有關(guān)融資渠道，大家知道的有哪些？下文是小編整理的有關(guān)房地產(chǎn)融資渠道分析資訊，歡迎大家閱讀與了解。

　　房地產(chǎn)融資渠道分析

　　一、銀行貸款

　　房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)等有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全集中到銀行身上，因此，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門(mén)檻，再加上“8.13大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)依賴(lài)銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門(mén)檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少。在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。因?yàn)橐粋�(gè)市場(chǎng)的建立，不僅需要相關(guān)的制度法規(guī)出臺(tái)，更需要整個(gè)市場(chǎng)的條件和環(huán)境。

　　二、上市融資

　　理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗�的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出狀況，難以達(dá)到上市要求。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買(mǎi)殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買(mǎi)殼成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門(mén)檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開(kāi)了A股市場(chǎng)大門(mén)。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。下面是小編整理的房地產(chǎn)融資的16種途徑，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)，下面是房地產(chǎn)融資的十六種途徑：

　　1.自有資金:

　　開(kāi)發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。

　　2.預(yù)收房款：

　　預(yù)收房款通常會(huì)受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家;而對(duì)于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。

　　引導(dǎo)語(yǔ)：地產(chǎn)商融資究竟有哪些路?下文是有關(guān)房地產(chǎn)融資綜述，但是特殊的情況要具體考慮，不能按部就班。

　　總體上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資顧名思義就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的籌資行為，其途徑分為企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資。

　　企業(yè)內(nèi)部融資途徑，即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)的現(xiàn)有資金來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)，方法包括：抵押、貼現(xiàn)股票和債券獲現(xiàn)金，預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款等。

　　企業(yè)外部融資主要有：債權(quán)融資、股權(quán)融資、設(shè)立信托、發(fā)行基金和夾層融資等首先是債權(quán)融資，即通常的銀行貸款融資，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道，但近年來(lái)，這一渠道有所變窄。因?yàn)?003年6月央行出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文件)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”，即“土地證，規(guī)劃證，開(kāi)工證，銷(xiāo)售證和30%的自有資金”方可獲貸款。許多開(kāi)發(fā)商因達(dá)不到30%的自有資金比例而難以得到銀行貸款。另外，2004年2月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》，規(guī)定銀行每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比要不超過(guò)50%，月所有債務(wù)支出與收入比不超過(guò)55%，此規(guī)定提高了個(gè)人住房貸款門(mén)檻，限制購(gòu)買(mǎi)行為。反過(guò)來(lái)增加了銀行向開(kāi)發(fā)商貸款的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行的貸款意愿。

　　在此條件下，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了很有意義的金融創(chuàng)新，如今典集團(tuán)總裁張寶全的“委托貸款”。

　　2003年8月，張寶全針對(duì)“蘋(píng)果社區(qū)”項(xiàng)目推出“貼息委托貸款”， 這種融資模式，前提是開(kāi)發(fā)商要有一定實(shí)力，即能投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，具體做法是：自己出資兩億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤(pán)封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭(121文件明確規(guī)定商業(yè)銀行只能給已封頂住房購(gòu)買(mǎi)者發(fā)放個(gè)人住房貸款)，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn);待樓盤(pán)封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。開(kāi)發(fā)商委托貸款提供房款的80%的按揭比例，銷(xiāo)售回籠資金中增加了買(mǎi)房人20%的首付款如，若開(kāi)發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則可回籠1.25億元銷(xiāo)售資金，實(shí)現(xiàn)融資0.25億元;按此模式連續(xù)周轉(zhuǎn)三次，則可回籠資金幾乎翻番，達(dá)1.953億元，也就是實(shí)現(xiàn)可用銷(xiāo)售融資近一億元。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心認(rèn)為，此舉為“金融創(chuàng)新”。

　　融資計(jì)劃書(shū)包含了投資決策所關(guān)心的全部?jī)?nèi)容，例如企業(yè)商業(yè)模式、產(chǎn)品和服務(wù)模式、市場(chǎng)分析、融資需求、運(yùn)作計(jì)劃、競(jìng)爭(zhēng)分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案

　　(1)組織形式選擇(2種)

　　既有項(xiàng)目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　　新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式是指新建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)。

　　(2)資金來(lái)源選擇(3種)

　　1) 資本金籌措。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例。另一種有效的資本金籌措形式是合作開(kāi)發(fā)模式：以資金或土地使用權(quán)作價(jià)入股。

　　2)債務(wù)資金籌措。有信貸融資和債券融資兩種。債券償付方式有三種：第一種是償還，通常是到期一次償還本息;第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新;第三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股�？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。

　　3)預(yù)售或預(yù)租收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　企業(yè)融資是指企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及資金運(yùn)用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展策略的需要，通過(guò)一定的渠道和方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。資金是企業(yè)體內(nèi)的血液，是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件，沒(méi)有足夠的資金，企業(yè)的生存和發(fā)展就沒(méi)有保障。企業(yè)融資是指企業(yè)向外部有關(guān)單位和個(gè)人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)。組織創(chuàng)新是指組織規(guī)則、交易的方式、手段或程序的變化。

　　下面分享房地產(chǎn)公司融資涉及的九大稅：

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生利息費(fèi)用的處理

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款所發(fā)生的利息費(fèi)用，是有金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具利息發(fā)票的，這種情況下所發(fā)生的貸款利息，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)從以下兩個(gè)方面來(lái)處理。

　　1.有金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具利息票據(jù)的貸款利息，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)的處理

　　國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額�！边@里的“商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率”是指“中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率”。

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問(wèn)題規(guī)定如下：

　　(1)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;

　　房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)融資方案怎么寫(xiě)呢？下面小編就為大家整理了房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)融資方案，歡迎閱讀！

　　一、公司介紹

　　1、公司簡(jiǎn)介

　　主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

　　2、公司現(xiàn)狀

　　在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

　　3、股東實(shí)力

　　股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

　　4、歷史業(yè)績(jī)

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會(huì)決議

　　對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

　　二、項(xiàng)目分析

　　1、項(xiàng)目的基本情況

　　位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

　　商業(yè)計(jì)劃書(shū)有相對(duì)固定的格式，它幾乎包括反映投資商所有感興趣的內(nèi)容。下面小編為大家整理了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)，歡迎閱讀！

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)

　　融資計(jì)劃書(shū)目錄

　　一、公司介紹

　　二、項(xiàng)目分析

　　三、市場(chǎng)分析

　　四、管理團(tuán)隊(duì)

　　五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

　　六、融資方案的設(shè)計(jì)

　　七、摘要

　　一、公司介紹

　　1、公司簡(jiǎn)介

　　主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

　　2、公司現(xiàn)狀

　　在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

　　3、股東實(shí)力

　　股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

　　4、歷史業(yè)績(jī)

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會(huì)決議

　　對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在連續(xù) 數(shù)年宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。下面是小編收集的房地產(chǎn)項(xiàng)目的13種創(chuàng)新融資方式，歡迎大家閱讀與了解。

　　1、上市融資

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限。因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。

　　2、海外基金

　　目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式：

　　一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買(mǎi)不良資產(chǎn);

　　二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。

　　海 外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但 是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分 有限。

　　3、聯(lián)合開(kāi)發(fā)

　　聯(lián) 合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。 大多數(shù)開(kāi)發(fā)商抱著賣(mài)完房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。因此，容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在時(shí)銷(xiāo)售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè) 街日漸蕭條的現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)夾層融資是借助于信托方式，滿足開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目可售前對(duì)資金的迫切要求，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的夾層融資信息，大家了解多少?

　　一、關(guān)于夾層融資

　　(一)夾層融資的概念

　　夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介于優(yōu)先債務(wù)和股本之間的融資方式，指企業(yè)或項(xiàng)目通過(guò)夾層資本的形式融通資金的過(guò)程。之所以稱(chēng)為夾層，從資金費(fèi)用角度看，夾層融資的融資費(fèi)用低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn);從權(quán)益角度看，夾層融資的權(quán)益低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來(lái)講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣，在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務(wù)之間的緩沖，使得資金效率得以提高。

　　夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的。第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，就是“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式。第三種是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還。第四種模式是多層創(chuàng)新。

　　(二)夾層融資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)

　　夾層融資的回報(bào)通常從以下一個(gè)或幾個(gè)來(lái)源中獲取:1.現(xiàn)金票息，通常是一種高于相關(guān)銀行間利率的浮動(dòng)利率;2.還款溢價(jià);3.股權(quán)激勵(lì)，這像一種認(rèn)股權(quán)證，持有人可以通過(guò)股權(quán)出售或發(fā)行時(shí)行使這種權(quán)證進(jìn)行兌現(xiàn)。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標(biāo)回報(bào)率是20%～30%。它的回報(bào)率低于私有股權(quán)，高于優(yōu)先債務(wù);它的風(fēng)險(xiǎn)低于股權(quán)融資，高于優(yōu)先債務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，夾層利率越低，權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)就越多。

　　商業(yè)計(jì)劃書(shū)目的在于為投資者提供一份創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目介紹，向他們展現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的潛力和價(jià)值，并說(shuō)服他們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。下面是小編收集的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)，希望大家認(rèn)真閱讀!

　　一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況介紹

　　公司成立于2006年，是由**市****有限公司與****有限公司合資成立，法人為***，注冊(cè)資本*00萬(wàn)元，是集團(tuán)旗下集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、建筑建造、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃為一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。****廣場(chǎng)是公司精心開(kāi)發(fā)的'商業(yè)綜合體項(xiàng)目之一，總建筑面積*.*萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積達(dá)*.*萬(wàn)平方米，并成功引進(jìn)人人樂(lè)、真功夫、中影院線等知名品牌入駐，獲得了極大的商業(yè)成功，曾榮獲“200*年中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新榜中國(guó)最具投資價(jià)值物業(yè)獎(jiǎng)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。

　　二、企業(yè)法人介紹

　　**市****有限公司創(chuàng)立于2006年4月29日，由**市****有限公司與****有限公司共同出資，經(jīng)**市**區(qū)工商行政管理局核準(zhǔn)注冊(cè)的合資公司。于2007年成功開(kāi)發(fā)“**廣場(chǎng)”項(xiàng)目，榮獲 “中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新榜中國(guó)最具投資價(jià)值物業(yè)獎(jiǎng)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，同年被評(píng)為**市“文明誠(chéng)信企業(yè)”。公司一直堅(jiān)持和貫徹“和諧經(jīng)營(yíng)，回饋社會(huì)”的信念，從公司建立伊始，回報(bào)社會(huì)，促進(jìn)和諧就成為了公司的使命。 從2006年至今，公司迅速發(fā)展壯大，發(fā)展不忘社會(huì)，始終將社會(huì)責(zé)任放在企業(yè)發(fā)展必須遵守的信念，不論是項(xiàng)目建設(shè)還是社會(huì)公益，建立更高的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)更人性化的社區(qū)建設(shè)，并多次為社會(huì)重大災(zāi)難事件進(jìn)行捐助，救助失學(xué)兒童，贊助希望工程等，僅2008年一年公司發(fā)動(dòng)全公司員工捐助救災(zāi)款3次，公司共出資100多萬(wàn)元用于賑災(zāi)救助，從2006至今集團(tuán)公司救助失學(xué)兒童、資助貧困兒童20多名。 公司將繼續(xù)投身社會(huì)公益，并建立內(nèi)部互助體系，內(nèi)外協(xié)調(diào)，將企業(yè)更多的關(guān)懷送給員工，回報(bào)社會(huì)!根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)2014年的年銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)及租金收入額可達(dá)***00萬(wàn)元。公司一向講信譽(yù)，守合同，目前在**銀行**支行有信貸關(guān)系，在與銀行交往過(guò)程中，從來(lái)都是按期支付利息和歸還貸款本金。與經(jīng)營(yíng)客戶訂立的合同履約率為100%，多次被有關(guān)部門(mén)評(píng)為守合同，重信譽(yù)的單位。