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建筑物估價(jià)的基本方法
建筑物主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等，下面為大家介紹一下建筑物估價(jià)的基本方法：
重置價(jià)格折舊法
1、重置價(jià)格折舊法：是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種評估方法，適合對獨(dú)立舊建筑物估價(jià)。另外，各地在城市拆遷補(bǔ)償過程中的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也多是按此辦法制訂的。
2、基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評估時日的價(jià)格。
3、基本公式：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格—已使用年限的折舊額
建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度
4、建筑物重置價(jià)格的確定：
�。�1）房屋建筑物分類：根據(jù)承重構(gòu)件、建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)，分4類7等：
1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋，這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。
2）磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3）磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。
4）磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)容設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
5）磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)房屋。
6）磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級磚木結(jié)構(gòu)房屋。
7）簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。
5、建筑物重置價(jià)格的確定：建筑物的重置價(jià)格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價(jià)格；另一種是以重置成本來代替重置價(jià)格。
6、具體求取重置價(jià)格的方法：直接法和間接法。
7、在估價(jià)中，通常將計(jì)算建筑物重置價(jià)格的方法分為3種：
�。�1）凈計(jì)法：是就建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，逐一乘以估價(jià)時點(diǎn)時各該同樣材料設(shè)備的單價(jià)和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物重置價(jià)的方法。
�。�2）平方法：是先計(jì)算建筑物每平方單位（通常為平方米）的建筑價(jià)格，再乘以建筑物的總平方米數(shù)，即得建筑物的重置價(jià)格的方法。
（3）立方法：是先計(jì)算建筑物每立方米單位的建筑價(jià)格，再乘以建筑物的總立方米數(shù)，即得建筑物的得置價(jià)格的方法。
8、建筑物的折舊：指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。
�。�1）物理的折舊：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞；
（2）功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對減價(jià)。
�。�3）經(jīng)濟(jì)的折舊：指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價(jià)值減低。
9、建筑物折舊的影響因素：
�。�1）物理因素：引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要有以下幾項(xiàng)：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時間的延長而不斷產(chǎn)生；二是自然腐朽化，這是隨時間的經(jīng)過或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的，一般不論使用與否，都會隨時間的經(jīng)過而產(chǎn)生折舊；因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷，這種折舊不與使用狀態(tài)發(fā)生關(guān)系。
�。�2）功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。
（3）經(jīng)注的因素：引起建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)因素以，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)，附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。
10、確定建筑物折舊的方法：
（1）新舊程度折舊法。適用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合。
�。�2）平均年限折舊法。定額法或直線法。
（3）定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時最大，隨著年度的增加而遞減。
（4）年數(shù)合計(jì)法。
�。�5）償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿了耐用年限時，包括折舊累計(jì)額和折舊累計(jì)額的復(fù)利計(jì)算的利息額。
11、計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：建筑物耐用年限有自然耐用年限（自然壽命）與經(jīng)濟(jì)耐用年限之分。對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限。
對照法：
亦稱標(biāo)準(zhǔn)化，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)。
1、應(yīng)用對照法評估建筑物的主要步驟：
�。�1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等；
（2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價(jià)；
�。�3）對基礎(chǔ)房價(jià)進(jìn)行調(diào)整；
�。�4）確定房產(chǎn)評估價(jià)格。
建筑物殘余法：
是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價(jià)格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價(jià)格的方法。
2、建筑物殘余法估價(jià)步驟：
�。�1）一是計(jì)算土地與建筑總收益；
（2）二是計(jì)算土地的收益；
（3）三是計(jì)算建筑物收益；
（4）四是確定還原利率；
�。�5）五是估算建筑物價(jià)格。
注：在土地及建筑物評估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。
比較法：
是在求取估價(jià)對象建筑物價(jià)格時，將估價(jià)對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生交易的類似建筑物的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象建筑物的價(jià)格的一種估價(jià)方法。
建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念
1、建筑物，主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等。建筑物主要是為了滿足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進(jìn)行建筑的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質(zhì)，作為人類生產(chǎn)和生活的場所。
2、建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現(xiàn)代社會中，建筑物除具有遮風(fēng)蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術(shù)、文化、欣賞等功能。
3、建筑物的分類：
（1）按生產(chǎn)性質(zhì)：生產(chǎn)性建筑（工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（民用建筑）
�。�2）按建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)
4、建筑物估價(jià)，是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價(jià)格。
建筑物與構(gòu)筑物的價(jià)格特征和類型
1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類：
�。�1）對具有市場流動性的建筑物，其估價(jià)的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價(jià)格。
�。�2）對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價(jià)的基本原理是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評估建筑物的價(jià)格。
2、影響建筑物價(jià)格的因素：
�。�1）建筑物重置價(jià)：建筑物重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素。影響建筑物重置價(jià)的因素很多，如建筑結(jié)構(gòu)、種類、式樣、材料、裝飾、物價(jià)等因素。
（2）環(huán)境因素：建筑年代（指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限）、建筑物朝陽（影響采光、通風(fēng)）、建筑物用途（用途不同，收益與使用年限不同）、建筑物樓層。
3、其他因素：建筑物的設(shè)計(jì)，如垃圾場的坐落位置等。
1、建筑物價(jià)格的特點(diǎn)：
（1）時間的有效性。
�。�2）建筑物價(jià)格的遞減性。
�。�3）建筑物價(jià)格的地區(qū)性。
�。�4）建筑物價(jià)格受自然條件影響很大。
（5）影響建筑物價(jià)格的不確定因素多。
1、建筑物估價(jià)中的幾個概念：
�。�1）房屋建筑成本：指不包括建筑紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設(shè)計(jì)到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費(fèi)用，是房產(chǎn)價(jià)值的重要構(gòu)成部分。包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、房屋主體結(jié)構(gòu)工程的建筑、裝修費(fèi)用、室內(nèi)各種配套設(shè)備及安裝費(fèi)、建筑紅線內(nèi)的室外各種設(shè)施配套安裝費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等。
�。�2）重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。
（3）重置成本：根據(jù)目前的人工、材料價(jià)格及正常管理水平，并利用目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造一幢各項(xiàng)設(shè)備相同或相當(dāng)（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。
�。�4）應(yīng)計(jì)折舊：是指到評估當(dāng)時所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟(jì)退化。
�。�5）建筑安裝工程預(yù)算定額：為編制施工圖預(yù)算制定的定額。包括建筑工程預(yù)算定額、設(shè)備安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)用定額。它即是編制施工圖預(yù)算、確定建筑產(chǎn)品預(yù)算價(jià)格的依據(jù)，也是編制概算定額的基礎(chǔ)。
�。�6）標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)：是一個城市同一個等級房屋的平均價(jià)格，是房屋價(jià)格評估的依據(jù)。
�。�7）建筑安裝工程概算定額：是設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)概算和技術(shù)設(shè)計(jì)修正概算中建筑安裝工程概算的依據(jù)，也是計(jì)算建筑安裝工程用料概數(shù)以及進(jìn)行設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)比較的基礎(chǔ)。
�。�8）建筑物殘值：建筑物在不能使用時還能收回的價(jià)值。
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