2017土地登記代理人精選知識點
土地登記以宗地為基本單元。宗地是指被權(quán)屬界線封閉的地塊。宗地劃分一般是將具有獨立權(quán)屬界線封閉的地塊劃為一宗地，一個地塊內(nèi)有幾個土地使用人或者土地所有人、且難以劃清權(quán)屬界線的也劃為一宗地。
土地登記的內(nèi)容主要包括：
土地權(quán)利人：土地所有人、土地使用人、土地他項權(quán)利人。
土地權(quán)屬：權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)屬類型、權(quán)屬范圍。權(quán)屬范圍包括界址、圖號、地號等。
土地面積：宗地面積、獨自使用面積、分攤面積、共有使用面積。
土地用途：地類。
土地使用條件：建筑占地、建筑密度、建筑限高。
土地價格和等級：級別、宗地價。
集體土地所有權(quán)的客體包括以下內(nèi)容：
(一)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不屬于《土地管理法實施條例》第2條規(guī)定范圍的，確定為農(nóng)民集體所有：
1、土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的;
2、根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(簡稱“《六十條》”)的規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等;
3、不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，或者雖未連續(xù)使用滿二十年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認其所有權(quán)的;
4、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。
(二)土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。
承認“在土改時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有權(quán)證的土地屬于集體所有”是對集體所有土地初始來源的肯定。第2小項是對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依據(jù)《人民公社六十條》的規(guī)定而取得對自留地、宅基地、林地等集體土地所有權(quán)的既成事實加以確認。第3小項是對農(nóng)村長期以來形成的事實關(guān)系的承認，也符合我國《民法通則》第137條規(guī)定權(quán)利受侵害的訴訟保護期限最長為二十年的立法精神。這里所說的“連續(xù)使用”，應(yīng)當包括集體使用和集體發(fā)包給個人使用。第4小項是對我國的如下現(xiàn)實情況的承認：目前，在許多地區(qū)，農(nóng)民集體所有的土地都未發(fā)所有權(quán)證而僅僅發(fā)放了使用權(quán)證。實踐中，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織未發(fā)所有權(quán)證，但是集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織、以及該集體經(jīng)濟組織的成員僅持有建設(shè)用地使用權(quán)證，并且對該土地一直實際占有、使用、收益的情況。在這種情況下，應(yīng)確認該集體經(jīng)濟組織對相應(yīng)的土地享有所有權(quán)。
我國現(xiàn)行《土地管理法》第8條第2款的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。有人誤解該規(guī)定，認為農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的所有權(quán)應(yīng)推定為農(nóng)民集體所有。事實上，在城市市區(qū)以外的廣大國土上，還有面積廣大的國有土地，其中有一些是與集體土地相鄰或者相交錯的。那么，在國家與集體之間發(fā)生權(quán)屬爭議而已有的證據(jù)又不能證明權(quán)利歸屬時，應(yīng)推定為國家所有，還是集體所有?依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第18條，除有證據(jù)證明歸集體所有的土地以外，其他土地一律推定為國家所有。所以，對《土地管理法》第8條第2款的正確理解是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，只有在既不能依法直接確定為國有，也不能因歸屬不明而被推定為國有的情況下，才能確定為集體所有。
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