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房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理
房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)。要做好這項復雜、系統(tǒng)、細致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理方法，全員全過程的配合努力才能達成。
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇
房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理者運用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設和使用，努力達到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)十分繁復，不同目標具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且必須是一個系統(tǒng)完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務、各個階段融合成一個統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理者對房屋的建設、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價值規(guī)律所進行的有計劃、有目標的經(jīng)濟活動，活動范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。
(二)我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負責制為切入點，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開發(fā)項目建設的全過程是一項繁復的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和保證最終目標得以實現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項目經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風險的防范，這是保證項目目的、項目目標實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。
二、當前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的問題
(一)市場定位及決策機制不完善
項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進度拖拉，延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)沒嚴格控制，管理費用過高及未知費用超出預期額度，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會由于對市場調(diào)查不充分，沒有充分心理準備，評判“標準”不明確，無法抉擇，導致拖慢項目決策。
(二)項目設計資源協(xié)調(diào)性欠缺
由于一時又無法跟上設計單位相應的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項目的施工中會造成許多設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多，有些工程從開工到竣工在設計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設計圖紙。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：沒有恰當?shù)脑O計招標程序，沒有考慮設計對項目投資控制的重要性，缺乏設計監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無法決定時，因市場定位的前期準備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導的“拍腦袋”， 前期的市場調(diào)查和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程建設的項目管理問題和工程變更的技術(shù)問題。[1]
(三)房地產(chǎn)團隊凝聚力不強
如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產(chǎn)交易糾紛也會增多。 對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期規(guī)劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設施不齊全等，導致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]
三、統(tǒng)籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理問題的途徑
(一)制定長遠規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的社會化、現(xiàn)代化進程，以及宏觀經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長遠敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復雜多變的宏觀經(jīng)濟因素，制定相應的戰(zhàn)略計劃。
一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細周全的全面計劃。
二是漸進式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業(yè)可能會遇到諸多不確定因素，要求企業(yè)的目標能根據(jù)當下情況而作出相應的改變，走一步看一步。
三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內(nèi)的詳細計劃不做明確說明。
(二)努力實現(xiàn)企業(yè)各項指標，提高企業(yè)綜合管理能力
努力貫徹產(chǎn)品的各項指標，提高工作效率。在方案項目設計明確后，就可以進著手規(guī)劃項目施工圖設計，在施工圖設計時，要堅持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒有安全隱患的基礎下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設計到水電配套方案設計都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項目定位的各項指標，不要隨意增加或刪減。(v)在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標，分解為各階段指標。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標要求明確地在合同中表達清楚，并在以后的施工階段中進行過程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監(jiān)督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發(fā)生。(v)目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過程管理中忽視了上述重要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導致后期居民有很大意見，企業(yè)形象會造成難以挽回的損失。
(三)加強培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力
企業(yè)文化建設其根本在于通過價值觀的引導， 促成企業(yè)價值觀與員工個體價值觀的趨同發(fā)展，達到具有共識的目標，從而促進企業(yè)員工自覺地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個人的行為標準并以此來約束自我行為， 以實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學習、合作的員工，企業(yè)才能不斷進取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內(nèi)具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績。
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