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城市住宅去規(guī)劃設(shè)計
隨著近現(xiàn)代城市的發(fā)展，在社會、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件等多種因素的綜合作用下。中國城市傳統(tǒng)的、具有強烈禮制特征的形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了重大的作用。從許多沿海城市的原有的空間結(jié)構(gòu)上面來講，這些城市經(jīng)過長期的發(fā)簪，逐步形成了以下三個部分：
1、 城市的老城區(qū)，它是歷史上形成的原有的城市核心地區(qū)，居住、商業(yè)和服務(wù)是其功能活動的主體;
2、 城市的商埠區(qū)和歷史上的租界區(qū)，由于近代殖民主義入侵后對一些口岸開發(fā)城市的布局產(chǎn)生重要的影響。城市傳統(tǒng)的商業(yè)、娛樂、高級居住等功能基本集中在這些區(qū)域;
3、 城市邊緣形成的生活、工業(yè)混合地區(qū)，由于這些地區(qū)功能混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，環(huán)境較差，從而成為近年來各城市進(jìn)行舊城改造以及功能置換活動最為集中的地區(qū)。
城市空間結(jié)構(gòu)是一個動態(tài)的概念，特別是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，城市空間結(jié)構(gòu)變遷也呈現(xiàn)與以往不同的態(tài)勢。
在計劃經(jīng)濟(jì)時代，城市空間結(jié)構(gòu)的改變更多的受控與計劃，而不是城市規(guī)劃。城市土地通過行政劃撥而無償使用，土地使用的合理性依賴于政府批準(zhǔn)使用土地是坐掌握的原則，并按照企業(yè)、單位、機關(guān)、部隊、學(xué)校的實際需要與發(fā)展情況確定其使用土地的面積。政府的投資計劃成為城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展的原動力和支配力，而城市規(guī)劃僅僅是城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的外部影響因素之一。
在市場經(jīng)濟(jì)時代，對城市空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響的主導(dǎo)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)增長和城市資源的市場化配置。隨著住房制度的改革和城市土地市場的初步建立，城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的市場調(diào)控機制開始發(fā)揮作用，這也促進(jìn)了土地使用權(quán)的合理流動和城市空間結(jié)構(gòu)布局的優(yōu)化。
經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，中國的城市普遍處于快速城市化階段和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展時期，城市各種資源的空間流動除了受到市場的影響之外，政府對其控制的能力依然很強。
傳統(tǒng)城市擴(kuò)張與居住空間結(jié)構(gòu)理論
縱觀西方國家早期對城市居住空間的研究，大致有以下幾種學(xué)說：
田園城市――理論是：城市環(huán)境的惡化是有城市膨脹引起的，城市具有吸引人口聚集的“磁性”，城市無限擴(kuò)張和土地投機是引起城市災(zāi)難的根源�；羧A德提出德“城鄉(xiāng)磁體”的概念，倡導(dǎo)把高效活躍的城市生活和清新如畫的鄉(xiāng)村風(fēng)光結(jié)合起來。
集中主義――勒.柯布西埃在1932年發(fā)表的《明日的城市》一文中指出：應(yīng)該充分發(fā)揮城市內(nèi)的集聚效應(yīng)，通過建設(shè)摩天大樓節(jié)省建筑占地面積，以換取大片綠化用地，甚至以服務(wù)功能齊全的單體建筑作為基本的城市居住社區(qū)單元。
有機疏散――芬蘭建筑師伊利爾.沙里寧提出的更為理性和折衷的有機疏散理論認(rèn)為：城市是一個有機體，是和生命有機體，是和生命有機體的內(nèi)部秩序相一致的、城市更需要創(chuàng)造一個即符合人類工作與交往需要，有不脫離自然、城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點并蓄的居住環(huán)境;城市人口和工作崗位需要分散到可以合理發(fā)展的、離開市中心的地域上去。
針對城市空間不同的發(fā)展結(jié)構(gòu)
然而，20年以來中國城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來中國城市空間結(jié)構(gòu)的演變，當(dāng)我們還沒有對自身城市發(fā)展的問題有足夠預(yù)見的時候，中國大城市發(fā)展過程中的不可避免的“大城市病”已經(jīng)在慢慢滋長了。無論是誰的理論，都不能準(zhǔn)確地描述未來城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展模式，因為事實上城市的發(fā)展由于其時間、空間緯度的多元重疊以及城市發(fā)展決策的或然性，使之顯得更具多變與偶然，其內(nèi)在規(guī)律的驗證必須借助與實證的方式。
對中國城市發(fā)展趨勢的判斷
90年代的中國住宅類物業(yè)的開發(fā)重點將向城市外圍轉(zhuǎn)移。“城市空心化”是一種必然趨勢。城鄉(xiāng)結(jié)合布大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)的規(guī)模化優(yōu)勢，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部價格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對普通收入階層有較大的吸引力。但是對一些大城市來說，仍然具有固有的不斷向心聚集的特征。由此可見，中國的城市擴(kuò)張不會是單一模式的，不同城市隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基礎(chǔ)建設(shè)狀況表現(xiàn)出不同的擴(kuò)張模式。即使在同一個城市，特別是對大城市、特大城市而言，在不同時期也會表現(xiàn)出幾種不同的空間擴(kuò)張模式，這在地理城市規(guī)劃等領(lǐng)域都有著復(fù)雜、細(xì)致的分類描述和研究。
研究城市擴(kuò)展和住區(qū)開發(fā)的相互影響層面，間單歸納為向心增長和離心增長兩種主要類型。
(2)城市向式增長的擴(kuò)張模式
城市向式增長的擴(kuò)張模式是指城市中心對于整個城市所輻射的空間具有很強的吸引力，致使包括城市人口在內(nèi)的各種生產(chǎn)資源的分布仍然以城市中心為集聚中心，而向四周分散布局的狀態(tài)則隨著與中心的距離的增加呈現(xiàn)衰減態(tài)勢。在城市空間形態(tài)上表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一是城市外圍呈現(xiàn)曼延式擴(kuò)展;二是城市內(nèi)城再開發(fā)聚集。
外圍蔓延式擴(kuò)展(北京萬科城市花園)
由于交通、就業(yè)、服務(wù)等多種條件制約，城市外圍地區(qū)發(fā)展仍然和城市中心保持極密切的關(guān)系，表現(xiàn)出一種緩慢的空間蔓延狀態(tài)。居住空間的擴(kuò)展很大程度上依賴城市中心區(qū)的綜合服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和交通設(shè)施，就業(yè)也相對集中于城市主城區(qū)，外圍地區(qū)相對較少。在這塊區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)要選擇恰當(dāng)?shù)臅r機，在開發(fā)規(guī)模上面應(yīng)該充分考慮城市蔓延式發(fā)展帶來的城市綜合服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施以及交通設(shè)施擴(kuò)張所帶來的空間區(qū)位上的負(fù)面影響予以足夠分析。
內(nèi)城再開發(fā)聚集(天津萬科都市花園、深圳萬科金色家園)
內(nèi)城再開發(fā)式城市中心區(qū)空間綜合價值提升的一種表現(xiàn)，一般規(guī)模不大，但是由于拆遷成本、低價等原因，因此多以高密度、高強度的建設(shè)模式進(jìn)行。城市中居住空間的改造和再開發(fā)在更大程度上與周邊的服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施混合在一起，功能復(fù)合。
對處于這樣一種城市擴(kuò)張模式或發(fā)展階段的城市來講，在項目的開發(fā)規(guī)模以及選址上需要考慮的因素很多：
1.需要進(jìn)行內(nèi)域和城市外圍在當(dāng)時條件下的優(yōu)勢比較，在開發(fā)過程中，突出優(yōu)勢;
2.開發(fā)規(guī)模和建設(shè)容量上面充分考慮環(huán)境容量的要求，以及超量開發(fā)帶來的經(jīng)營風(fēng)險和對城市空間環(huán)境的負(fù)面影響;
3.考慮周邊改造和城市交通設(shè)施等方面的不確定性所帶來的空間區(qū)位上的正面和負(fù)面的影響。
(3)城市離心增長模式的擴(kuò)張模式
城市的離心增長是指城市建成區(qū)的發(fā)展已達(dá)到相對飽和狀態(tài)是，城市開始依托一些骨干基礎(chǔ)設(shè)施形成向外跳躍式地發(fā)展的空間布局。
就空間形態(tài)而言，城市離心增長模式可以依據(jù)城市外圍生長部分域城市原始發(fā)展核之間的關(guān)系分為“眾心拱月”式形態(tài)核軸向連綿發(fā)展形態(tài)。在項目的開發(fā)模式以及選址上應(yīng)充分考慮到城市擴(kuò)張的主導(dǎo)因素、住區(qū)開發(fā)與城市發(fā)展走廊的區(qū)位關(guān)聯(lián)、規(guī)模效應(yīng)、居住對象以及產(chǎn)品定位等。
“眾心拱月”式離心增長(上海萬科城市花園、上海春申萬科城)
“眾心拱月”式離心增長，是城市向心集聚發(fā)展的規(guī)模達(dá)到一定程度后，為提高城市的運行效率采取的一種有效的擴(kuò)展模式。新城區(qū)核主城區(qū)保持空間上的相對獨立，但兩者之間具有便捷高效的交通聯(lián)系，只能定位上也具有一定的協(xié)調(diào)和分工。
“眾心拱月”式離心增長通常表現(xiàn)出兩方面特征：
一是在擴(kuò)張速度上比較快，會在較短時間內(nèi)形成具有一定規(guī)模、一定吸引力的新城區(qū)，達(dá)不到這一特征，也就無法實現(xiàn)有效的離心擴(kuò)張目標(biāo);
二是新城的擴(kuò)張成熟具有較長的時間周期和持續(xù)發(fā)展的空間條件。
在同時，也需要新城健康有序的發(fā)展，確是起到促進(jìn)了城市離心增長，主城區(qū)、新城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的，主、新城協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。如果新城的職能不明確，基礎(chǔ)設(shè)施支撐不足，無法形成對主城區(qū)有效的分解，同時形成具有發(fā)展吸引力的新城區(qū)。“眾心拱月”式離心增長相對應(yīng)的居住空間擴(kuò)展的特點是：一方面是新城區(qū)對主城區(qū)特色服務(wù)設(shè)施的依賴和緊密、便捷的交通聯(lián)系。另一方面是滿足新城區(qū)的日常生活需求的服務(wù)、就業(yè)設(shè)施不再依賴主城區(qū)，而是有各自外圍新城提供。
軸向連綿發(fā)展的離心增長(萬科深圳四季花城)
帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局式城市軸向連綿發(fā)展的離心增長的主要形式。
這種增長模式形成的城市空間形態(tài)具有自身突出的特點：城市主要發(fā)展組團(tuán)不止一個;
城市各個主要發(fā)展組團(tuán)之間多通過交通廊道相連，構(gòu)成帶狀結(jié)構(gòu);
城市不同的發(fā)展組團(tuán)之間再功能結(jié)構(gòu)上即有一定的綜合性也體現(xiàn)出不同的職能分工。
2 城市住區(qū)區(qū)位――住區(qū)開發(fā)的空間選擇
住區(qū)建設(shè)過程中，除了需要把握開發(fā)時機與城市擴(kuò)張模式的契合外，同時應(yīng)注意具體項目的建設(shè)與由各種城市環(huán)境要素所共同決定的“區(qū)位”密切相關(guān)。
(1)城市住區(qū)區(qū)位概念與探源
有關(guān)住區(qū)區(qū)位的最早理論當(dāng)數(shù)伯吉斯再20世紀(jì)20年代初期提出的“過濾論”，它一“新住宅只能建立再就住宅的外圍，并提供給高收入家庭居住”為前提，分析城市住宅的一系列現(xiàn)象和過程。
住區(qū)區(qū)位概念
所謂住區(qū)區(qū)位，不僅是指住宅在城市空間中所處的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度，以及居住在該位置所獲得的非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。具體的說，就是指住宅或住區(qū)的地理位置和以此為基點進(jìn)行就業(yè)、上學(xué)、購物、就醫(yī)、娛樂等出行活動所需的交通成本以及該位置的自然環(huán)境、社會人文環(huán)境等對居住者身體和心理等方面的影響。
住區(qū)區(qū)位具有位置靜態(tài)、環(huán)境動態(tài)的雙重屬性。住宅一經(jīng)開工建設(shè)，就與土地連為一體，其空間位置便具有了固定性，即所謂的“房地不可分”，這一固定性又被住宅的使用耐久性所強化。但是于此同時，由于通達(dá)性或者環(huán)境等發(fā)生了變化，而導(dǎo)致住宅或住區(qū)的區(qū)位條件也將隨之發(fā)生變化。
為什么會關(guān)注“住區(qū)區(qū)位”
住宅商品化是使居住空間的實質(zhì)內(nèi)容和綜合價值受到關(guān)注
隨著中國已經(jīng)全面取消福利分房制度，逐步形成了市場機制為基礎(chǔ)的住宅經(jīng)濟(jì)運行體制，城鎮(zhèn)居民個人購房的比重迅速增大。
人們在選擇住宅的過程中，除了戶型、面積、價格等因素之外，還會考慮住宅周圍的環(huán)境，上班、上學(xué)、購物、就醫(yī)、是否便利，治安條件是否良好，是否有升值的可能。城市便捷的交通設(shè)施、良好的教育設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施、優(yōu)美舒適的環(huán)境等是城市每個居民向往的住宅外部環(huán)境，也是每個城市居民選擇住宅必然要考慮的因素。人們選擇住宅的工程也是對城市居住環(huán)境的“用腳投票“的過程。
城市土地有償使用，土地區(qū)位品質(zhì)以低價形式進(jìn)入開發(fā)建設(shè)成本
同樣的兩棟房子，建在不同的地區(qū)，其價格可能有相當(dāng)大的區(qū)別，因為土地作為一種稀有資源，在反復(fù)大量的交易過程中價值通過地價而體現(xiàn)，而地價有進(jìn)入到城市開發(fā)建設(shè)成本中。中國的很多城市正是以房地產(chǎn)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個突破口，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)改變目前城市用地不合理的狀況。
無論是居民還是開發(fā)商對城市居住區(qū)位的選擇行為都影響著城市整體居住空間的結(jié)構(gòu)。在這種情況下，一方面開發(fā)商為了在市場上實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，必須關(guān)注住宅市場的需求狀況，通過各種市場調(diào)研和市場預(yù)測分析，以此選擇開發(fā)區(qū)位，確定投資建設(shè)依據(jù);另一方面，政府業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)，以土地批租、城市規(guī)劃等調(diào)控手段對住宅和土地市場在住區(qū)區(qū)委方面進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。
(2)城市住宅區(qū)位的影響要素分析
影響住區(qū)區(qū)位的要素：
自然要素
隨著人們越來越認(rèn)識到自然環(huán)境的稀缺和自然環(huán)境對生活的重要性，自然條件在住區(qū)區(qū)位選擇過程中的作用也越來越大。
以地形為例：大部分都選擇在平地上面建造，不僅因為平地上面建造住宅，布局的選擇性比較大，建造費用較小，施工方便;而且在平地居住，生活、出現(xiàn)、活動等都較為方便，大多數(shù)居民也傾向與此。但隨著人們對居住質(zhì)量的關(guān)注，越來越多地人愿意并能夠承擔(dān)由地形差異帶來的額外開支，因而人口密度低、污染少、景色優(yōu)美的坡地成為居住區(qū)位的選擇。
以水資源為例：對于許多大城市而言，水資源已經(jīng)成為一種重要的自然景觀資源，也是城市生活中越來越稀缺、被競爭的生態(tài)環(huán)境資源。
城市結(jié)構(gòu)要素
住區(qū)也是整個城市結(jié)構(gòu)的重要組成部分，其區(qū)位決定了生活中就業(yè)、出行、購物等的便捷與否，也是作為越來越理性的市場需求主體在購買住宅時必然考慮的重要因素。因此，作為市場供給主體的開發(fā)商在選擇建造住區(qū)的區(qū)為中，必須考慮城市結(jié)構(gòu)對其的影響。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：區(qū)域的成熟度、政府投入、功能綜合、交通便捷。
社會要素
在中國古代，“孟母三遷”的典故不僅表達(dá)了“近朱者赤，近墨者黑”這一環(huán)境決定論的觀點，也說明了社會環(huán)境在住區(qū)區(qū)位選擇中的作用自古就有之。
住區(qū)區(qū)位的社會要素是指因為社會交往、社會認(rèn)同而實現(xiàn)的社會聚集。社會聚集的主要內(nèi)容包括：人們具有一種相同他們所期望的并且容易結(jié)交為朋友的人相鄰而居的傾向;不同的人們需要不同的服務(wù)，需要相同服務(wù)的人往往住在一起，這些服務(wù)也因此實現(xiàn)一定程度的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而這些服務(wù)的提供又會吸引相同需要的人聚集。
經(jīng)濟(jì)要素(地價)
城市的工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等的區(qū)位需要通過土地市場上的競爭形成，土地的價格也是有它所能提供的收益決定的。地價實際上是一種分配工具，按照“最高租金原則”對城市土地進(jìn)行分配。因此，地價可謂城市空間結(jié)構(gòu)的天然規(guī)劃師。
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