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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考前預(yù)測試題
2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15、16日,剩下的復(fù)習(xí)時(shí)間不多了,下面小編準(zhǔn)備了一套《經(jīng)營與管理》部分的考前預(yù)測試題,文末有答案,歡迎閱讀。
多項(xiàng)選擇題
1.投資機(jī)會選擇和決策分析,是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié),類似我們通常所說的( )。
A.前期工作
B.初期工作
C.前提工作
D.項(xiàng)目可行性研究
2.對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說,動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起,累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。( )
A.對
B.錯(cuò)
3.按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同,合同形式分為( )。
A.總包合同
B.分包合同
C.成本加酬金合同
D.獨(dú)立承包合同
4.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。( )
A.對
B.錯(cuò)
5.從投資的角度來說,城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為( )使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。
A.建設(shè)用地
B.城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地
C.可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地
D.城市國有土地的農(nóng)村集體土地
6.招標(biāo)文件通常包括( )等。
A.合同文件
B.投標(biāo)須知
C.招標(biāo)方式
D.工程標(biāo)底
7.房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有( )。
A.自我消費(fèi)
B.房地產(chǎn)保值
C.房地產(chǎn)增值
D.開發(fā)利潤
E.出租收益
8.( )是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
A.空置量
B.空置率
C.空置水平
D.空置面積
9.某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2,總?cè)莘e率為5.5,已知項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年,購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè),工期為1年,租 售期0.5年;地價(jià)為1000萬元,購買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)為地價(jià)的1.5%,項(xiàng)目開發(fā)成本為2000元/m2,開發(fā)商市場推廣費(fèi)為開發(fā)成本的3.5%。貸 款利率為10%,銷售代理費(fèi)為銷售收入的2.5%,銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.48%,項(xiàng)目的平均售價(jià)為5000元/m2,項(xiàng)目可銷售面積的比例為90%, 問開發(fā)商的成本利潤率是多少?
10.對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循,標(biāo)準(zhǔn)通常包括( )。
A.能否令業(yè)主滿意
B.專業(yè)服務(wù)水平
C.向業(yè)主提供信息的能力
D.管理計(jì)劃
答案
1.D 2.A 3.ABD 4.B 5.D 6.ABC 7.CDE 8.B
9.提示:
A.項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:
a.總建筑面積=3000×5.5=16500m2
b.總銷售收入=16500×90%×5000=7515萬元
C.銷售稅金=7515×5.48%=411.82萬元
d.項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=7515-411.82=7103.18萬元
B.項(xiàng)目總開發(fā)成本:
a.土地費(fèi)用=1000+1000×1.5%=1015萬元
b.開發(fā)成本=165002000=3300萬元
C.財(cái)務(wù)費(fèi)用=1015×[(1+10%)1.5-1]+3300×[(1+10%)-1]=486萬元
d.市場推廣及銷售代理費(fèi)用=3300×3.5%+7515×2.5%=304.38萬元
e.項(xiàng)目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元
c.開發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100%=39.13%
注:主觀題答案僅供參考
10.ABCD
1.當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)時(shí),則稱這種出租方式叫“毛租”。( )
A.對
B.錯(cuò)
2.收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告,要定期向物業(yè)的業(yè)主報(bào)告,一般是每( )一次。
A.月
B.季度
C.半年
D.年
3.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入,首先要制定切實(shí)可行的( )。
A.使用計(jì)劃
B.出租計(jì)劃
C.銷售計(jì)劃
D.租售計(jì)劃
4.可行性研究的根本目的,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。( )
A.對
B.錯(cuò)
5.根據(jù)投資的對象,房地產(chǎn)投資可以分為( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)投資和購買投資
B.土地投資和房屋投資
C.建筑材料投資和土地投資
D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營投資
多項(xiàng)選擇題
1.以下屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)的是( )。
A.成本利潤率
B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
D.投資利潤率
2.在我國,城市土地屬于國家所有,這就為政府通過制定科學(xué)的( )來適時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了可靠保證。
A.土地供應(yīng)計(jì)劃
B.城市規(guī)劃
C.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃
D.土地需求計(jì)劃
3.債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外,需要從金融市場中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道包括( )。
A.債券融資
B.信貸融資
C.新設(shè)項(xiàng)目法人融資
D.既有項(xiàng)目法人融資
4.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)決策分析的主要工作就是進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià),從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來看,財(cái)務(wù)評價(jià)的方法已經(jīng)比較成熟。( )
A.對
B.錯(cuò)
5.開發(fā)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和( )。
A.前期投資
B.后續(xù)投資
C.經(jīng)營投資
D.管理投資
6.選擇目標(biāo)市場,通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場,通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工,來提高經(jīng)濟(jì)效益,這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于( )。
A.選擇專業(yè)化
B.單一市場集中化
C.市場專業(yè)化
D.產(chǎn)品專業(yè)化
7.當(dāng)新婚家庭1000個(gè)時(shí),住宅的銷售量為80套;若新婚家庭有10萬個(gè)時(shí),住宅的需求量為( )套。
A.80
B.8000
C.1000
D.100000
8.可行性研究的依據(jù)包括( )。
A.城市總體規(guī)劃
B.土地利用總體規(guī)劃
C.企業(yè)發(fā)展規(guī)劃
D.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃
9.甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%,從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看,乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )風(fēng)險(xiǎn)。
A.市場
B.財(cái)務(wù)
C.政策
D.經(jīng)營
10.( )是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格,是審核投標(biāo)、評價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)。
A.標(biāo)價(jià)
B.標(biāo)底
C.報(bào)價(jià)
D.競價(jià)
答案
1.AD 2.A 3.AB 4.B 5.C 6.B 7.B 8.ABD 9.C 10.B
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