加油站土地估價方法

　　加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，對于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。加油站土地究竟如何估價呢?一起來探討探討!

　　1抵押、作價入股目的的評估中的價格定義和評估方法的選擇

　　據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價入股等日常性的評估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營權(quán)價值，因此在土地價格定義除了估價對象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、估價基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營權(quán)因素納入宗地的價格定義中，并應(yīng)在土地估價結(jié)果一覽表中“土地估價結(jié)果的限定條件”、“其它需要說明的事項”予以披露和說明。在評估方法選擇上考慮目前我國加油站土地交易案例很缺乏的事實，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法�；鶞�(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營權(quán)價值，特許經(jīng)營權(quán)價值可用取得特許經(jīng)營權(quán)的費用來替代。當(dāng)然由于在我國目前特許經(jīng)營權(quán)費與壟斷地租有較大差異，因此在評估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測算結(jié)果為主導(dǎo)。

　　2基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在加油站土地評估中的應(yīng)用

　　基準(zhǔn)地價是土地評估中比較常用的一種方法，但目前我國各地基準(zhǔn)地價基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地(如商場、店鋪)影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價越高，如成都市春熙商圈，而對加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價越低。因此必須在評估中必須充分了解加油站特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別，綜合一點，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點制定加油站特數(shù)修正體系。

　　具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：

　　在確定了加油站地價影響因素后，可經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評估各估價對象土地價格。

　　3加油站拆遷補(bǔ)償評估

　　(一)當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進(jìn)行補(bǔ)償評估時，加油站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價值;

　　(二)當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營進(jìn)行補(bǔ)償評估，可按兩種方式評估：

　　1、不考慮特許經(jīng)營權(quán)價值，僅對被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評估，其價格差額作為補(bǔ)償依據(jù);

　　2、考慮特許經(jīng)營權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營條件含特許經(jīng)營權(quán)價值進(jìn)行評估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù);

　　這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營的特殊性，盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認(rèn)為采用第二種評估方式更合理些。

　　4企業(yè)改制涉及的加油站宗地評估

　　在我國現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評估結(jié)果實行備案制，且國土管理部門僅對土地價格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評估價值不能包含特許經(jīng)營權(quán)價值，評估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費用的方式來進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場比較法進(jìn)行評估。

　　5評估中收益年期問題

　　由于特許經(jīng)營權(quán)是有期限限制的，因此在對含特許經(jīng)營權(quán)加油站宗地評估中必須注意特許經(jīng)營權(quán)期限問題：

　　(一)當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限長于土地出讓剩余年限時，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評估中特許經(jīng)營權(quán)取得費應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。

　　(二)當(dāng)在估價基準(zhǔn)日特許經(jīng)營權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時，應(yīng)按特許經(jīng)營剩余年限和特許經(jīng)營權(quán)期限后土地剩余年期分段評估，評估公式為：宗地地價(含特許經(jīng)營權(quán)價值)=宗地特許經(jīng)營權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價值+特許經(jīng)營權(quán)期限后剩余年限土地價值的折現(xiàn)值。

　　綜上所述，在對加油站宗地評估時應(yīng)根據(jù)不同評估目的或評估背景采用適當(dāng)?shù)脑u估方法;對于抵押、作價出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u估中，大多認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營權(quán)的價值。

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