2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考點

　　2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試時間為2016年10月15日、16日。YJBYS小編下面為你準(zhǔn)備了2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考點，希望對你有所幫助。

　　(一)補償對象

　　為保證被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補償。

　　(二)補償方式

　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的市場評估價與調(diào)換房屋的市場評估價進(jìn)行結(jié)算、結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B.貨幣補償

　　C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償相結(jié)合 D.產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不找差價

　　答案：B

　　解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　(三)補償標(biāo)準(zhǔn)

　　《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償?shù)幕�本原則是——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。

　　我國房地產(chǎn)市場評估經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，評估能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價值。通過評估確定被拆遷房屋的價值，是利用市場的手段，確保被拆遷人的實際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補償?shù)淖詈棉k法。

　　補償標(biāo)準(zhǔn)以“物”(房屋)為主，更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系基本原則。過去在拆遷補償中過多考慮了“人”的因素，造成拆除同一標(biāo)的物，因居住人口不一，導(dǎo)致補償標(biāo)準(zhǔn)不一，實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當(dāng)事人，承擔(dān)本不應(yīng)由其承擔(dān)的社會責(zé)任，替政府進(jìn)行社會保障，違背了民事法律關(guān)系的一般原則。《拆遷條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既符合法理要求，也便于操作。

　　《拆遷條例》規(guī)定以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法津制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。

　　“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院)的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的差別。

　　“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營業(yè)性房的依據(jù);如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。

　　“等因素”包括被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進(jìn)行，所以對裝修進(jìn)行補償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。

　　房地產(chǎn)價格評估是指房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

　　此外，在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設(shè)施。如一個四合院的價值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個有停車位的賓館與一個有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價值是不相同的。這些都應(yīng)當(dāng)在評估時予以充分考慮。

　　例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 (2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)

　　A.房屋重置價格 B.房屋評估價格

　　C.房地產(chǎn)市場價格 D.房地產(chǎn)市場評估價格

　　答案：D

　　解析：《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償?shù)幕�本原則是--等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。

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