房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民的生活質(zhì)量提高,城市化建設(shè)程度加快。由于房地產(chǎn)征收評(píng)估在房屋征收補(bǔ)償中起到了關(guān)鍵的意義， 所以為完善城市建設(shè)和社會(huì)保障體系，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展，合理及公平地解決房地產(chǎn)征收過(guò)程中的矛盾成為重中之重。那么下面是小編整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn) 篇1

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)與銷售前景分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與償債能力分析、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)，銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析等。評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估資本金內(nèi)涵

　　項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資的基本保障，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項(xiàng)目資本金比例不低于40%)。項(xiàng)目資本金屬于非負(fù)債性質(zhì)的資金，嚴(yán)格界定的項(xiàng)目資本金不應(yīng)突破企業(yè)"所有者權(quán)益"(央行121號(hào)文件規(guī)定)，對(duì)新設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其"實(shí)收資本"即項(xiàng)目資本金，對(duì)仍用原公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其只能為"所有者權(quán)益"中可以使用到該項(xiàng)目的現(xiàn)金部分。

　　新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其"注冊(cè)資本"通常不高，一般為800萬(wàn)元或2000萬(wàn)元，而目前規(guī)模稍大的房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資均在億元以上，顯然對(duì)項(xiàng)目資本金不得低于總投資35%的要求難以達(dá)到，在實(shí)際操作中，新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司多是接受股東的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，往往僅以取得“土地使用權(quán)”的費(fèi)用計(jì)，投入項(xiàng)目的資金即基本達(dá)到和超過(guò)總投資35%的比例。

　　項(xiàng)目公司和股東互為獨(dú)立法人，其資金往來(lái)應(yīng)為負(fù)債性質(zhì)，但對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)具有特殊性，母公司和項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統(tǒng)籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項(xiàng)目資本金。在項(xiàng)目評(píng)估中，可以用項(xiàng)目實(shí)際投入資金為依據(jù)，對(duì)子公司、母公司的股東實(shí)質(zhì)上為一體的，將股東投入資金視同為項(xiàng)目資本金，而將關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的兩個(gè)公司之間的往來(lái)資金認(rèn)定為負(fù)債性質(zhì)。

　　對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項(xiàng)目，并按照項(xiàng)目總投資和已投入資金測(cè)算出其它項(xiàng)目所占用的自有資金;其次，要遵循長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期資產(chǎn)匹配的財(cái)務(wù)原理，剔除“固定資產(chǎn)”和“長(zhǎng)期投資”等長(zhǎng)期資金的占用，并按照謹(jǐn)慎性原則對(duì)“應(yīng)收賬款”中賬齡較長(zhǎng)、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn)予以剔除，但與此同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商其它項(xiàng)目待銷售房屋的預(yù)期利潤(rùn)、且可用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金部分，亦可視情況將之認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可使用于貸款項(xiàng)目的資本金最高不超過(guò)下面公式的測(cè)算：

　　2、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估建設(shè)分期

　　由于央行要求在項(xiàng)目“四證”齊全、項(xiàng)目資本金到位后才能發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，而地塊越大，項(xiàng)目總投資越多，對(duì)項(xiàng)目資本金要求也越高，為規(guī)避此規(guī)定，在項(xiàng)目評(píng)估中常存在將項(xiàng)目人為分期不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目多為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其常用項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)樓宇的銷售回籠款投入到后期樓宇的建設(shè)中，使資金鏈得以銜接，故人為分期既不合理，也易導(dǎo)致信貸資金監(jiān)管困難。

　　建議：一是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，考察項(xiàng)目是否為分期開(kāi)發(fā)，分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時(shí)間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開(kāi)發(fā);二是在項(xiàng)目總投資、房屋開(kāi)發(fā)面積等方面加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期;三是對(duì)辦理同一“土地使用權(quán)證書(shū)”地塊上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款周期

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放，由于項(xiàng)目貸款內(nèi)部運(yùn)作周期較長(zhǎng)，貸款發(fā)放時(shí)項(xiàng)目常已取得“預(yù)售許可證”，而在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求較旺的`情況下，項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)房屋銷售收入在預(yù)銷售以后的短斯內(nèi)就可能集中實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)金回流即要求開(kāi)發(fā)商還貸，那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù)售銷許可證”頒發(fā)之后的較短時(shí)間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收回貸款，而根據(jù)金融監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款在償清前，不允許將本項(xiàng)目銷售回籠款項(xiàng)挪作它用，使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。

　　商業(yè)銀行首先要提高運(yùn)作效率，評(píng)估可先行介入，力爭(zhēng)在項(xiàng)目“四證”取得時(shí)貸款即可發(fā)放。其次，分類指導(dǎo)，根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)制定差異化貸款期限策略。再次，對(duì)于項(xiàng)目銷售款項(xiàng)在貸款償還前使用，可根據(jù)實(shí)際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運(yùn)用。

　　4、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)極為重要，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，測(cè)算貸款償還期，同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，并根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響程度，確定租售收入、租售成本、開(kāi)發(fā)周期等敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，按照上述財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。

　　5、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估貸款抵押擔(dān)保方式

　　首先確立合理抵押值。以競(jìng)拍方式取得、且在一定取得期限以內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，按土地實(shí)際取得成本作為抵押值;以取得時(shí)間較長(zhǎng)、土地價(jià)值上漲幅度較大土地使用權(quán)抵押的，按土地使用權(quán)評(píng)估值作為抵押值;以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預(yù)售房款等相關(guān)費(fèi)用后，確定抵押物價(jià)值。

　　因此，要想采取適當(dāng)?shù)盅罕嚷剩�開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、項(xiàng)目銷售前景不定性較大的土地使用權(quán)，在抵押率上嚴(yán)格控制。再次做好抵押擔(dān)保的銜接，確保抵押足值有效。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn) 篇2

　　一年來(lái)，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的具體指導(dǎo)下，我局不斷加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)，提高服務(wù)管理水平，圓滿完成了年度工作目標(biāo)，現(xiàn)將2014年度工作完成情況總結(jié)如下：

　　按照縣委統(tǒng)一部署，我局堅(jiān)持以政德建設(shè)為中心，深入開(kāi)展“講政德、愛(ài)X縣、干成事、出亮點(diǎn)”及黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)。根據(jù)中央“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的總要求，經(jīng)過(guò)周密部署、精心組織、扎實(shí)推進(jìn)，我局圓滿完成了黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)學(xué)習(xí)教育、聽(tīng)取意見(jiàn)，查擺問(wèn)題、開(kāi)展批評(píng)，整改落實(shí)、建章立制三個(gè)環(huán)節(jié)的工作。在開(kāi)展教育實(shí)踐活動(dòng)中，我局堅(jiān)持將活動(dòng)同推進(jìn)當(dāng)前各項(xiàng)工作一并謀劃、統(tǒng)籌考慮，并進(jìn)一步鞏固好整改成果，建立長(zhǎng)效機(jī)制，使活動(dòng)同推動(dòng)工作相互促進(jìn)、相互提高，確�；顒�(dòng)取得實(shí)效。

　　1、東興公寓公租房3﹟、4﹟樓，申報(bào)“市優(yōu)質(zhì)工程”。目前，東興公寓3#、4#樓（共計(jì)156套住房）已于4月8日竣工并獲得“河北省結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程”稱號(hào)，現(xiàn)該項(xiàng)目已申報(bào)“市優(yōu)質(zhì)工程”，并已完成資料上報(bào)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地驗(yàn)收工作。

　　2、認(rèn)真做好興濟(jì)房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區(qū)域拆遷改造前期準(zhǔn)備工作。拆遷改造工作事關(guān)群眾的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，為確保穩(wěn)妥，我局積極部署，對(duì)工人新村拆遷制定方案并成立工作小組，開(kāi)展摸底調(diào)查，并建立了住戶檔案。截至目前，入戶調(diào)查及土地評(píng)估工作已全部完成，正在做項(xiàng)目規(guī)劃，為下一步征收補(bǔ)償工作做準(zhǔn)備。

　　3、轄區(qū)集中供暖與昊天熱力成功并網(wǎng)。按照X州市東部集中供熱發(fā)展計(jì)劃及市政府節(jié)能減排要求，今年，我縣轄區(qū)內(nèi)共有14個(gè)單位及家屬院納入昊天熱力供熱管網(wǎng)，供暖面積為17萬(wàn)多平方米。為做好供熱并網(wǎng)工作，我局組織人員對(duì)轄區(qū)1447戶居民進(jìn)行了走訪座談，積極宣傳熱力并網(wǎng)有關(guān)事宜。目前，南環(huán)社區(qū)已代表所轄小區(qū)居民與昊天熱力節(jié)能有限公司簽訂了入網(wǎng)協(xié)議（入網(wǎng)費(fèi)為60元／平方米），入網(wǎng)費(fèi)收繳率已達(dá)93﹪左右，收繳費(fèi)用已全部納入昊天熱力賬戶。經(jīng)過(guò)緊張施工，目前并網(wǎng)事宜已圓滿完成。

　　一年來(lái)，共受理各類房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記6697件，其中初始登記339件，轉(zhuǎn)移登記2694件，變更登記48件，房地產(chǎn)抵押登記985件，注銷登記51件。預(yù)告商品房登記771件，預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)登記772件，預(yù)售商品房備案登記1030件，補(bǔ)證登記7件。

　　在測(cè)繪工作中，我局嚴(yán)格按照測(cè)繪工作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，出具準(zhǔn)確、合理的測(cè)繪報(bào)告，維護(hù)好市場(chǎng)秩序和相關(guān)利益。

　　2014年，X州市下達(dá)我縣的安居工程責(zé)任目標(biāo)是：新開(kāi)工建設(shè)120套公租房；公租房竣工156套；分配入住100戶；新增廉租住房租賃補(bǔ)貼10戶。

　　（1）120套新開(kāi)工任務(wù)，已由縣政府批準(zhǔn)，選址在XX東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，由縣財(cái)政投資1300萬(wàn)元，建設(shè)公租房四期6＃、7＃樓120套，建筑面積為5656平方米。建設(shè)手續(xù)“四證”齊全，已于6月10日正式開(kāi)工建設(shè)，目前主體在建六層已封頂。

　�。�2）156套住房的竣工任務(wù)，我們已于4月8日對(duì)東興公寓3#、4#樓（共計(jì)156套）完成了公竣工驗(yàn)收；其完成情況已錄入河北省住房保障信息系統(tǒng)。

　　現(xiàn)在其附屬工程給排水和地面、道路硬化已完成，居民用電高壓部分施工已完成，低壓部分正施工，預(yù)計(jì)11月底可全部完成。

　�。�3）分配入住100戶的任務(wù)，目前我縣已受理公租房租賃申請(qǐng)120戶；

　�。�4）對(duì)于新增廉租住房租賃補(bǔ)貼10戶的任務(wù)，2014年，我縣新增廉租住房租賃補(bǔ)貼12戶，已納入保障范圍，錄入河北省住房保障信息系統(tǒng)。2014年，我縣共發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼326戶，發(fā)放補(bǔ)貼資金42。41萬(wàn)元。

　　一年來(lái)，我局認(rèn)真做好專項(xiàng)維修資金的歸集、管理以及使用工作，確保政策性資金�？顚Ｓ谩Ｍ瑫r(shí)，完成范橋新天地和羅湖英郡兩個(gè)小區(qū)的前期物業(yè)備案工作，并完成了獅城物業(yè)和福陽(yáng)物業(yè)兩家公司的檢查換證工作，完成了樹(shù)君物業(yè)的資質(zhì)升級(jí)工作。

　　我局圓滿完成2013年——2014年度對(duì)直轄小區(qū)的供暖工作，并做好各小區(qū)的綠化及衛(wèi)生工作，為居民們打造一個(gè)整潔舒適的居住環(huán)境。為保證今冬正常供暖，我局投資30余萬(wàn)元對(duì)各小區(qū)供暖設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)、更換，積極為今冬集中供暖工作納入昊天熱力管網(wǎng)做好前期準(zhǔn)備工作。

　　由于直管公房大多年久，我局專門組織人力、物力對(duì)福陽(yáng)小區(qū)、軍轉(zhuǎn)干小區(qū)的平房門市進(jìn)行了維修，及時(shí)排除安全隱患，避免責(zé)任事故的發(fā)生。

　　今春，冀東第一集管委會(huì)圓滿完成春季廟會(huì)的各項(xiàng)組織工作。同時(shí)，認(rèn)真做好市場(chǎng)日常管理工作，并做好房屋的維修工作，保證商戶正常使用。

　　一年來(lái)，我們按季向市局上報(bào)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)稽查統(tǒng)計(jì)報(bào)表，每月向縣紀(jì)委上報(bào)行政許可事項(xiàng)情況。4月30日組織全局執(zhí)法人員參加全縣執(zhí)法人員培訓(xùn)考試，完成了執(zhí)法人員執(zhí)法證的年審工作。5月19日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的通知》，并協(xié)助市局房地產(chǎn)稽查辦檢查了我局監(jiān)管的3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，5月份，房管局組織執(zhí)法人員對(duì)我縣所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展了非法集資風(fēng)險(xiǎn)大排查活動(dòng)。9月份完成了房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和廣告資訊信息排查清理工作。10月份聯(lián)合物業(yè)股對(duì)全縣23個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)行為和物業(yè)管理情況進(jìn)行了檢查，規(guī)范了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高了物業(yè)管理水平。全年向市局法規(guī)科上報(bào)法制信息5份。共為6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房預(yù)售許可證》，為7家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房延期預(yù)售許可決定書(shū)》，同時(shí)做好商品房預(yù)售款的監(jiān)管工作，及時(shí)糾正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不規(guī)范行為，維護(hù)好我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　1、認(rèn)真落實(shí)惠民實(shí)事，繼續(xù)抓好保障房建設(shè)任務(wù)，確保如期完成責(zé)任目標(biāo)。

　　2、繼續(xù)做好百合世嘉、御宇國(guó)際城、羅湖英郡、X德家園等新建住宅小區(qū)的預(yù)售商品房合同登記備案工作及竣工商品房的確權(quán)發(fā)證工作。

　　3、繼續(xù)做好城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房保障工作，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，做到應(yīng)保盡保。

　　4、5做好興濟(jì)房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區(qū)域危房改造工作。

【房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)】相關(guān)文章：

10-17

11-06

10-04

08-18

08-25

08-27

08-08

08-27

08-16