房地產(chǎn)企業(yè)取得土地該如何計算繳納契稅

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地該如何計算繳納契稅你知道嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)�來的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地該如何計算繳納契稅的知識，歡迎閱讀。

　　一、招拍掛后以房屋補(bǔ)償形式給原居民契稅該如何計算

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　此規(guī)定要求，招拍掛出讓金要計算繳納契稅，同時以拆一還一等形式補(bǔ)償給原業(yè)主的房屋屬于補(bǔ)償費，補(bǔ)償費也應(yīng)計算繳納契稅。

　　例如1：甲房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產(chǎn)企業(yè)將來要用20000平方米的房屋補(bǔ)償給原居民。按補(bǔ)充協(xié)議約定，拆一還一需要現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)模�每平方米補(bǔ)償現(xiàn)金1萬元;不要現(xiàn)金用房屋面積補(bǔ)償?shù)�，按拆一還一等面積補(bǔ)償。因此每平方米房屋約等于現(xiàn)金1萬元，結(jié)果村民選擇補(bǔ)償房屋，因此補(bǔ)償給原居民的20000平方米合計等價現(xiàn)金20000萬元。

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地實際支付給國土局的100000萬元與等價房屋作價20000萬元，均屬于取得土地的價款。按財稅【2004】134號規(guī)定，契稅計算金額=(100000+20000)*契稅稅率，假設(shè)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定契稅稅率為3%。最后房地產(chǎn)繳納契稅120000*3%=3600萬元。

　　例如2：甲房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產(chǎn)企業(yè)將來要用20000平方米的房屋補(bǔ)償給原居民。按補(bǔ)充協(xié)議約定，拆一還一需要現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)模�每平方米補(bǔ)償現(xiàn)金1萬元;不要現(xiàn)金用房屋面積補(bǔ)償?shù)�，按拆一還一等面積補(bǔ)償毛坯房作價9000元，房地產(chǎn)企業(yè)再按每平米支付現(xiàn)金1000元給村民。結(jié)果村民選擇補(bǔ)償房屋，企業(yè)因此每平方米向原居民補(bǔ)償合計1萬元，因此補(bǔ)償給原居民的20000平方米合計等價現(xiàn)金20000萬元。

　　契稅計算金額=(100000+20000)*契稅稅率，假設(shè)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定契稅稅率為3%。最后房地產(chǎn)繳納契稅120000*3%=3600萬元。

　　例如3：甲房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛取得一塊土地，向國土局繳納土地出讓金100000萬元，通過招拍掛條件約定，房地產(chǎn)企業(yè)將來要用20000平方米的房屋補(bǔ)償給原居民。按補(bǔ)充協(xié)議約定，拆一還一需要現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)�，每平方米補(bǔ)償現(xiàn)金1萬元;不要現(xiàn)金用房屋面積補(bǔ)償?shù)�，按拆一還一等面積補(bǔ)償毛坯房作價1.1萬元，村民要向房地產(chǎn)企業(yè)支付每平方米1000元，結(jié)果村民選擇補(bǔ)償房屋。企業(yè)因此每平方米向原居民補(bǔ)償合計1萬元，因此補(bǔ)償給原居民的20000平方米合計等價現(xiàn)金20000萬元。

　　契稅計算金額=(100000+20000)*契稅稅率，假設(shè)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定契稅稅率為3%。最后房地產(chǎn)繳納契稅120000*3%=3600萬元。

　　二、招拍掛取得同時現(xiàn)金支付青苗補(bǔ)償費又該如何計算契稅

　　同理，(財稅[2004]134號)規(guī)定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的`成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補(bǔ)償費用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地向國土局支付土地出讓金100000萬元，向原村民支付青苗補(bǔ)償費20000萬元，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地應(yīng)當(dāng)繳納契稅=【100000+20000】*3%=3600萬元。

　　三、招拍掛后獲得財政局土地價款返利契稅計算

　　例如：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年12月5日招拍掛獲得一塊土地，招拍掛出讓金120000萬元。當(dāng)?shù)卣�府土地起拍價60000萬元，目標(biāo)能招拍掛80000萬元，實際招拍掛當(dāng)天最終競價為120000萬元，政府決定向招拍掛成功企業(yè)返利20000萬元。

　　甲房地產(chǎn)企業(yè)取得此塊土地該如何計算繳納契稅呢?

　　根據(jù)國稅函〔2005〕436號規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

　　因此，甲房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府土地出讓金返利20000萬元不能作為計算契稅的減免優(yōu)惠，最終繳納契稅還是=120000*3%=3600萬元。

　　四、由于政策性搬遷房地產(chǎn)企業(yè)原開發(fā)用地置換新土地是否繳納契稅

　　《契稅暫行條例》、《契稅暫行條例細(xì)則》第四條第三項規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換的契稅計稅依據(jù)，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。2.《契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。

　　對土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換及土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換的差額，明顯不合理且無正當(dāng)理由，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定的計稅價格作為計稅依據(jù)。

　　五、通過股權(quán)收購獲得土地是否繳納契稅

　　甲公司房地產(chǎn)企業(yè)出資120000萬元購買乙企業(yè)的子公司丙，丙公司資產(chǎn)只有一塊土地，甲公司收購后作為丙公司唯一的股東，將來準(zhǔn)備用于房地產(chǎn)開發(fā)。丙公司原取得土地成本80000萬元，評估作價130000萬元。

　　甲公司出資120000萬元收購獲得丙公司，是否涉及契稅呢?根據(jù)財稅【2015】37號規(guī)定：在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　因此，甲公司不用繳納契稅，丙公司在股東變化過程中也不用繳納契稅。

　　六、取得工業(yè)用地變更為房地產(chǎn)開發(fā)用地補(bǔ)繳出讓金該如何計算繳納契稅

　　甲公司房地產(chǎn)企業(yè)為了響應(yīng)政府三舊改造購買乙工業(yè)企業(yè)一塊土地，甲公司通過招拍掛支付100000萬元，用于甲獲得土地的性質(zhì)為工業(yè)用地，要想開發(fā)商品房必須改變土地性質(zhì)，當(dāng)?shù)貒�土局要求甲公司補(bǔ)繳改變用途的出讓金再補(bǔ)20000萬元。

　　甲公司招拍掛過程中向國土局支付的100000萬元已經(jīng)繳納的3%合計3000萬元的契稅，改變用途補(bǔ)繳的出讓金20000萬元是否還要繳納契稅?(國稅函〔2008〕662號)對土地改變用途需補(bǔ)繳的契稅進(jìn)行了明確：“對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費用�！痹撐倪m用對象是土地的具體使用權(quán)人不變，所有權(quán)性質(zhì)也沒有發(fā)生變化，但是土地用途發(fā)生變化的情況。一般來說，納稅人只會把土地轉(zhuǎn)向更具有投資價值的用途，所以，要補(bǔ)繳出讓金，補(bǔ)繳契稅。因此，補(bǔ)繳的出讓金20000萬元還要繳納3%合計600萬元契稅。

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