房地產(chǎn)開發(fā)程序簡述
建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。那么房地產(chǎn)開發(fā)的程序有哪些呢?一起來了解一下!
�、屙椖拷ㄗh書和可行性研究
房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。
項目建議書應(yīng)闡明項目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準(zhǔn)，大型項目還要報建設(shè)部初審后再報國家計委批準(zhǔn)。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報建設(shè)部初審，再報國家計委批準(zhǔn)。
項目建議書被批準(zhǔn)之后，可進(jìn)入可行性研究階段�？尚行匝芯繎�(yīng)包括：項目背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財務(wù)效益分析等內(nèi)容。
�、娼ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證
在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
㈢土地使用權(quán)證書
土地所有權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金應(yīng)≥按國家規(guī)定所確定的最低價。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：
居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。
�、璨疬w安置
�、榻M織實(shí)施勘察、設(shè)計工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。
㈥土地開發(fā)
土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備：平整場地，實(shí)現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。
�、胧┕ふ袠�(biāo)、投標(biāo)
�、焐觐I(lǐng)開工證，進(jìn)入施工安裝階段。
建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上主管部門申領(lǐng)開工證(30萬元以下、300平方米以下可不領(lǐng))。
申領(lǐng)開工許可證的條件：
1.已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。
2.已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。
3.拆遷進(jìn)度符合施工要求。
4.已定好施工企業(yè)。
5.有滿足施工需要的施工圖紙，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。大型工程有保證施工3個月需要的施工圖即可開工。
6.有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。
7.資金已落實(shí)。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額應(yīng)≥年度投資工作量的30%。
8.國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理。
開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。
�、磙k商品房預(yù)售許可證
商品房預(yù)售條件：①已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，③投入的資金達(dá)工程總投資的.25%以上，④已經(jīng)確定施工進(jìn)度交付日期。
一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向顧客公開出示下列證件：
�、俳ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證;②國有土地使用證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建設(shè)工程開工證;⑤商品房銷售許可證。
�、羁⒐を炇�
竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和實(shí)用階段的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。除單體驗收外還要進(jìn)行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實(shí)、配套設(shè)施是否建完、拆遷是否落實(shí)、物業(yè)管理是否落實(shí)等項內(nèi)容。
建設(shè)單位必須在竣工驗收合格之日l5天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。
(十一)物業(yè)管理
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
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