù)，強制回收農(nóng)村那些浪費和閑置的宅基地，也是一種方式，但會遭到農(nóng)民的抵制和抗議，會影響社會穩(wěn)定。這在日益重視穩(wěn)定的年代里也是不可行的。
如果政府尊重現(xiàn)實，認可農(nóng)民對目前大面積宅基地擁有的權(quán)利。那就必須修改相關(guān)法律，不僅從法律上認可農(nóng)民的這種權(quán)利，還必須從法律上保障農(nóng)民流轉(zhuǎn)這些宅基地的權(quán)利，只有這些宅基地有流轉(zhuǎn)機會，才會有民間資金介入，用市場經(jīng)濟的力量把這些土地給整合出來。 這種政策支持，完全可以在不影響十八億畝耕地的原則下進行�？招拇甯脑煺咧С�，可以限定在十八億畝耕地以外整合開發(fā)的閑置土地。
如果從法律上尋求政策支持的難度較大，可以在落實法律和尊重現(xiàn)實的兩種原則基礎(chǔ)上進行：即適當補助，按法律規(guī)定回收閑置宅基地。這個補助資金可以是政府投資，也可以是民間投資。因為空心村閑置土地的市場價值，是有一定的投資潛力的。從操作上來講，民間投資的可行行更大。因為基層政府干部的不作為和行為，會制約這種模式的改造。同樣以河南省鄧州市彭橋鎮(zhèn)陳堰村為例，民間曾經(jīng)有投資空心村改造的意愿，但村干部說，國家對于空心村土地復墾每畝補助五百元。這個五百元，遠遠低于國家對土地復墾所提供的資金支持。
還有一種可以算是不作為的改造方式，即國家放開糧食價格，很 多農(nóng)村閑置土地，農(nóng)民自己會加工成耕地，因為種糧食的收入有一定的價值，農(nóng)民復墾開發(fā)土地就會有意義和價值。這種模式只是提醒，糧食價格的放開，可以激發(fā)農(nóng)民種地的熱情，激發(fā)農(nóng)民對閑置浪費土地的重視。但如果任其目前農(nóng)村宅基地的混亂狀況，農(nóng)村會出現(xiàn)很多社會矛盾，影響社會和諧。
總結(jié)：
應(yīng)用法律法規(guī)體系,加大政府的支持與保護力度。在我國目前特定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境條件下，要盡快實現(xiàn)農(nóng)地資源配置市場化的目標,就必須得到法律的保障,特別是政府的有力支持與保護。同時也要加強土地的監(jiān)督檢查，規(guī)范土地流轉(zhuǎn) 。
篇二：關(guān)于空心村問題的調(diào)查與思考
一、基本情況
20xx年初中央、國務(wù)院《關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》頒布實施以來，在縣委、縣政府的堅強領(lǐng)導下，我縣以扎實推進“四四四一”工程建設(shè)為總抓手,大力推動新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民群眾生產(chǎn)生活環(huán)境得到了明顯的改善。但農(nóng)民的居住條件還沒有根本的改觀和提高，村居房舍建設(shè)參差無序，特別是村莊普遍存在著嚴重的“空心”問題,如何治理改造“空心村”已經(jīng)成為當前我們經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)加快新農(nóng)村建設(shè)的重要課題之一。針對這一問題，我們最近對全縣十二處鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣工業(yè)園區(qū)的“空心村”情況進行了調(diào)查，對全縣470個行政村、1249個自然村村莊占地情況有了一個大致了解。全縣農(nóng)村總?cè)丝跒?59729人、150165戶,村莊占地總面積414114.8畝，人均0.74畝，戶均2.76畝,大大超出當前通行的戶均0.3—0.5畝的標準。土地閑置、房屋閑置現(xiàn)象非常普遍。一是造成了資源的嚴重浪費，嚴重鉗制了本就薄弱的農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展壯大。一方面造成了許多土地無法耕種，不能達到地盡其用，產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益；另一方面一部分人多宅基地少的農(nóng)戶住房困難，導致他們在農(nóng)田中建房，造成違法占用耕地現(xiàn)象，加劇耕地短缺的矛盾。二是阻礙了村莊的治理與發(fā)展，嚴重遲滯了新農(nóng)村建設(shè)的步伐。村民對宅基地的私產(chǎn)觀念還比較重，而村集體力量又比較薄弱，對房屋的拆遷、土地歸整所需要的補償資金沒有能力支付，給村莊的統(tǒng)一規(guī)劃治理及新農(nóng)村建設(shè)帶來了非常大的困難，嚴重影響了村莊的有序建設(shè)、健康發(fā)展。三是引發(fā)宅基糾紛，影響了農(nóng)村的和諧穩(wěn)定�，F(xiàn)在在大多數(shù)農(nóng)民心中宅基地還是私有財產(chǎn)，同時,由于宅基地占有不均，極易導致群眾爭奪宅基引發(fā)矛盾糾紛，影響鄰里和諧和農(nóng)村安定。四是影響村容村貌的整潔。目前，許多“空心村”斷壁殘垣、破敗無序、人畜混雜等臟亂差現(xiàn)象特別突出，既影響了村民的生產(chǎn)生活又影響了村容村貌及環(huán)境的衛(wèi)生整潔，與建設(shè)新農(nóng)村的目標和要求格格不入。
二、“空心村”問題產(chǎn)生的原因及解決難點
一是村莊規(guī)劃嚴重滯后甚至大多數(shù)沒有規(guī)劃。自從農(nóng)村廢止集體化生產(chǎn)實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來，村集體力量薄弱，對村莊宅基安排調(diào)整及房屋建設(shè)缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃,亂搭亂建現(xiàn)象比較突出，農(nóng)村建設(shè)基本上處于無序狀態(tài)。二是村民“建新留舊”導致村莊擴大。另起“爐灶”建設(shè)新房，但仍保留著對老房、舊房房產(chǎn)、地產(chǎn)的所有權(quán)，逐漸從內(nèi)向外“攤大餅”，村莊面積不斷擴大。三是部分村民遷出導致房產(chǎn)閑置。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，部分村民外出務(wù)工經(jīng)商，經(jīng)濟條件逐漸得到改善，在城市購置房產(chǎn)長期居��；還有部分農(nóng)民子弟升學就業(yè)轉(zhuǎn)為城市居民。這些人往往生活條件改善后把家中的老人接入城市生活，村中的房屋被長期閑置起來。
雖然大多數(shù)群眾都向往社會主義新農(nóng)村的美好生產(chǎn)生活，對目前村莊的落后狀況也不滿意，但真正要落實到自己身上時又有相當一部分群眾表現(xiàn)出比較消極的情緒。分析原因，主要有這樣兩點：一是村民的認識問題。雖然現(xiàn)在村民對承包耕地的集體所有觀念已經(jīng)認同，但對宅基地的私有觀念還相當深厚，幾千年的傳統(tǒng)觀念和社會心理很難在短期內(nèi)就能得到轉(zhuǎn)變。認為宅基是祖先留給的產(chǎn)業(yè)，外人無權(quán)干涉，村集體無權(quán)收回。還有不少人認為，宅基是祖先慎重選定的風水寶地不能輕易變動，否則會影響家業(yè)興旺，子嗣繁衍。二是資金短缺的問題。首先是對拆遷、占地的補償比較困難。村集體經(jīng)濟薄弱，國家和縣、鄉(xiāng)政府在當前也不可能有巨額資金對村民的拆遷進行補償，拆遷阻力比較大。其次是建新房的資金負擔農(nóng)民承受不起。新村建設(shè)標準高于現(xiàn)在多數(shù)村民的居住水平，這對于經(jīng)濟條件差的村民來講是一個沉重的負擔，但經(jīng)濟條件相對較好的農(nóng)民在原先建了新房后也很難再有重建新房的興趣和能力。而對于遷出的農(nóng)民來講，農(nóng)村的房屋只是他們逢年過節(jié)時的臨時“旅館”，他們雖比一般村民有資金，但因為一般不在村中長期居住也沒有興趣回村參與新村建設(shè)。通過以上分析可以看出，當前“空心村”改造困難、新農(nóng)村建設(shè)滯后既有認識水平不高的原因，也有經(jīng)濟上資金短缺的原因，但主要原因還是資金短缺。所以，如何化解資金難題是做好當前“空心村”改造和新農(nóng)村建設(shè)工作的關(guān)鍵所在。
三、對策與建議
（一）高點定位，做好村莊詳規(guī)。首先，科學規(guī)劃是做好“空心村”改造，扎實推進新農(nóng)村建設(shè)的基礎(chǔ)和前提。必須高點定位，與未來農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化相適應(yīng)；必須科學規(guī)劃，與自然生態(tài)、歷史人文環(huán)境相和諧；必須因地制宜、量力而行，與各村實際相結(jié)合，不能標新立異、貪大求洋，搞短平快、一刀切。其次，規(guī)劃要由政府主導，政府出資，責成相關(guān)單位站在城鄉(xiāng)一體化的高度完成新農(nóng)村規(guī)劃的調(diào)研與設(shè)計；責成相關(guān)職能部門嚴格監(jiān)管，確保規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量。再次，規(guī)劃一旦確立，就具有了法律效力，就要嚴格按規(guī)劃操作。這就要求國土、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加大執(zhí)法力度，嚴禁亂搭亂建，不折不扣地按法律辦事，讓群眾堅定建設(shè)新農(nóng)村的信心，打消違章建設(shè)的念頭。這一點非常重要，否則，規(guī)劃就會變成一紙空文。
（二）深入宣傳，做好群眾思想工作。首先，讓農(nóng)民群眾切實認識到改造“空心村”、建設(shè)新農(nóng)村是為他們生產(chǎn)生活提供方便的一項為民、惠民工程。要利用縣內(nèi)外先進典型，讓他們現(xiàn)身說法，從群眾最關(guān)心的醫(yī)學水電路等衣食住行用的生活細節(jié)入手，向他們詳細宣傳 “空心村”改造的諸多好處，使他們了解做好這項工作對促進農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的巨大作用。其次，讓農(nóng)民群眾學習了解相關(guān)政策法律。讓他們明確黨和國家不斷加大對“三農(nóng)”全方位支持的總的政策導向，堅定他們建設(shè)新農(nóng)村的信心和決心。向他們講解國家有關(guān)的土地法律法規(guī)，讓他們切實認識到宅基地是集體的，個人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，按規(guī)劃進行“空心村”改造和新農(nóng)村建設(shè)是黨和國家做好新時期“三農(nóng)”工作的合法行為，是一項為農(nóng)民造福、為民服務(wù)的工作，任何人都不應(yīng)該也不得干擾和阻撓。
（三）利用政策，爭取國家財政支持。20xx年中央一號文件明確提出，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展要求切實加大“三農(nóng)”投入力度。堅持做到縣級以上各級財政每年對農(nóng)業(yè)總投入增長幅度高于其財政經(jīng)常性收入增長幅度，堅持把國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展的重點轉(zhuǎn)向農(nóng)村。重視解決農(nóng)村困難群眾住房安全問題。增加扶貧開發(fā)投入，逐步提高扶貧標準，加大對農(nóng)村貧困人口和貧困地區(qū)的扶持力度。特別是最近國家為拉動內(nèi)需，重點加大了對“三農(nóng)工”作的資金投入力度�？h鄉(xiāng)財政、農(nóng)業(yè)等部門要積極研究這些政策，利用這些政策，千方百計為“空心村”改造爭取政策資金，緩解建設(shè)資金不足的壓力。
（四）因地制宜，靈活籌集改造資金。一是互助合作進行“空心村”改造建設(shè)。就是各農(nóng)戶采取多家自愿聯(lián)合，排出建設(shè)時間順序，先集中借款支援一家建房，然后再按約定順序依次支援其他居戶建房，逐年達到全部完成改造建設(shè)的任務(wù)。這種方式比較適合于家庭有較固定收入,能很快歸還建房債務(wù)的村民，如外出務(wù)工工資較高或者做生意比較興隆的農(nóng)戶。其缺點是當前這類村民還不占多數(shù)，難以作為主要的改造建設(shè)方式。二是股份合作進行“空心村”改造建設(shè)。就是村民以宅基地入股，房地產(chǎn)開發(fā)商以資金入股合作建房，村民除免費回遷外還可以與開發(fā)商共同分享出售多余房產(chǎn)的收益。這種方式適合于城市郊區(qū)區(qū)位優(yōu)勢較好、商業(yè)價值比較高的農(nóng)村，象我們縣城周圍或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村莊改造。其缺點是具有這種優(yōu)勢的村莊不占多數(shù)，難以作為大多數(shù)村莊主要的改造建設(shè)方式。目前，成武鎮(zhèn)的賈河、老城街、南隅居委會和縣工業(yè)園區(qū)的秦莊行政村正在進行這種方式的“空心村”改造建設(shè)或準備工作。三是向金融機構(gòu)貸取資金進行“空心村”改造建設(shè)。就是村民以整合出的多余土地或耕地為抵押向金融機構(gòu)貸款，換取改造建設(shè)資金，在村民還貸的同時，支出貸款的金融機構(gòu)可以在村民抵押的土地上從事經(jīng)營獲取土地收益，直至還清貸款為止。這種方式可以減輕村民還貸的壓力，適合經(jīng)濟條件比較差的大多數(shù)農(nóng)村。缺點是現(xiàn)在國家對這方面還沒有提出明確具體的政策，金融機構(gòu)貸款積極性不高，建議國家抓緊出臺相關(guān)詳細的政策法規(guī)。四是以土地經(jīng)營權(quán)換取住房回遷權(quán)的“空心村”改造建設(shè)方式。就是村民將整合出的宅基地或部分耕地交由開發(fā)商經(jīng)營若干年，經(jīng)營收益全部歸開發(fā)商所有，農(nóng)民獲取免費回遷住房的權(quán)利。這種方式也適合大多數(shù)經(jīng)濟條件差的農(nóng)村進行“空心村”改造建設(shè)。缺點是由于當前農(nóng)業(yè)產(chǎn)化程度不高，農(nóng)村經(jīng)濟不發(fā)達，土地的商業(yè)價值不太高，開發(fā)商參與開發(fā)的積極性不高。目前，我縣九女鎮(zhèn)的潘樓村正在積極對這種“空心村”改造建設(shè)方式進行試點。
（五）積極試點，穩(wěn)妥扎實推進。 “空心村”改造是在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平較低，農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展水平落后的條件下進行的一項關(guān)系廣大農(nóng)民切身利益的社會系統(tǒng)工程，牽涉到社會的各個方面，會遇到各種困難和挑戰(zhàn)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）要針對上面提到的四種“空心村”改造建設(shè)的融資方式，采取積極穩(wěn)妥的態(tài)度，科學的精神、務(wù)實的作風，因情制宜，積極引導，分別選擇一到兩個村進行試點探索，不斷積累經(jīng)驗，總結(jié)教訓，務(wù)求穩(wěn)妥，扎扎實實推動這項工作的順利開展。
（六）依靠群眾，發(fā)揮群眾主體作用。農(nóng)民是農(nóng)村各項工作的主體，“空心村”改造建設(shè)必須充分相信群眾，依靠群眾，走群眾路線，發(fā)揮其主體作用。上面提到的幾種融資方式都是他們在實踐中摸索到的經(jīng)驗，所以，在實際工作當中，一要尊重群眾的實踐和創(chuàng)造，鼓勵他們?yōu)樾罗r(nóng)村建設(shè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)驗做法；二要陽光操作，充分發(fā)揚民主，鼓勵他們積極參與，讓他們自己建設(shè)自己的家園。相信只要我們宣傳工作到位了，群眾切身感受到了這項工作的好處，就一定會全力支持并積極參與到這項工程中來。
“空心村”改造還只是我國城鄉(xiāng)一體化進程中的的第一步，隨著國家經(jīng)濟實力的不斷提升，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的加快，農(nóng)村經(jīng)濟的快速增長，我國新農(nóng)村建設(shè)也將進入第二步：農(nóng)村的社區(qū)化，然后再逐步實現(xiàn)第三步：社區(qū)的城鎮(zhèn)化或城市化，最終告別幾千年來農(nóng)業(yè)人口占大多數(shù)的農(nóng)業(yè)大國身份，徹底實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的宏偉目標，真正實現(xiàn)中國特色社會主義的現(xiàn)代化。現(xiàn)在，最關(guān)鍵的就是做好“空心村”改造工作，為實現(xiàn)第二步、第三步目標打下堅實的基礎(chǔ)。
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