70年和50年產(chǎn)權(quán)區(qū)別

　　70年產(chǎn)權(quán)是指在我國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”’與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，就是70年產(chǎn)權(quán)。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

　　土地使用權(quán)70年 住宅設(shè)計(jì)使用年限一般是50年

　　房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。土地的使用權(quán)年限和房屋的所有權(quán)年限是兩個(gè)不同的概念，不能混同。土地的使用年限是政府將土地出讓給開發(fā)商的年限，是從開發(fā)商取得土地的時(shí)候算起的。而房屋的所有權(quán)則是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。一般，在土地使用證上標(biāo)注的終止日期，指的是用于建筑的地塊使用期限。而“房屋所有權(quán)”年限，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，市民購買房屋后，就取得了房屋的所有權(quán)，這個(gè)權(quán)限是終身有效的。

　　住宅設(shè)計(jì)使用年限一般是50年，50年內(nèi)，若出現(xiàn)一些問題，房主可以向有維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的單位，比如說房管局、物業(yè)公司提出維護(hù)要求。房屋保修期從交付之日起計(jì)算。

　　一般我們所說的“70年產(chǎn)權(quán)和50年產(chǎn)權(quán)”，是指土地使用年限。購買房屋后，房屋即屬于私人財(cái)產(chǎn)，享有永遠(yuǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。國(guó)家享有土地的所有權(quán)，一般來說，使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地50年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。關(guān)于使用年限的計(jì)算，使用年限是從國(guó)家出讓時(shí)開始計(jì)算，加上開發(fā)周期，最短也要2年，購買房屋后使用年限就不到70年了，如果開發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，使用年限則更短。商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1~3年，房屋產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目，購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所占有的土地使用權(quán)，是國(guó)家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)專賣給客戶。國(guó)家規(guī)定土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)不出讓，而土地的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，較高只有70年。房地產(chǎn)開發(fā)商的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，較高只有50年。

　　70年后，國(guó)家有權(quán)收回土地移作他用，但必須對(duì)私人房屋進(jìn)行補(bǔ)償，房屋的產(chǎn)權(quán)人也可以通過補(bǔ)交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權(quán)。

　　70年產(chǎn)權(quán)和50年產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于：

　　1、根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，居住用地使用期為七十;綜合或者其他用地使用期五十年。

　　2、《物權(quán)法》第1百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說，“70年產(chǎn)權(quán)”作為住宅建設(shè)用地用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，而“50年產(chǎn)權(quán)”作為非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，根據(jù)各地不同的政策，存在續(xù)交土地出讓金、重新簽定土地出讓協(xié)議獲得續(xù)期的可能性。而且“50年產(chǎn)權(quán)”的用水用電等生活成本一般會(huì)高于“70年產(chǎn)權(quán)”。

　　《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)期限問題進(jìn)行了核心關(guān)注。國(guó)家出讓的土地使用權(quán)都有一定年限，土地使用權(quán)到期了，國(guó)家要收回，上面蓋的房子又不能拿走，怎么辦?從保障公民私有財(cái)產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定出發(fā)，《物權(quán)法》規(guī)定，國(guó)家允許房主續(xù)期擁有土地使用權(quán)。如房主不愿續(xù)期，國(guó)家將收回土地，但上面房屋歸誰所有目前尚有爭(zhēng)議，國(guó)外慣例是建筑物歸土地所有者。

　　因此按照《物權(quán)法》的立法意圖，房屋產(chǎn)權(quán)證的有限期限是70年，70年后是自動(dòng)續(xù)期的。所以房主并不用擔(dān)心70年后房屋產(chǎn)權(quán)年限到了，將會(huì)面臨無家可歸的局面。

　　50年產(chǎn)權(quán)住宅與普通住宅項(xiàng)目的不同：

　　很多購房者渴望了解“50年產(chǎn)權(quán)住宅”項(xiàng)目與普通住宅項(xiàng)目有什么不同。主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：

　　一、未來使用費(fèi)用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

　　二、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1%或1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。

　　三、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

　　四、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，前者的人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購房者的使用影響不大。

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