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土地估價(jià)方法之市場比較法
導(dǎo)語:土地位置與價(jià)值之間的這種關(guān)系還同樣作用于小型地塊。例如,投資者購買了位于舊城改造區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊,并寄希望于該地區(qū)快速發(fā)展而帶動(dòng)地塊升值,如果周邊地區(qū)的確按照投資者預(yù)計(jì)的方向發(fā)展,那這項(xiàng)投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。
第一節(jié) 市場比較法概述
1、市場比較法的定義和基本原理
基本含義:根據(jù)替代原則,將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較,對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正,得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。
市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ),因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。還可以利用租賃實(shí)例,測算土地的租金,這就是租賃實(shí)例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。
2、市場比較法中的有關(guān)概念
13個(gè)概念:類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
3、市場比較法的基本公式
根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同,可分為直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過程:以待估土地的狀況為基準(zhǔn),用公式表示為,
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過程:以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn),用公式表示為,
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關(guān)指數(shù)的基值:可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%,若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu),則其條件指數(shù)〉100%,否則,其條件指數(shù)〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子,比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ),哪個(gè)就取值為100,另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。
(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正,當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí),可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑,分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。
4、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
(1)市場比較法的特點(diǎn):比準(zhǔn)價(jià)格
(2)市場比較法的使用條件
僅適用于市場比較穩(wěn)定,有大量豐富交易案例的地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
(3)市場比較法的適用范圍
從適用條件來看,主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看,可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值,可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金,可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
第二節(jié) 市場比較法估價(jià)的程序與方法
1、市場比較法估價(jià)的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定
2、市場比較法每個(gè)步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求,還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法:a=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的,可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算,將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí),要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基值數(shù)。
b=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法:修正方法的三個(gè)步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
d=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素,修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù),再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×k
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素,同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià),要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價(jià)格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后,即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格,然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理,綜合確定地價(jià)的基本方法有三種:簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
第三節(jié) 市場比較法的應(yīng)用范圍及應(yīng)用實(shí)例
1、市場比較法的應(yīng)用范圍
市場比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。
(1)利用市場比較法評(píng)估土地的價(jià)格
方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類型的土地交易案例,修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。
(2)利用市場比較法評(píng)估建筑物價(jià)格
比較修正因素出要考慮一般因素以外,還要增加反映建筑物特性的因素。
(3)利用市場比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格
注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題
(4)利用市場比較法評(píng)估租金
一般選擇實(shí)質(zhì)租金進(jìn)行比較分析
2、市場比較法應(yīng)用實(shí)例
基本步驟:
(1)如交易情況不一致,進(jìn)行交易情況修正
(2)計(jì)算當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)或編制地價(jià)指數(shù)表
(3)計(jì)算容積率修正指數(shù)
(4)計(jì)算位置、形狀、區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用權(quán)年限等對(duì)地價(jià)的修正
(5)計(jì)算各案例宗地修正后的價(jià)格
(6)綜合評(píng)估地價(jià)
3、市場比較法應(yīng)用中常見錯(cuò)誤
(1)比較基準(zhǔn)錯(cuò)誤 (2)修正公式錯(cuò)誤 (3)修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤
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