增值稅稅收籌劃論文1

　　摘要：在房產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)商品房時(shí)，土地增值稅在稅收成本當(dāng)中占到很大一部分。目前，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有資金回收慢以及開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力大。所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在合規(guī)合法的前提下實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的稅收清算和籌劃，以及盡可能地減少土地增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅負(fù)壓力，還有如何盤活房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效果與效率，將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展和健康�；�于此，本文將探究房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧和稅收籌劃，希望給房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供建議。

　　關(guān)鍵詞：土地增值稅清算技巧；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1引言

　　單位或者個(gè)人將建筑物、土地使用權(quán)、相關(guān)附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從獲得的實(shí)物、貨幣及其他收入中減去國(guó)家法定扣除項(xiàng)目金額以后得到的增值額作為計(jì)稅的依據(jù)，根據(jù)這一依據(jù)向國(guó)家繳納的稅款就是增值稅，除繼承、贈(zèng)予及無償轉(zhuǎn)讓外。從目前的納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)是納稅重點(diǎn)群體。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)我國(guó)征稅政策進(jìn)行深入的了解，然后在合規(guī)合法的情況下制定納稅方案，通過對(duì)土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來減少不必要的稅收成本。

　　2房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

　　2.1建立健全法律法規(guī)

　　目前，在我國(guó)土地增值稅稅收的規(guī)范上，我國(guó)僅僅只有相關(guān)政策規(guī)定和條例，還沒有相關(guān)的法律規(guī)定，因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規(guī)范性存在不足；二是稅率不合理；三是稅額缺乏科學(xué)的計(jì)算方法。然而，增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策，因此，它將有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅收政策中不合理的地方或者問題，并幫助完善稅收法律。

　　2.2幫助強(qiáng)化宏觀調(diào)控

　　在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著不可或缺的角色，尤其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，有著至關(guān)重要的作用。因此，要想我國(guó)經(jīng)濟(jì)更快更好的發(fā)展，就必須強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)宏觀層面的調(diào)控。作為在宏觀層面進(jìn)行調(diào)控的重要手段之一，稅收政策將激勵(lì)和指引房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。例如，通過我國(guó)優(yōu)惠的征稅政策來鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)。對(duì)企業(yè)來說，這樣不僅可以使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，還能夠減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以說要使宏觀調(diào)控政策目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強(qiáng)土地增值稅籌劃，以積極滿足土地增值稅優(yōu)惠條件。

　　2.3幫助提高經(jīng)濟(jì)效益

　　通過土地增值稅的籌劃工作，財(cái)務(wù)人員能夠?qū)ν恋卦鲋刀愊嚓P(guān)政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復(fù)雜，因此需要財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算工作，并嚴(yán)格遵守相關(guān)政策規(guī)定，以確�；I劃能夠有效開展。一方面，稅收籌劃有利于企業(yè)提升財(cái)務(wù)管理水平；另一方面，有助于提高企業(yè)的納稅意識(shí)。同時(shí)，在對(duì)相關(guān)稅收政策充分掌握的情況下，企業(yè)可以合理避稅，減少納稅成本，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　3房產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃及清算方法

　　3.1充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策

　　近幾年，我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，由于土地增值稅是我國(guó)最重要的調(diào)控政治手段，所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快，而房地產(chǎn)企業(yè)也要盡快地了解我國(guó)相關(guān)稅收政策的形勢(shì)，并對(duì)征稅政策的優(yōu)惠條件進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須要提前掌握稅收政策的各個(gè)相關(guān)細(xì)節(jié)，并制定相應(yīng)的措施。在制定措施時(shí)，千萬要注意不能為了免稅和節(jié)稅，而違反國(guó)家的稅收法規(guī)，更不能去逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過對(duì)納稅的籌劃，來選擇納稅成本較低的繳納方法，并以此為依據(jù)來設(shè)計(jì)清算技巧。目前，我國(guó)有一些征稅政策的優(yōu)惠條件，比如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率超過20％的時(shí)候，就可以不用按照優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款來進(jìn)行納稅，而是依據(jù)企業(yè)實(shí)際納稅的情況，來進(jìn)行整合換算，從而找到符合自身企業(yè)的納稅方式。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，所繳納的土地增值稅稅額越大，獲得的利潤(rùn)就越高，相反，如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅稅額越低，獲取的利潤(rùn)就越少。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房的時(shí)候，如果房子賣得越便宜，繳納的土地增值稅就越少，在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得的利潤(rùn)是正常的利潤(rùn)。我國(guó)稅法的收稅優(yōu)惠規(guī)定了增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，其所有增值額都要按照規(guī)定來計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)要深入研究我國(guó)征稅政策優(yōu)惠條件，然后進(jìn)行科學(xué)合理的納稅籌劃，從而減輕企業(yè)的納稅壓力。

　　3.2選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r(shí)機(jī)

　　預(yù)征是指在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)算后，通過科學(xué)合理的預(yù)征率對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的方法。在我國(guó)，目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)征率，將獲得預(yù)售資格后所得的銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，最后再在達(dá)到項(xiàng)目清算條件時(shí)，對(duì)增值稅進(jìn)行匯算清繳。然而，我國(guó)各地地方政府對(duì)預(yù)征率的規(guī)定各不相同，在實(shí)際預(yù)征中，當(dāng)出現(xiàn)應(yīng)納稅額比清算時(shí)應(yīng)納稅額小的情況時(shí)，需要推遲清算，但當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時(shí)的應(yīng)納稅額時(shí)，就需要盡早的進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的籌劃時(shí)，需要選擇項(xiàng)目建設(shè)的清算時(shí)間，當(dāng)土地增值率大于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要推遲清算，當(dāng)小于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要提早清算。房產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻做到籌劃清算時(shí)間在項(xiàng)目滿足清算條件前，只有把握好清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，才能使企業(yè)在土地增值稅清算上具有更多的自主性，才能使企業(yè)的根本利益得到最大程度的保障。

　　3.3確定科學(xué)的可扣除項(xiàng)目金額

　　可扣除項(xiàng)目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此，確定科學(xué)的可扣除項(xiàng)目金額對(duì)減輕土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)具有重要意義。通過土地增值稅稅收籌劃，企業(yè)可以使稅前利潤(rùn)得到有效提高，與此同時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額可能會(huì)有所增加，但整體上來說，企業(yè)的稅收利潤(rùn)還是較大的，因此仍能滿足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項(xiàng)目金額時(shí)，要立足于企業(yè)自身情況，科學(xué)的確定金額，從而使企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，以達(dá)到稅收籌劃的目的。

　　3.4充分利用征稅范圍

　　房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房時(shí)，可以通過選擇合作方的方式來減少土地增值稅，我國(guó)的相關(guān)稅法中對(duì)這種情況有過規(guī)定，按照比例來分房自用的，可以暫免土地增值稅，如果是商品房建設(shè)，可以在商品房出售的時(shí)候，按照一定比例的稅率來進(jìn)行土地增值稅的繳納。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作方選擇的時(shí)候，可以將這一規(guī)定考慮進(jìn)去，充分發(fā)揮出土地增值稅征稅范圍的作用，幫助稅收籌劃。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠利用房地產(chǎn)的代建房來進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以在代建房屋的過程中，獲取代建費(fèi)用，不過這種代建費(fèi)用，只屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，但那些建成的房子在沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條件下，是不用繳納土地增值稅的。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)代建房時(shí)，需要重點(diǎn)考慮房屋的最終用戶，然后進(jìn)行合理的開發(fā)，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)與減。

　　4結(jié)語

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自身具有資金密度大以及投資周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，在全面實(shí)施土地增值稅清算政策后表現(xiàn)得尤為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)土地增值稅稅收籌劃的管控，積極探究清算技巧，以使企業(yè)的避稅能力得以提高，從而減輕稅收壓力，同時(shí)增大企業(yè)的資金使用效率和效果。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中要制定科學(xué)合理的規(guī)劃，將對(duì)籌劃的管控滲入到房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而為企業(yè)的決策以及管理提供助力，最終減輕企業(yè)資金的壓力，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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增值稅稅收籌劃論文2

　　眾所周知，稅收籌劃是一項(xiàng)高技術(shù)含量的工作，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面了解到相關(guān)的稅收法規(guī)，同時(shí)充分掌握自身的運(yùn)營(yíng)情況，并且應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)有效的手段，借助稅收籌劃的方式，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而促使企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提高。

　　一、土地增值稅的稅收特征

　　1.土地增值稅的概念

　　土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行的是差別稅收待遇，按照商品房銷售增值額的高與低來采取差別累進(jìn)稅率，并且增值率與稅率成正比。這就是說增值率越高稅率則越高，此時(shí)應(yīng)多征收稅款;反之，增值率越低稅率就越低，此時(shí)應(yīng)少征收稅款。

　　2.土地增值稅的征收以及繳納管理

　　在項(xiàng)目尚未辦理竣工結(jié)算之前，納稅人要按照商品房預(yù)期的銷售收入及按照稅務(wù)部所規(guī)定的稅率來預(yù)繳稅款，等項(xiàng)目全部竣工以及結(jié)算之后，并且已將商品房銷售出去，然后再清算整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該繳納的土地增值稅。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了賬簿，但是由于成本原始憑證不齊全、費(fèi)用開支不合理等，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入以及應(yīng)該扣除項(xiàng)目的具體金額加以明確，此時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取核定征收的納稅方法。

　　3.計(jì)算土地增值額

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房的銷售收入—(建造成本—已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本的借款利息)*1.3—與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)稅費(fèi)。其中，在計(jì)算土地增值額中所扣除的項(xiàng)目如下：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所支出的各項(xiàng)間接費(fèi)用、稅金以及其他;房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、關(guān)稅等。

　　4.土地增值稅額的計(jì)算方法

　　通常情況下，要先計(jì)算出增值額和扣除項(xiàng)目金額，繼而確定土地增值稅的計(jì)算方法。首先，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例小于或者等于50%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*30%;其次，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于50%小于100%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%;再次，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于100%小于或者等于200%，此時(shí)土地增值稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%;最后，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例大于200%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。上述公式中所出現(xiàn)的5%代表二級(jí)速算扣除系數(shù)，15%代表三級(jí)速算扣除系數(shù)，35%代表四級(jí)速算扣除系數(shù)。

　　5.土地增值稅的稅收優(yōu)惠

　　當(dāng)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額小于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)該予以免征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)該滿足以下幾個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1.0;單套建筑面積沒有超過120平米;實(shí)際成交價(jià)格低于平均交易價(jià)格的1.2倍。對(duì)于合建方，一方出土地，另一方要出資金，一同合作建造，當(dāng)建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暫免征收土地增值稅。由于國(guó)家建設(shè)的需求來依法征用以及回收的房產(chǎn)可以免征土地增值稅。

　　二、分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

　　1.籌劃借款利息

　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)資金主要來自于不同途徑的借款，然而借款利息會(huì)采用不同方法扣除所計(jì)算出來的土地增值稅也是不同的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)該將其納入到開發(fā)成本。但是在實(shí)際工作過程中，要清算土地增值稅項(xiàng)目，大多數(shù)情況下會(huì)將資本化的利息調(diào)整為相關(guān)的費(fèi)用，然后再簡(jiǎn)單的處理這些利息。但在實(shí)際操作過程中，并不會(huì)將已經(jīng)資本化的利息納入到財(cái)務(wù)費(fèi)用中，然而僅僅是在計(jì)算增值額時(shí)會(huì)扣除這些利息支出。因此稅法的規(guī)定如下：其一，納稅人要將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管納稅機(jī)關(guān)，幫助主管稅務(wù)機(jī)關(guān)區(qū)分資本化的利息與費(fèi)用化的利息，那么可扣減的開發(fā)費(fèi)用=實(shí)際支付利息+(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)+項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本)*5%。其二，如果納稅人不能將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，此時(shí)就不能正確劃分資本化的利息與費(fèi)用化的利息，那么可扣減的開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)+項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成本)*10%。

　　2.合理提高成本化的管理費(fèi)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的人事編制可以調(diào)整管理費(fèi)用，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅得以降低。舉例而言，某一房地產(chǎn)開企業(yè)具有30名管理人員，每一年需要花費(fèi)300萬。在這30人當(dāng)中有25人參加了項(xiàng)目開發(fā)管理這項(xiàng)工作，然后總經(jīng)辦在會(huì)議上決定要將這25名工作人員的人事調(diào)整為項(xiàng)目部，可以加快項(xiàng)目的開發(fā)步伐，按照這種計(jì)算方法可以促使成本費(fèi)用支出金額得以增加，并且需要扣除的成本費(fèi)用也會(huì)增多，這便在一定程度上減少了企業(yè)應(yīng)該繳納的稅款。

　　3.合理策劃地下車庫

　　通常商業(yè)地產(chǎn)的高層項(xiàng)目會(huì)將一層、二層建造成地下車庫，同時(shí)在劃分車庫類型的時(shí)候，要按照車庫性質(zhì)將其分為以下三類：第一類，有產(chǎn)權(quán)車庫;第二類，利用人防工程建造的車庫;第三類，無產(chǎn)權(quán)的車庫。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的銷售額，他們會(huì)構(gòu)建有產(chǎn)權(quán)車庫，其實(shí)從稅收這一角度來講，開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)的決策是不正確的。

　　如果本小區(qū)的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨(dú)立法人公司，因此開發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)要采用人工防工程建造的車庫來達(dá)到避稅的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)公司與車主簽訂相關(guān)的合同，車主獲得了多年的車位使用權(quán)，但是物業(yè)公司可以向車主收取相關(guān)的管理費(fèi)用。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要回籠資金，那么就要建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。在會(huì)計(jì)制度以及稅法中沒有明確規(guī)定核算以及處理無產(chǎn)權(quán)車庫的方式。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將單獨(dú)處理車庫，等車庫建成之后要將轉(zhuǎn)入到投資性房地產(chǎn)，并且等建成之后也可以出租。

　　4.籌劃出售固定資產(chǎn)以及開發(fā)產(chǎn)品

　　部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避土地增值稅，他們會(huì)將待出售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，并且將其出租出去，等租賃期滿三年之后再出售。但是在這三年的租賃期所取得的租金應(yīng)該確定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，在出售的時(shí)候還要按照銷售企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)加以處理。在出售這些固定資產(chǎn)時(shí)，要將處置收入扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費(fèi)之后的金額進(jìn)入到當(dāng)期損益，在處置固定資產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)設(shè)置“固定資產(chǎn)清理”這一科目，然后再進(jìn)行核算，當(dāng)清理完固定資產(chǎn)后要將相關(guān)凈收益納入到固定資產(chǎn)清理這一科目中。在處置固定資產(chǎn)的過程中，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅金以及附加費(fèi)，在這一過程中并非會(huì)涉及土地增值稅。

　　5.充分利用土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要銷售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房時(shí)，如果增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例沒有超過20%，此時(shí)需要免征土地增值稅。增值率影響著普通住宅是否可以免繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況來對(duì)增值額予以調(diào)節(jié)，或者可以調(diào)節(jié)可以扣除項(xiàng)目的費(fèi)用，這樣做有助于控制好增值率，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理規(guī)避土地增值稅。

　　三、總結(jié)

　　近幾年來，國(guó)家稅務(wù)局開始逐漸細(xì)化清算土地增值稅的規(guī)定，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要籌劃好稅收，提高自身的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的規(guī)避土地增值稅。

增值稅稅收籌劃論文3

　　摘要：近年來，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的推動(dòng)下，建筑行業(yè)取得了十分顯著的發(fā)展成果，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因此其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越嚴(yán)峻，為了有效增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，必須在稅收籌劃方面進(jìn)行深入的研究并根據(jù)研究成果進(jìn)行調(diào)整，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)建筑行業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)還能為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。本文就對(duì)這一問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討與分析，并且文章還提出了幾項(xiàng)具有可行性的籌劃方法。

　　關(guān)鍵詞：建房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

　　隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的越發(fā)嚴(yán)峻，其對(duì)企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了一定的威脅，但同時(shí)也給其提供了一定的發(fā)展機(jī)遇，因此企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須在稅負(fù)方面進(jìn)行調(diào)整，通過科學(xué)合理的籌劃方式最大程度地節(jié)省企業(yè)所需上繳的稅額。本文就對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

　　一、概述

　　土地增值稅在核算時(shí)所主要依據(jù)的是房地產(chǎn)企業(yè)的一些項(xiàng)目和具體對(duì)象，在征稅的過程中，主要針對(duì)的是一些屬于國(guó)家管理范疇內(nèi)的土地，同時(shí)還包括一些建筑在相關(guān)方面的增值額度。另外，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時(shí)還必須進(jìn)行一些相關(guān)項(xiàng)目的扣除工作，其通常包括以下幾種類型，第一是完全擁有土地的使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)支付的資金，國(guó)家通常在此方面都有明確規(guī)定。第二是在土地開發(fā)及建設(shè)過程中所花費(fèi)的費(fèi)用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費(fèi)用[1]。第三是在地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及到的一些間接費(fèi)用，包括銷售與管理等。第四是對(duì)一些使用年限較長(zhǎng)的建筑所花費(fèi)的評(píng)估費(fèi)用，政府通常在此方面都有明確的規(guī)定，并且之后還必須經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)的審核。第五是在轉(zhuǎn)讓過程中所應(yīng)上繳的稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅額等。第六是使用與開發(fā)過程中所涉及到的成本與建設(shè)的資金總和，通常按照其總和的20%進(jìn)行扣除。

　　二、籌劃方法

　　(一)優(yōu)惠

　　在籌劃稅收過程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關(guān)條例中明確指出，負(fù)責(zé)納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應(yīng)該在扣除金額的百分之二十以下，若其業(yè)務(wù)還涉及到其他地產(chǎn)的開發(fā)，在制定增加額度的時(shí)候，應(yīng)該將兩者區(qū)分開來，而不能用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。針對(duì)不同的住宅來說，其銷售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行核算。在計(jì)算一般住宅的時(shí)候也應(yīng)當(dāng)注意，必須確�？鄢�的額度沒有超過增值額度的五分之一，否則企業(yè)就會(huì)受到嚴(yán)重影響，無法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對(duì)扣除的資金進(jìn)做調(diào)高處理[2]，并且使房屋的銷售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時(shí)，可通過多種方法來實(shí)現(xiàn)，如加大項(xiàng)目開發(fā)成本等，這樣便能夠使房屋的質(zhì)量有所提升。應(yīng)注意的是，其必須在相關(guān)的限制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，若超出標(biāo)準(zhǔn)范圍同樣無法享受優(yōu)惠。另一方面，若要降低建筑銷售的費(fèi)用，必須對(duì)一般住宅的增值進(jìn)行有效的控制，協(xié)調(diào)好兩者之間的關(guān)系，并根據(jù)各自的稅率對(duì)支出的多少進(jìn)行選擇。

　　(二)轉(zhuǎn)移

　　在籌劃過程中能否進(jìn)行費(fèi)用的轉(zhuǎn)移是一個(gè)值得去探討的問題，一般情況若在事后做轉(zhuǎn)移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進(jìn)行轉(zhuǎn)移處理，其主要調(diào)整的是企業(yè)中一些人事方面的具體工作。通常企業(yè)中所花費(fèi)的差旅以及福利等多項(xiàng)費(fèi)用都在間接費(fèi)用的規(guī)劃范圍之內(nèi)，但在具體核算增值稅的過程中，這些費(fèi)用是起不到任何作用的，而相關(guān)的項(xiàng)目籌劃人員卻可以在成本中計(jì)入這些費(fèi)用，在之后的核算過程中再進(jìn)行扣除，這就使得籌劃有了一個(gè)十分重要的方向。也就是說，企業(yè)相關(guān)人員所花費(fèi)的日常支出可與項(xiàng)目聯(lián)系起來。這一方案是具有一定的可行性的，地產(chǎn)企業(yè)完全擁有這樣的權(quán)力，并且相關(guān)的稅務(wù)部門不能對(duì)此進(jìn)行干涉[3]，因?yàn)檫@屬于企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)政策。

　　(三)借款

　　從企業(yè)中在會(huì)計(jì)方面所制定的具體政策和規(guī)則來看，在整個(gè)開發(fā)工作完成之前所涉及到的利息費(fèi)用是屬于成本范疇之內(nèi)的，負(fù)責(zé)納稅的人員就可針對(duì)此進(jìn)行百分之二十的扣除，這就使企業(yè)所應(yīng)擔(dān)負(fù)的稅務(wù)得到了有效控制，為企業(yè)創(chuàng)造了更多的收益。另外，利息是在企業(yè)財(cái)務(wù)所劃分的范疇之內(nèi)的，這一點(diǎn)通常在相關(guān)的財(cái)務(wù)制度中也有明確的規(guī)定，但其對(duì)利息額度也有一定的限制，即不能超過同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過程中只能按照百分之五計(jì)算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進(jìn)行扣除[4]。因此，這些規(guī)定都具有一定的可利用空間，這就使得負(fù)責(zé)納稅的人員在籌劃過程中有了更多的途徑。若項(xiàng)目開發(fā)主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關(guān)的證明，并且根據(jù)項(xiàng)目的核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，就能夠使稅負(fù)得到降低。若項(xiàng)目在開發(fā)過程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開發(fā)費(fèi)用在原有基礎(chǔ)上被扣除更多，進(jìn)而幫助企業(yè)獲得更大的效益。

　　(四)收入

　　隨著人們生活質(zhì)量的不斷改善，其對(duì)住房也有了更高的要求，因此，項(xiàng)目的開發(fā)也逐步實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，如今更多開發(fā)的是裝修房類型的項(xiàng)目，并且在標(biāo)準(zhǔn)上也處于不斷提升的過程。房屋在銷售過程中除了需要遵循原本的房產(chǎn)價(jià)格之外，裝修也是一個(gè)需要考慮的重要部分。根據(jù)稅法在此方面的規(guī)定情況來看，通常在繳納稅額的時(shí)候應(yīng)按照銷售金額的百分之五進(jìn)行計(jì)算，若在合同中有明確提到裝修方面的費(fèi)用，則應(yīng)另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時(shí)應(yīng)按照銷售金額的比例。因此，在房屋銷售的過程中，若明確指出其中包含裝修的費(fèi)用，就使企業(yè)增加了更多的增值稅額，企業(yè)必須深入研究相關(guān)的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區(qū)分銷售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應(yīng)繳納的稅額。針對(duì)此問題，最有效的方法就是企業(yè)可以專門設(shè)立一家負(fù)責(zé)裝修的公司。在簽訂合同時(shí)就可針對(duì)房?jī)r(jià)與裝修簽訂兩份不同的合同，通過這樣的方式，裝修的費(fèi)用就不屬于應(yīng)繳納的稅收范疇之內(nèi)，這就為企業(yè)減少了所應(yīng)繳納的稅額。

　　(五)價(jià)格

　　在計(jì)算增值稅的過程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷售方面的費(fèi)用處于不斷增加的狀況，那么所應(yīng)繳納的稅額也應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)行累加。若房產(chǎn)銷售的金額發(fā)生改變，則會(huì)直接影響到企業(yè)整體的收益，因此企業(yè)在制定價(jià)格的過程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業(yè)效益的同時(shí)也應(yīng)考慮相關(guān)策略是否會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)造成影響，避免在這一過程中使企業(yè)無法享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。除此之外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分考慮在調(diào)整價(jià)格的過程中是否會(huì)影響到企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響。總之，企業(yè)在制定方案的過程中必須考慮價(jià)格及多方面的影響因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)分析，盡量確保稅負(fù)能夠被控制在最小范圍內(nèi)。

　　(六)合理利用納稅時(shí)間

　　在籌劃稅收的過程中拖延時(shí)間也是一個(gè)十分有效的方式，通常其可通過以下兩個(gè)途徑來實(shí)現(xiàn)，首先是在收入上進(jìn)行推遲，使企業(yè)在獲得收入的時(shí)間上能夠更晚一些。第二是在向上級(jí)申請(qǐng)納稅時(shí)盡量控制在期限將滿的臨近時(shí)間。在相關(guān)的稅務(wù)條例中有明確的規(guī)定，在上繳稅務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)減去項(xiàng)目的資金，因此負(fù)責(zé)納稅的人員就可以對(duì)成本進(jìn)行有效控制，盡量拖延其完成的時(shí)間，包括施工中所用到的設(shè)備及安裝等多個(gè)方面的費(fèi)用，在結(jié)算時(shí)就可在時(shí)間上進(jìn)行延后處理。這也是一個(gè)籌劃的重要方法和途徑。

　　三、結(jié)束語

　　總而言之，增值稅繳納涉及到多個(gè)方面的影響因素，企業(yè)在解決這一問題的過程中不僅要考慮到企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還要綜合各方利益進(jìn)行合理化的調(diào)整。同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須對(duì)稅收條例進(jìn)行認(rèn)真的研究，針對(duì)此制定出合理的籌劃方式，使企業(yè)在規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

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