2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選練習(xí)題
距離2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試的時(shí)間越來(lái)越近了,小編想跟大家分享一套《案例分析》的精選練習(xí)題,希望能幫助大家提升在《案例分析》方面的做題能力。
案例一:
甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
問(wèn)題:
1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?
【參考解析】:
1.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為:受××銀行委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下,確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。
案例二:
甲公司為購(gòu)買(mǎi)某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后,甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開(kāi)工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000 萬(wàn)元。
問(wèn)題:
若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】:
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上,由于時(shí)間的變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化,房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。
2.估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值,僅就估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同而言,兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。
3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)批準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變,僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看,改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。
4.購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金建設(shè)半年,估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)價(jià)值會(huì)有差異。
案例三:
甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn),建成于2004年,現(xiàn)狀用于商業(yè),于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
第 1題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中,不合理的假設(shè)是( )。
A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰,手續(xù)齊全,可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓
B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè),現(xiàn)狀用途為商業(yè),遵循最高最佳使用原則,設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)
C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題
【正確答案】: B
第 2 題 對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí),一般不重點(diǎn)分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產(chǎn)業(yè)集聚度
C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D.公共設(shè)施完備程度
【正確答案】: D
第 3 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為( )。
A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
【正確答案】: D
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