物業(yè)管理論文范文1

　　摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過(guò)分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)

　　隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來(lái)越迫切。20xx年 12月1日開(kāi)始，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。

　　一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求

　　從目前來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無(wú)論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(zhǎng)期處于比較低的水平。

　　物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過(guò)程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來(lái)完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。

　　二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)

　　為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國(guó)，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過(guò)構(gòu)建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過(guò)程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過(guò)程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過(guò)教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過(guò)程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過(guò)程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

　　整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過(guò)程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過(guò)程的組織者、咨詢者和伙伴。

　　三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)

　　不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過(guò)程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。

　　大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

　　1.引導(dǎo)學(xué)生樹(shù)立正確的價(jià)值觀

　　價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問(wèn)題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過(guò)影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來(lái)定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。

　　為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開(kāi)對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。

　　2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力

　　(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無(wú)論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問(wèn)題。

　　(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問(wèn)題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開(kāi)展是伴隨著矛盾問(wèn)題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問(wèn)題，而且要有解決問(wèn)題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說(shuō)，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，要有準(zhǔn)確的判斷。

　　(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績(jī)，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。

　　(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競(jìng)爭(zhēng)能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過(guò)程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒(méi)有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。

物業(yè)管理論文范文2

　　摘要：大數(shù)據(jù)給人們的生活帶來(lái)了重大影響，同時(shí)也影響著現(xiàn)代管理系統(tǒng)的發(fā)展，大數(shù)據(jù)這一新興技術(shù)和方法給管理系統(tǒng)的創(chuàng)新、應(yīng)用開(kāi)辟了新視角，對(duì)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理流程和相關(guān)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。本文通過(guò)分析在當(dāng)今大數(shù)據(jù)環(huán)境下小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的創(chuàng)新應(yīng)用，探討了小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐。

　　關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù);小區(qū)物業(yè)管理;系統(tǒng)開(kāi)發(fā)應(yīng)用

　　進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居住條件的改善，我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)歷了從萌芽出現(xiàn)到起步成長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，以居住小區(qū)為單位的物業(yè)管理發(fā)展起來(lái)并成為人們居住方式的主流，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是隨著市場(chǎng)的需求應(yīng)運(yùn)而生的。人們生活模式在逐步社區(qū)化，而物業(yè)管理作為整個(gè)小區(qū)生活最統(tǒng)一的實(shí)體進(jìn)出口是未來(lái)社區(qū)生活的紐帶，目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)公司都在逐步轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)公司向互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)服務(wù)公司轉(zhuǎn)型，物業(yè)也從基礎(chǔ)的物業(yè)收繳費(fèi)管理向小區(qū)生活增值服務(wù)轉(zhuǎn)型，所以為了推進(jìn)物業(yè)公司向增值方向轉(zhuǎn)型我們做了這個(gè)大數(shù)據(jù)下的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)是某銀行為了提高開(kāi)戶和代收費(fèi)業(yè)務(wù)而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。同時(shí)開(kāi)發(fā)此系統(tǒng)是為了通過(guò)物業(yè)公司作為小區(qū)入口而帶來(lái)的社區(qū)金融的發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　一、背景

　　目前在小區(qū)的物業(yè)管理中，對(duì)于規(guī)模較小的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，仍然可以采用傳統(tǒng)的手工管理模式，這足以滿足日常管理工作的需要。然而，若想為業(yè)主提供更好更便捷的服務(wù)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須想辦法提高工作效率，這成為一個(gè)物業(yè)管理公司想要做大做強(qiáng)所必須考慮的重要問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是在計(jì)算機(jī)操作的輔助下，為物業(yè)管理者和小區(qū)的業(yè)主提供更方便快捷的物業(yè)服務(wù)而開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)。在必要的數(shù)據(jù)分析及對(duì)物業(yè)管理工作的具體流程和日常業(yè)務(wù)分析的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng),為物業(yè)管理工作帶來(lái)了越來(lái)越大的收益。因此，開(kāi)發(fā)一個(gè)適于現(xiàn)狀的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，是具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義的。

　　二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

　　該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是采用B/S框架來(lái)進(jìn)行構(gòu)建并基于J2EE平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)的，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)采用SQLServer20xx數(shù)據(jù)庫(kù)，配合云服務(wù)器實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的輕量級(jí)應(yīng)用，且提供移動(dòng)端APP應(yīng)用。

　　三、系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)可行性分析

　　小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是基于J2EE平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)的，J2EE平臺(tái)與其他開(kāi)發(fā)平臺(tái)相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技術(shù)內(nèi)容都是成熟技術(shù)，在無(wú)需采用新興技術(shù)的情況下不會(huì)出現(xiàn)需要攻克的技術(shù)難題。同時(shí)后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)采用SQLServer20xx數(shù)據(jù)庫(kù)，J2EE+SQLServer20xx的開(kāi)發(fā)組合已被多年應(yīng)用于許多B/S系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)中，被證明是可行的；同時(shí)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)并不存在新穎的技術(shù)，多是整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理中數(shù)據(jù)表之間的關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)，根據(jù)上述分析可以知道，用當(dāng)前技術(shù)可成功實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。

　　四、系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)

　　這個(gè)物業(yè)系統(tǒng)的功能范圍主要包括涉及物業(yè)管理的“四個(gè)管理+一個(gè)服務(wù)”平臺(tái)業(yè)務(wù)模塊。其中平臺(tái)模塊包括：首頁(yè)展示、房產(chǎn)管理、客戶管理、客戶服務(wù)、收費(fèi)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理和系統(tǒng)設(shè)置；系統(tǒng)模塊包括：高級(jí)搜索、添加、編輯、刪除、批量添加、批量導(dǎo)出、審核、權(quán)限等。在平臺(tái)使用中，房產(chǎn)、客戶、費(fèi)用、財(cái)務(wù)、人事應(yīng)具有很強(qiáng)的邏輯順序，平臺(tái)應(yīng)按照這種強(qiáng)邏輯關(guān)系進(jìn)行流程設(shè)置。其中平臺(tái)模塊各部分的功能簡(jiǎn)介如下。1.房產(chǎn)管理模塊完成小區(qū)資產(chǎn)管理中的從小區(qū)管理申請(qǐng)到對(duì)應(yīng)每個(gè)房間/車位等固定資源管理的整個(gè)關(guān)聯(lián)架構(gòu)的添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作。房產(chǎn)管理模塊包括五個(gè)子功能：樓盤申請(qǐng)管理、樓盤管理、樓棟管理、房間檔案和車位檔案。2.客戶管理模塊完成小區(qū)中業(yè)主檔案的建立以及業(yè)主與物業(yè)資產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，并對(duì)用戶信息進(jìn)行認(rèn)證審核，保障后續(xù)費(fèi)用的正確性；針對(duì)業(yè)主檔案進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、下載批量模板、批量添加、審核、查看等操作。客戶管理模塊包括兩個(gè)子功能：業(yè)主檔案和業(yè)主認(rèn)證審核。3.客戶服務(wù)模塊客戶服務(wù)模塊是針對(duì)客戶提供的各類生活服務(wù)，包括基本的物業(yè)相關(guān)服務(wù)和生活便捷服務(wù)兩大類；系統(tǒng)針對(duì)客戶服務(wù)進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看等操作�？蛻舴�務(wù)模塊包括四個(gè)子功能：物業(yè)報(bào)修、增值服務(wù)、投訴建議和小區(qū)公告。4.收費(fèi)管理模塊收費(fèi)管理模塊是平臺(tái)系統(tǒng)中最核心的功能，對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)收費(fèi)條目進(jìn)行設(shè)置與管理；通過(guò)各項(xiàng)費(fèi)用管理與前面對(duì)應(yīng)的客戶和資產(chǎn)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，完成小區(qū)內(nèi)費(fèi)用的管理操作。系統(tǒng)針對(duì)各種費(fèi)用管理信息進(jìn)行添加、搜索、編輯、刪除、審核、查看、批量添加、生成模板、批量導(dǎo)入等操作。收費(fèi)管理模塊包括五個(gè)子功能：收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置、固定費(fèi)用管理、周期性費(fèi)用管理、臨時(shí)費(fèi)用管理和租金費(fèi)用管理。5.財(cái)務(wù)管理模塊財(cái)務(wù)管理模塊也是平臺(tái)系統(tǒng)中最核心的功能，對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)的小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用條目進(jìn)行設(shè)置與管理；通過(guò)對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用類型的財(cái)務(wù)管理，整理和分析物業(yè)公司在該小區(qū)的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)情況。系統(tǒng)針對(duì)各種財(cái)務(wù)信息進(jìn)行操作。財(cái)務(wù)管理模塊包括五個(gè)子功能：收費(fèi)、費(fèi)用預(yù)繳、收費(fèi)查詢、欠費(fèi)管理和財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)。6.人事管理人事管理主要包括物業(yè)公司人員基本信息和職能分配，方便物業(yè)公司統(tǒng)一人員信息管理和增值客戶服務(wù)中職能工作分派，并依據(jù)不同的職能工作分配不同的平臺(tái)操作權(quán)限崗位，滿足不同的權(quán)限崗位人員對(duì)系統(tǒng)的具體操作。7.系統(tǒng)設(shè)置系統(tǒng)設(shè)置指只有一項(xiàng)功能即修改密碼。

　　五、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

　　該小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)最終功能整體實(shí)現(xiàn)包括三個(gè)部分：數(shù)據(jù)存儲(chǔ)的云服務(wù)器、物業(yè)公司物業(yè)管理系統(tǒng)和用戶移動(dòng)端APP。

　　六、小結(jié)

　　結(jié)合以上各部分功能，這個(gè)系統(tǒng)基本可滿足當(dāng)今社會(huì)物業(yè)管理公司新形態(tài)下的管理需求。若要進(jìn)一步完善系統(tǒng)形成社區(qū)生態(tài)圈，可讓各小區(qū)充分借助物業(yè)管理職能，提供移動(dòng)小區(qū)周邊生活服務(wù)包括住戶生活密切相關(guān)的吃住行游購(gòu)?qiáng)矢黜?xiàng)實(shí)體功能需求，即餐廳、酒店、醫(yī)院、交通、娛樂(lè)等諸多領(lǐng)域，針對(duì)住戶每一個(gè)社區(qū)的生活活動(dòng)形成海量信息，基于大數(shù)據(jù)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行增值服務(wù)和精準(zhǔn)營(yíng)銷，提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量以及業(yè)主滿意度，面向未來(lái)打造業(yè)主、商戶和物業(yè)三者之間全新的社區(qū)生態(tài)圈。

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物業(yè)管理論文范文3

　　【摘要】我國(guó)高校物業(yè)管理社會(huì)化已實(shí)行多年，高校的物業(yè)服務(wù)基本上是由社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，高校只需購(gòu)買服務(wù)，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管即可。物業(yè)管理的水平和質(zhì)量與過(guò)去相比，有了很大的進(jìn)步。但是，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段高校物業(yè)管理仍然存在著不足，本文針對(duì)這些不足之處，提出了一改進(jìn)些措施和方案。

　　【關(guān)鍵詞】高校；服務(wù)外包；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)

　　1高校物業(yè)管理外包的原因

　　（1）與一般社會(huì)上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場(chǎng)化物業(yè)管理。近年來(lái)我國(guó)高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會(huì)購(gòu)買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進(jìn)行運(yùn)作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機(jī)構(gòu)普遍存在人浮于事、機(jī)構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過(guò)招標(biāo)引進(jìn)社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用這只專業(yè)隊(duì)伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財(cái)政經(jīng)費(fèi)，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強(qiáng)我國(guó)高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　�。�1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價(jià)格因素影響較大。在招投標(biāo)過(guò)程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機(jī)會(huì)，僅僅需要以最低的投標(biāo)價(jià)格就有可能成為最終的中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報(bào)價(jià)過(guò)程中極易出現(xiàn)惡意壓低價(jià)格以搶占市場(chǎng)的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過(guò)陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進(jìn)駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對(duì)這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對(duì)乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對(duì)應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時(shí)未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時(shí)鉆空子現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、雨污處理等各項(xiàng)目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作。”此合同內(nèi)容甲方未對(duì)校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔區(qū)域、垃圾清運(yùn)次數(shù)及垃圾清運(yùn)的要求進(jìn)行量化，這極易使乙方在履約過(guò)程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細(xì)化，無(wú)法拿起合同這一武器制約對(duì)方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對(duì)物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個(gè)崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，隨意性和盲目性較大。

　　3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對(duì)策

　　1）實(shí)行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達(dá)到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實(shí)質(zhì)有三個(gè)特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過(guò)書(shū)面達(dá)成協(xié)議，有時(shí)也通過(guò)口頭達(dá)成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過(guò)能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對(duì)于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對(duì)另一方予以補(bǔ)償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來(lái)，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會(huì)上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過(guò)程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來(lái)制約乙方，與乙方之間達(dá)成一種契約，實(shí)行契約化管理。2）實(shí)行精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念,一種文化。它是源于發(fā)達(dá)國(guó)家的一種企業(yè)管理理念，它是社會(huì)分工的精細(xì)化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對(duì)當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，及時(shí)處理等等。精細(xì)化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)實(shí)行精細(xì)管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細(xì)化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細(xì)化。3）建立一套嚴(yán)格的考評(píng)體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評(píng)體系�？荚u(píng)分為三個(gè)部分。（1）乙方物業(yè)公司自評(píng)部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自我檢查、自我打分，占月考評(píng)總分的20%。該部分應(yīng)由班組評(píng)分、經(jīng)理評(píng)分、公司評(píng)價(jià)三部分組成。（2）甲方主管部門考評(píng)部分甲方根據(jù)合同要求進(jìn)行月考評(píng)，占每月考評(píng)總分的60%。（3）第三方考評(píng)部分為保障考評(píng)的公正性，引入第三方考評(píng)，占每月考評(píng)總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生�？荚u(píng)得分點(diǎn)細(xì)化到物業(yè)服務(wù)中每一項(xiàng)工作，每一項(xiàng)工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎(jiǎng)勵(lì)500元；總得分在80%-90%，不予獎(jiǎng)勵(lì)；總得分在60%-80%，由甲方出具限時(shí)整改通知書(shū)，并罰款20xx元；連續(xù)三個(gè)月考評(píng)總得分低于60%，多次要求整改無(wú)效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動(dòng)重新招標(biāo)程序。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　服務(wù)外包是市場(chǎng)機(jī)制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟(jì)的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購(gòu)買服務(wù)的同時(shí)，一定要按照契約化、精細(xì)化管理原則對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎(jiǎng)懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。

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