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2017土地估價師考試成本逼近法考點（匯總）
所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于成本逼近法的知識，歡迎閱讀。
考點1：成本逼近法概念
1、這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價中的成本法不同。后者亦稱原價法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價格，然后加上土地價格，最終得到整個不動產(chǎn)的價格。
考點2：成本逼近法的基本公式
1、采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價格時，其土地成本包括土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息、利潤、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價格。
3、成本逼近法的基本公式即為：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
4、土地價格構(gòu)成的啟示：首先討論土地價格構(gòu)成不能籠統(tǒng)地談地價構(gòu)成，而必須針對具體的土地條件進行探討，如開發(fā)前的土地，開發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價的理論構(gòu)成;其次要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格，對一定條件土地的地價，理論構(gòu)成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清。
考點3：成本逼近法估價步驟
一、成本逼近法評估地價的程序可分為以下幾個步驟：
1、確定土地取得費用
2、確定土地開發(fā)費用
3、計算稅費;
4、計算投資利息：
5、計息投資利潤
6、確定土地增值收益
7、計算、修正和確定土地估價結(jié)果。
考點4：土地取得費
1、 凡新建工業(yè)項目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補償費，征用前3年平均產(chǎn)值6-10倍;農(nóng)業(yè)人口安置補償費，前3年平均年產(chǎn)值4-6倍，最高不超過15倍。總和不得超過30倍。
2、 土地取得費應(yīng)是評估期日的重置費，按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。
3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價值，尤其是對單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費用是對原土地使用者失去原土地收益的補償，是依據(jù)原來用途下的土地收益，而不是依據(jù)新土地用途和未來土地收益的高低確定的。
考點5：土地開發(fā)費
1、(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費：通常以七通一平為標(biāo)準(zhǔn)計算;(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費：這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一;(3)小區(qū)開發(fā)配套費：各地根據(jù)用地情況確定合理的項目標(biāo)準(zhǔn)。在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面的問題：一是應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度(由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地內(nèi));二是宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致。應(yīng)分?jǐn)傎M用=受益程度×設(shè)施總費用。
考點6：利息
(1)土地開發(fā)投資利息的概念：利息是資金的時間價值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應(yīng)支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年的，利息按復(fù)利計算。
(2)利息計息方式：土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期;開發(fā)費及稅費利息可采用兩種計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半;二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。如果開發(fā)費是以當(dāng)時收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算的，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套費一般需在土地開發(fā)前一次性支付，因此這一部分開發(fā)費的計息期也應(yīng)是整個開發(fā)期。
考點7：利潤
(1)利潤的計算依據(jù)：投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。土地開發(fā)利潤一般為6%—10%。成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費、相關(guān)稅費，利潤計算的關(guān)鍵是確定利潤率和投資回報率。投資回報率的確定通常考慮三方面因素：土地用途、開發(fā)期的長短、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。
(2)利潤的計算方式：
投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×投資回報率
考點8：土地增值
1、土地增值的求取可根據(jù)待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價格乘以土地增值率來確定;參照類似土地開發(fā)項目的土地市場價格與其土地成本價格之間的差額確定。
2、土地增值收益計算公式：
土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益率
考點9：土地價格修正與確定
1、公式：
土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
2、通過上述步驟計算的土地價格，還應(yīng)根據(jù)評估對象的具體情況和評估目的，考慮是否進行以下幾方面的修正，最終確定估價結(jié)果：
(1)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正;
(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用價格時，應(yīng)進行土地使用權(quán)年期修正。期年期修正系數(shù)公式： ;
(2.1)是否進行年期修正要具體分析：
一是當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;
二是當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正;
三是當(dāng)待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進行剩余使用權(quán)年期修正。
(3)如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)�，因為這些公共設(shè)施的占地面積(道路、綠地)是不能賣出去的，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂�。計算公式�?/p>
可出讓土地的平均價格=土地總平均單價×(總土地面積/可出讓的土地面積)
(4)宗地成熟度修正。
考點10：成本逼近法適用范圍
1、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例水多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。同進，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價也比較適用。土地成本的增加并不一定會增加它的價值，尤其是土地實際成本的增加，不一定帶來高的土地價格。
2、成本逼近法應(yīng)注意的問題：
(1)土地取得費用、土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用，即應(yīng)是按照評估期日的有關(guān)規(guī)定的物價水平確定土地取得費和土地開發(fā)費的計費項目和取費標(biāo)準(zhǔn)，而不能按照企業(yè)實際取得和開發(fā)利用時實際投入計算。
(2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析。
(3)成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，用于作為市場交易價格時應(yīng)慎重。
(4)不適用于建成區(qū)域已開發(fā)土地、商業(yè)及住宅用地的估價。
(5)成本逼近法以成本累加為途徑，而成末高并不一定表明效用和價值高，因此，其評估結(jié)果只是一種“算術(shù)價格”，對土地效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。
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