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土地增值稅稅務(wù)稽查的方法有哪些
你知道土地增值稅稅務(wù)稽查的方法有哪些嗎?你對土地增值稅稅務(wù)稽查的方法了解嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)淼耐恋卦鲋刀惗悇?wù)稽查的方法，歡迎閱讀。
一、檢前準(zhǔn)備
檢查組應(yīng)當(dāng)要求納稅人如實(shí)提供如下資料：
(一)土地增值稅納稅(預(yù)繳)申報表及完稅憑證。
(二)項(xiàng)目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。
(三)取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
(四)銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
(五)項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。
(六)商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
(七)無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
(八)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
(九)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
(十)與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
二、檢查人員應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)充分關(guān)注：
(一)明確清算項(xiàng)目及其范圍。
(二)正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
(三)正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
(四)正確劃分不同時期的開發(fā)項(xiàng)目，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
(五)正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。
(六)明確清算項(xiàng)目的起止日期。
三、納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，應(yīng)按規(guī)定審核收入總額。
四、納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。
五、有下列情形之一的，應(yīng)核定應(yīng)納稅額
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
(五)申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
(六)納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
六、土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：
(一)評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
(二)獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對。
(三)了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
(四)查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。
(五)正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
(六)必要時，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。
七、清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
八、應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
九、土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。
對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
十、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
(一)按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
(二)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。
十一、收入實(shí)現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十二、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
(一)代收費(fèi)用計(jì)入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
(二)代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
十三、必要時，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
(一)審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。
(二)確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
(三)審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
(四)審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。
(五)審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
(六)審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
(七)審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報納稅。
(八)審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。
(九)審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報納稅。
(十)審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。
十四、應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
十五、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：
(一)評價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
(二)獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。
(三)審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)(概)算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。
(四)審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。
(五)實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。
(六)必要時，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
十六、核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
(一)扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
(二)扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>
(三)審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
(四)審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀?存貨)等因素。
十七、取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
(二)如果同一土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。
(三)審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。
(四)審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
(五)審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
(六)比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
十八、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
(二)審核支付給個人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
(三)審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
十九、前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
(二)審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。
二十、建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對;
2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證;
3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
(二)自營方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理。
二十一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。
(二)如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
(三)審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
(四)審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
(五)審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
(六)審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
(七)獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。
(八)審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
(九)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。
二十二、開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。
(二)如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
(三)審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
(四)審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
(五)審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。
(六)審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。
(七)審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。
(八)在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
二十三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)審核應(yīng)具實(shí)列支的財務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。
(二)利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除;開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：
1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證;
2.如果有多個開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目;
3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定;
4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
二十四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。
對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。
二十五、國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
(二)對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。
(三)對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
(四)對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
二十六、對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/strong>
二十七、應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：
(一)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
(二)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。
1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目;
2.如果同一個項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算;
3.對于同一清算項(xiàng)目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時間及其扣除項(xiàng)目的配比。
(三)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。
(四)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。
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