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資產(chǎn)評估的基本方法
在平平淡淡的學(xué)習(xí)、工作、生活中，大家都有資產(chǎn)吧，下面是小編為大家收集的資產(chǎn)評估的基本方法，希望對大家有所幫助。
一、市場法(市場價格比較法)
是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并根據(jù)實際情況將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，使被評估資產(chǎn)接近其最為市場認(rèn)同的價格。
1、適用前提
(1)需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場。
(2)擬交易物應(yīng)有較多的交易范例A，且其可比較指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)B可收集。
A:也就是，一般情況下運用市場法進(jìn)行評估的交易物多是較為常見
B:和運用普及的通用物品，比如說車輛、房屋、土地等。一些專用設(shè)備，如專門用于生豬屠宰的機器設(shè)備，專門生產(chǎn)方便面的自動設(shè)備，由于用途較窄，短時間內(nèi)交易數(shù)量較少的、缺乏交易范例的，不適用市場法;無形資產(chǎn)由于千差萬別，各有各的特點，相同或相似的范例較少，一般不用市場法。
市場法主要是通過被評估物與成交范例的比較，來調(diào)整被評估與成交范例的異同，以達(dá)到獲得被評估物最為合理的市場價格。比較就必須獲得兩個或多個待比較物的比較指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。
2、運用市場法需要考慮的差異調(diào)整因素。
我們運用市場法對交易范例進(jìn)行挑選，最好的結(jié)果是交易范例的交易物與我們待評估物無論是生產(chǎn)功能、新舊程度、技術(shù)含量等完全一致，那么我們完全可以把交易范例中交易物的價格移植到我們的待評估物上。
但實際運作中，交易范例中的交易物往往與我們的待評估物有著這樣那樣的區(qū)別，我們就必須對這些不同進(jìn)行調(diào)整，使交易范例中交易物的交易價格在經(jīng)過調(diào)整后成為待評估物最為合理的市場價格。
我們經(jīng)常考慮的調(diào)整因素有以下幾個：
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(1)時間因素。不同的交易時間對交易價格的影響，如折舊、通貨膨脹等的影響。
(2)地域因素。尤其是對房地產(chǎn)的影響。
(3)功能因素。主要是功能過剩和不足的影響。
我們簡單分析一個范例：
比如交易范例是一臺生產(chǎn)電子元氣件的設(shè)備，生產(chǎn)能力為1萬個/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)3年，還可用7年，交易價格50萬元，交易時間為2001年3月。
待評估物是一臺同樣生產(chǎn)該種電子元氣件的設(shè)備，生產(chǎn)能力為10萬個/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)2年，還可用8年，交易基準(zhǔn)日2001年6月。
我們假設(shè)基準(zhǔn)定價是以生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，定價應(yīng)為500萬元(10/1x50)。但是我們應(yīng)考慮這兩個設(shè)備的時間因素和功能因素。時間上兩者折舊時間不同，交易時間不同，都會對價格產(chǎn)生不同;功能上后者的生產(chǎn)數(shù)量是前者的10倍，比方購買者僅需要日生產(chǎn)能力為7萬/日的設(shè)備，則該設(shè)備的生產(chǎn)能力顯然過剩，對購買者來說10倍的價格顯然是難以讓他接受的。
最后經(jīng)過調(diào)整，該設(shè)備以375萬元成交。
二、收益法
這是一種對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的估算，并折合成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法的前提是：資產(chǎn)的效用越大，未來的獲利能力越強，他的價值越大;而不是單看資產(chǎn)本身的現(xiàn)實價值。打個比方，一個高科技企業(yè)僅擁有資產(chǎn)800萬元，但其擁有先進(jìn)的產(chǎn)品，未來廣闊的市場，具備高速發(fā)展的巨大潛力，以后年收益預(yù)計為100萬元，未來可持續(xù)10年以上的高速增長，那他的價值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于帳面上體現(xiàn)的資產(chǎn)價值。相反，一個擁有億元資產(chǎn)的企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營維持，產(chǎn)品無市場、無銷路，積重難返，瀕臨破產(chǎn)，那么在購買者的眼中，他的價值將遠(yuǎn)沒有帳面上體現(xiàn)的巨大(整體購買)。
簡單的說(資金的時間價值要求)：
評估值=未來每年獲得的收益x折現(xiàn)系數(shù)①
資產(chǎn)成交后，會給新的所有者帶來一定的收益，購買者愿意支付的貨幣量不會超過期望收益的折現(xiàn)值。
折現(xiàn)系數(shù)一般包含以下三個因素：
1、風(fēng)險利率。指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，我們一般以國債的利率衡量。
2、通貨膨脹率。
3、風(fēng)險報酬率。將資金投入企業(yè)必然要考慮企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、國家政策風(fēng)險等的影響，高風(fēng)險必然要求高回報。
折現(xiàn)率=無風(fēng)險利率+通貨膨脹率+風(fēng)險報酬率
三、成本法
評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
1、重置成本
是按現(xiàn)行市場條件下，重新購建一項與被評估資產(chǎn)功能
相同的全新資產(chǎn)所付出的全部貨幣總額。
x重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是一致的，但反應(yīng)的物價水平是不一致的。
重置成本分為：
A、復(fù)原重置成本：是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技術(shù)等，以現(xiàn)時的價格復(fù)原這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。.
B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、技術(shù)，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)具有同等功能的全新資產(chǎn)的成本。
2、實體性貶值
資產(chǎn)在投入使用后由于磨損、自然力的作用(如風(fēng)吹雨淋、腐蝕等)，其性能將不斷下降，價值逐漸減少，通稱實體性貶值。
通常，我們以計提折舊來反應(yīng)這種貶值。
3、功能性貶值
新技術(shù)的運用與推廣，使企業(yè)的原有資產(chǎn)與社會上的新技術(shù)相比較處于一種明顯落后的狀態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價值的間接貶值。
4、經(jīng)濟性貶值
由于資產(chǎn)以外因素(政治因素、宏觀經(jīng)濟因素等)的變化，對資產(chǎn)價值的降低。比如國家新的政策、法規(guī)對某項行業(yè)發(fā)展的抑制(如紡織的壓錠)，必然會導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)的貶值。
評估方法介紹
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》，資產(chǎn)評估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。
1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
2.市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。
3.收益法指通過被評估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。
評估方法的選擇
結(jié)合評估對象的具體構(gòu)成情況，本報告評估對象所選用的評估方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的相類似可比資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。由于在目前國內(nèi)資本市場的公開資料中尚無法找到在相同經(jīng)濟行為下的同類資產(chǎn)交易案例，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜采用市場法。
收益法是指通過估測評估對象可以帶來的未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷評估對象價值的一種評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的評估思路，即采用收益資本化或折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算評估
對象的價值。本次評估以評估對象持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提，企業(yè)可以提供完整的歷史經(jīng)營財務(wù)資料，企業(yè)管理層對企業(yè)未來經(jīng)營進(jìn)行了分析和預(yù)測，且從企業(yè)的財務(wù)資料分析，企業(yè)未來收益及經(jīng)營風(fēng)險可用貨幣量化，具備采用收益法進(jìn)行評估的基本條件。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理委估的各項資產(chǎn)價值和負(fù)債基礎(chǔ)上確定評估對象價值的一種評估方法。本次評估，企業(yè)所提供的委估范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)及負(fù)債的資料較完整，適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
評估結(jié)論確定的方法
在采用兩種評估方法分別形成各自評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過對兩種評估方法具體應(yīng)用過程中所使用資料的完整性、數(shù)據(jù)可靠性，以及評估結(jié)果的合理性等方面進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，選用其中一種方法的評估結(jié)果作為本報告的最終評估結(jié)論。
本項目采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果作為最終的評估結(jié)論。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法中各類資產(chǎn)和負(fù)債的具體評估方法應(yīng)用
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債涉及到的評估方法如下：
�。ㄒ唬┝鲃淤Y產(chǎn)
1. 貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。
對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實后的賬面價值為評估值。
對于外幣，根據(jù)外幣金額乘以評估基準(zhǔn)日的匯率確認(rèn)評估值。
2．應(yīng)收賬款
評估人員通過審核相關(guān)賬簿及原始憑證，發(fā)現(xiàn)沒有出現(xiàn)債務(wù)人破產(chǎn)、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導(dǎo)致的壞賬，經(jīng)分析，為關(guān)聯(lián)方往來等，有充分理由相信全部能收回，評估風(fēng)險損失為 0%。應(yīng)收賬款評估值按賬面值確認(rèn)。
3. 預(yù)付賬款
評估人員查閱并收集了相關(guān)合同，了解了評估基準(zhǔn)日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務(wù)和收到的貨物情況。預(yù)付賬款多數(shù)為近一年發(fā)生，客戶信譽較好均能收回相應(yīng)的資產(chǎn)或獲得相應(yīng)的權(quán)利的項目，評估值按核實后的賬面值確認(rèn)。
4. 其他應(yīng)收款
對其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對其他應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)上，核算的內(nèi)容為應(yīng)收的海關(guān)進(jìn)口設(shè)備保證金、職工臨時借款、備用金、辦公室租賃押金等。
評估人員通過查閱賬簿，在進(jìn)行經(jīng)濟內(nèi)容和賬齡分析的基礎(chǔ)上，對大額款項進(jìn)行了函證，并了解其發(fā)生時間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人資金、信用、經(jīng)營管理狀況，具體分析后對各項應(yīng)收款收回的可能性進(jìn)行判斷。經(jīng)分析，對關(guān)聯(lián)方往來等有充分理由相信全部能收回，評估風(fēng)險損失為 0%。應(yīng)收賬款評估值按賬面值確認(rèn)。
5. 存貨
各類存貨具體評估方法如下：
1）材料采購（在途物資）
評估人員核查了采購材料的供貨合同及采購清單，證實賬面價值構(gòu)成準(zhǔn)確，成本結(jié)轉(zhuǎn)合理，賬面價值反映了實際成本。按核實后的賬面值確定評估值。
2）原材料
原材料賬面值由購買價和合理費用構(gòu)成，原材料為近期購入，周轉(zhuǎn)較快，隨用隨購買，其賬面價格與市場價基本相符。按核實后的賬面值確定評估值。
3）在庫周轉(zhuǎn)材料
對于在庫周轉(zhuǎn)材料，首先是抽查盤點，根據(jù)盤點結(jié)果調(diào)整其實物量，并了解存貨質(zhì)量。評估人員經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分在庫周轉(zhuǎn)材料為XX汽車集團股份有限公司投資轉(zhuǎn)入，其余為企業(yè)近期購入。對于投資轉(zhuǎn)入的材料，評估人員查詢了材料的市場價，根據(jù)材料已使用年限和剩余使用年限來確定成新率，通過重臵成本法確定評估值；對于企業(yè)近期購入的在庫周轉(zhuǎn)材料，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該材料的財務(wù)憑證，其賬面價格與市場價基本相符，按核實后的賬面值確定評估值。
4）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品主要是為生產(chǎn)汽車而購入的汽車配件如擱腳板、后視鏡殼、尾燈罩等。企業(yè)在產(chǎn)成品核算，實際是原材料，近期購入。在核實的基礎(chǔ)上，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該產(chǎn)品的財務(wù)憑證，按核實后的賬面值確定評估值。
5)在產(chǎn)品（自制半成品）
在產(chǎn)品（自制半成品）系企業(yè)正在制造尚未完工的在產(chǎn)品。在核實的基礎(chǔ)上，經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結(jié)轉(zhuǎn)及時完整，金額準(zhǔn)確。以核實后的賬面值確認(rèn)評估值
6)發(fā)出商品
發(fā)出商品為銷售的分期收款產(chǎn)品。經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于企業(yè)成立時間較短，主營產(chǎn)品還沒有開始銷售，近2年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)不能真實反映企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)營信息，難以以售價為基礎(chǔ)確定評估值。故本次按核實后的賬面值確定評估值。
�。ǘ┓橇鲃淤Y產(chǎn)
1.固定資產(chǎn)
1）房屋建筑物
根據(jù)搜集的建筑工程資料和竣工結(jié)算資料，以建筑物工程量套用現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)和計取前期及其他費用，按合理建設(shè)期同期的貸款利率等計算出建筑物的重臵全價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計算出建筑物評估值。重臵成本法
計算公式如下：
評估值＝重臵全價x成新率
其他建筑物是在實地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各項評估要素，確定重臵單價并計算重臵全價從而得出評估值。
�。�1）重臵全價的確定
重臵全價＝建筑安裝工程造價＋前期及其它費用＋資金成本
�、� 建筑安裝工程造價
采用類似工程經(jīng)濟指標(biāo)，按照建筑物工程量，套用定額所規(guī)定的工料機消耗量計算出定額直接費，再用評估基準(zhǔn)日取費費率及材料價格進(jìn)行取費計算得出各分項工程造價，匯總后得出建筑安裝工程造價。
�、诠こ糖捌诩捌渌M用包括：當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。
�、圪Y金成本：資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算，工期按建設(shè)正常情況周期計算，并按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價+前期及其它費用)x合理工期x貸款利息x50%
（2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計算，經(jīng)加權(quán)平均得出成新率。
理論成新率=（1-已使用年限〔經(jīng)濟使用年限）x100%
勘察成新率由評估人員現(xiàn)場實地勘察考評打分評定。
綜合成新率=勘察成新率x0.6＋理論成新率x0.4
�。�3）評估值的確定
評估值＝重臵全價x成新率
2）設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點、收集資料情況及本次評估所對應(yīng)的經(jīng)濟行為，主要采用重臵成本法進(jìn)行評估。
評估值=重臵全價x成新率
A、重臵的全價的確定
Ⅰ、國產(chǎn)機器設(shè)備重臵全價的確定
重臵全價=設(shè)備購置價格(不含稅價)+運雜費+安裝調(diào)試費+基礎(chǔ)費+前期費及其他費用+資金成本
①購置價
主要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價、參照《2012 機電產(chǎn)品報價手冊》等價格資料，以及參考近期同類設(shè)備的合同價格確定；對少數(shù)未能查詢到購置價的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價格變動率推算確定購置價。
②運雜費
根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)銷售企業(yè)與各設(shè)備使用單位的運距、設(shè)備體積大小
(能否集裝箱、散裝)設(shè)備的重量、價值(貴重、價低)以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
運雜費=購置價x運雜費率
�、郯惭b調(diào)試費
首先查詢專用設(shè)備的價格中是否包含廠家上門免費的安裝調(diào)試，如果不包含，則根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度和技術(shù)要求高低，分別對不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)確定，或評估人員調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備實際安裝調(diào)試費用綜合確定。對小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費。
④設(shè)備基礎(chǔ)費
評估人員參考不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)確定，或者調(diào)查了解企業(yè)實際設(shè)備基礎(chǔ)費用水平確定。若設(shè)備基礎(chǔ)費已經(jīng)含在土建工程中則在設(shè)備評估中不與考慮。
�、莨こ探ㄔO(shè)前期及其它費
參照國家、地方及行業(yè)有關(guān)收費規(guī)定，取前期費及其它費用。
⑥資金成本
考慮到委估的機器設(shè)備是企業(yè)籌建至投產(chǎn)系列設(shè)備，其生產(chǎn)能力受企業(yè)整體設(shè)備的投產(chǎn)運行制約，所以將其購置到運行的周期比照企業(yè)整體工程建設(shè)周期計算其建設(shè)工期，采用本次評估基準(zhǔn)日貸款利率，資金成本按均勻投入計取。
資金成本=(設(shè)備購置價格+運雜費+安裝調(diào)試費+其他費用)x貸款利率x工期x1/2
�、颉⑦M(jìn)口設(shè)備重臵全價的確定
如存在國內(nèi)同類型可替代設(shè)備，按國內(nèi)同型設(shè)備購置價并加上運雜費、安裝調(diào)試費等必要費用確定重臵全價；如該類設(shè)備國內(nèi)無可替代設(shè)備，則通過核實近期設(shè)備合同價、向進(jìn)口設(shè)備代理商詢價以及與機加工設(shè)備方面專家討論的基礎(chǔ)上綜合確定重臵全價。
重臵全價=CIF 價(按基準(zhǔn)日匯率換算)+關(guān)稅+外貿(mào)代理費+銀行手續(xù)費+商檢費+國內(nèi)運雜費+基礎(chǔ)費及安裝調(diào)試費+前期費及其他必要費用+資金成本
當(dāng)國外設(shè)備制造廠家在中國有分銷點時，其分銷點所報的設(shè)備價格中已含有進(jìn)口的各種稅費，則不加進(jìn)口稅費。
如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負(fù)責(zé)運輸和安裝時(在購置價格中已含此部分價格)，則不加運輸及安裝費。
如設(shè)備不需單獨的基礎(chǔ)或基礎(chǔ)已在建設(shè)廠房時統(tǒng)一建設(shè)，基礎(chǔ)賬面值已體現(xiàn)在房屋建筑物中的設(shè)備不考慮設(shè)備基礎(chǔ)費用。
�、蟆τ谝殉诜�，市場上確實已無該型號產(chǎn)品的設(shè)備，采用近似設(shè)備對比法確認(rèn)重臵全價。
�、�、部分電子設(shè)備直接以市場二手設(shè)備價格進(jìn)行評估。
�、�、車輛重臵全價的確定：車輛購置價選取當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌鲈u估基準(zhǔn)日的最新市場報價及成交價格資料并考慮車輛購置附加稅及牌照費用等予以確定。具體公式為：
車輛重臵全價=購置價+[購置價/（1+17%）]x車輛購置附加稅率+牌照等費用
B、成新率的確定
�、瘛C器設(shè)備成新率
對于機器設(shè)備中的大型、關(guān)鍵設(shè)備，通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場考察，查閱有關(guān)設(shè)備的運行狀況、主要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員查詢該設(shè)備的技術(shù)狀況、大修次數(shù)、維修保養(yǎng)的情況，并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實際使用年限的規(guī)定，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，合理確定設(shè)備的綜合成新率。此次評估成新率的確定，采用理論成新率現(xiàn)場勘察調(diào)整法。
分別計算理論成新率 N1 和勘察成新率 N2，加權(quán)平均確定其成新率 N，即 N=N1x0.4+N2x0.6
其中：
理論成新率：N1＝(1-已使用年限〔經(jīng)濟壽命年限)x100%
對價值量較小的一般設(shè)備采用年限法確定其成新率。
考慮到機器設(shè)備已停用多年，重新啟用需要進(jìn)行修理維護(hù)，勘查成新率中綜合考慮停用對機器設(shè)備的影響，針對不同設(shè)備具體分為三種情況：閑臵減少設(shè)備磨損；閑臵對設(shè)備沒有影響；閑臵對設(shè)備有一定影響。
�、�、車輛成新率
對于車輛，根據(jù)已使用年限和已行駛里程分別計算理論成新率，依據(jù)孰低原則確定理論成新率。并結(jié)合現(xiàn)場勘察車輛的外觀、結(jié)構(gòu)是否有損壞，主發(fā)動機是否正常，電路是否通暢，制動性能是否可靠，是否達(dá)到尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)等勘察情況，確定勘察成新率。之后用加權(quán)平均方法來確定綜合成新率。
�、�、電子設(shè)備成新率
成新率=(1-已使用年限〔經(jīng)濟壽命年限)x100%或成新率= [尚可使用年限〔(已使用年限+尚可使用年限)] x100%
另：直接按二手市場價評估的電子設(shè)備，無需計算成新率。
C、評估值的確定
評估值=重臵全價x綜合成新率。
2、在建工程
本次評估范圍內(nèi)在建工程的評估方法采用成本法。評估人員在現(xiàn)場核實了相關(guān)明細(xì)賬、入賬憑證及可研報告、初步設(shè)計、概預(yù)算和預(yù)決算等資料，查看了在建工程的實物，與項目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進(jìn)行了座談，確認(rèn)委估的在建工程項目進(jìn)度基本上是按計劃進(jìn)行的，實物質(zhì)量達(dá)到了設(shè)計要求，評估以核實后的賬面值加上合理的資金成本確定評估值。
3、無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
土地使用權(quán)為資產(chǎn)占有單位在無形資產(chǎn)明細(xì)中核算的企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)價值。
本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條析相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。
其基本公式如下：
式中：V：土地價格
Vlb ：某一用途土地在某一土地級別上的基準(zhǔn)地價
∑Ki ：宗地地價修正系數(shù)
Kj ：估價期日、容積率、土地使用年限等其它修正系數(shù)
4、無形資產(chǎn)——其他無形資產(chǎn)
其他無形資產(chǎn)購買的各種應(yīng)用軟件及軟件預(yù)付款。
對于外購的應(yīng)用軟件，查詢相同軟件的現(xiàn)行市場價格來確定評估值；對于軟件預(yù)付款，按照賬面值確認(rèn)。
5、開發(fā)支出
按核實后的賬面值加資金成本作為評估值。
6、遞延所得稅資產(chǎn)
企業(yè)按照暫時性差異與適用所得稅稅率計算的結(jié)果，確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)，核算內(nèi)容為資產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生可抵扣暫時性差異（本次為計提企業(yè)虧損形成）。按核實后的賬面值作為評估值。
�。ㄈ╆P(guān)于負(fù)債的評估方法
核實各項負(fù)債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負(fù)債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評估值。
1、短期借款
短期借款為企業(yè)從交通銀行深圳寶安支行取得的一年內(nèi)到期的短期貸款。評估人員核對了借款合同，金額、借款期限、利率無誤。同時，評估人員向銀行進(jìn)行了詢證，函證結(jié)果與銀行對賬單相符。且企業(yè)經(jīng)營狀況良好，應(yīng)有到期承付借款的能力，對人民幣借款以核實后的賬面值確認(rèn)評估值。
2．應(yīng)付賬款
應(yīng)付賬款主要內(nèi)容為應(yīng)付設(shè)備款、暫估材料款等。評估人員查閱了應(yīng)付賬款明細(xì)賬和主要購貨單位的購貨合同及原始憑證，核實交易事項的真實性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，并對大額應(yīng)付款項進(jìn)行了函證查詢，對暫估入庫的應(yīng)付賬款，評估人員抽查了相關(guān)購貨合同并對入庫的原材料進(jìn)行了實地盤點，以核實后的賬面值作為評估值。
3. 預(yù)收賬款
預(yù)收賬款核算內(nèi)容為預(yù)收備件款。評估人員抽查有關(guān)賬簿記錄和供貨合同，確定預(yù)收款項的真實性和完整性，核實結(jié)果賬表單金額相符，均為在未來應(yīng)支付相應(yīng)的權(quán)益或資產(chǎn)，故以核實后賬面值確定為評估值。
4. 應(yīng)付職工薪酬
應(yīng)付職工薪酬為應(yīng)付職工工資和按規(guī)定比例提取的工會經(jīng)費節(jié)余以及應(yīng)付的職工社會統(tǒng)籌費用等。評估人員核對了企業(yè)總賬和明細(xì)賬，核實了應(yīng)付職工薪酬的提取及使用情況，認(rèn)為計提正確和支付符合規(guī)定，以核實的賬面值作為評估值。
5．應(yīng)交稅費
應(yīng)交稅費主要為應(yīng)交未交增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和個人所得稅等。經(jīng)查閱應(yīng)交稅費明細(xì)賬及納稅申報表，抽查企業(yè)的完稅憑證，稅金計算正確，以核實后的賬面值作為評估值。
6．其他應(yīng)付款
其他應(yīng)付款的主要內(nèi)容為 DS 經(jīng)銷商押金、保證金等。經(jīng)查閱與相關(guān)單位的對賬協(xié)議及相關(guān)的文件說明，往來核對一致、未發(fā)現(xiàn)不需支付的證據(jù)，以核實后的賬面值作為評估值。
7、其他流動負(fù)債
其他流動負(fù)債主要為費用化支出。以核實后的賬面值作為評估值。
8、長期借款
長期借款賬面值為向農(nóng)業(yè)銀行深圳布吉支行和建設(shè)銀行深圳寶安支行基建借款等，評估人員查閱了借款合同、核實了借款期限、借款利率等相關(guān)內(nèi)容，確認(rèn)以上借款是真實的和完整的。通過查閱有關(guān)憑證及向銀行函證，確認(rèn)企業(yè)借款利息已按期計提支付。評估時，以核實后的賬面值確認(rèn)評估值。
9、其他非流動負(fù)債
其他非流動負(fù)債為科研資金補貼。評估人員核實了有關(guān)文件及賬證等資料，確定其真實性、正確性，經(jīng)核實該款項不需要償還，由于CAPSA 公司目前處于建設(shè)階段，尚未投產(chǎn)，處于虧損狀態(tài)，故該款項不需要繳納所得稅，故本次對科研補貼款評估為零。
收益法的具體評估方法應(yīng)用
收益法是指通過估測被評估企業(yè)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷評估對象價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的評估思路，即采用收益資本化或折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算評估對象的價值�，F(xiàn)將本次評估采用收益法的具體基本技術(shù)思路說明如下：
采用收益法，要求評估的企業(yè)價值內(nèi)涵與應(yīng)用的收益類型以及折現(xiàn)率的口徑一致。
根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和經(jīng)營情況，本報告在收益法具體應(yīng)用中，采用的收益口徑為權(quán)益自由現(xiàn)金流口徑，具體評估方法分別介紹如下：
�。ㄒ唬╆P(guān)于收益口徑——權(quán)益自由現(xiàn)金流量
本次采用的收益類型為權(quán)益自由現(xiàn)金流量。權(quán)益自由現(xiàn)金流量指的是歸屬于股東的現(xiàn)金流量，是扣除還本付息以及用于維持現(xiàn)有生產(chǎn)和建立將來增長所需的新資產(chǎn)的資本支出和營運資金變動后剩余的現(xiàn)金流量，其計算公式為：
權(quán)益自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營運資金變動＋付息債務(wù)的增加（減減少）
本次評估選定的收益口徑為權(quán)益自由現(xiàn)金流量，與之對應(yīng)的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權(quán)益價值，這與本次評估目的下的企業(yè)價值是相匹配的。
（二）關(guān)于折現(xiàn)率
與權(quán)益自由現(xiàn)金流量口徑相匹配的折現(xiàn)率為股東權(quán)益資本成本，由此還原評估出的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權(quán)益價值。
本次折現(xiàn)率即股東權(quán)益資本成本采用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）
計算確定：
其中：Re —— 股東權(quán)益資本成本；
Rf —— 無風(fēng)險報酬率；
βe —— 企業(yè)的風(fēng)險系數(shù)；
Rm —— 市場期望收益率；
α—— 企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)。
�。ㄈ╆P(guān)于收益期
本次評估，XX 公司為合營公司，經(jīng)營期限為 50 年，因此本次評估按照 50 年作為收益期。其中，第一階段為 20XX年 10 月 1 日至20XX 年 12 月 31 日，在此階段根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況，收益狀況處于變化中；第二階段為 2025 年 1 月 1 日至合營公司結(jié)束，在此階段按企業(yè)保持穩(wěn)定的收益水平考慮。
�。ㄋ模┦找娣ǖ脑u估計算公式
本次采用的收益法的計算公式為：
式中：P —— 為企業(yè)股東全部權(quán)益價值評估值；
Ai —— 企業(yè)近期處于收益變動期的第 i 年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；
n ——預(yù)測期；
V’—— 預(yù)測期結(jié)束時回收資產(chǎn)價值；
B —— 企業(yè)評估基準(zhǔn)日溢余資產(chǎn)和負(fù)債。
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