房產(chǎn)估價師估價結(jié)果與價值標準

　　消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商的實力和信譽、合法的手續(xù)……價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價，因為房地產(chǎn)具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區(qū)位的房產(chǎn)價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費用。

　　【估價結(jié)果】

　　估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價值、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。

　　☆對不同估價方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。

　　1、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由(各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因)。

　　確定估價結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持(估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗等來確定估價結(jié)果)

　　2、單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

　　3、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格)。價格稱謂錯誤

　　4、技術(shù)報告中的估價結(jié)果未折算為人民幣。

　　5、結(jié)論不能直接寫為多少(結(jié)論也不能少大寫金額);

　　6、物業(yè)的資本價值求取時，應(yīng)注意有效使用年期。

　　7、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。

　　8、在估價報告和技術(shù)報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結(jié)果前后是否一致。

　　9、估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，應(yīng)用的有效期為自完成估價報告交付之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。

　　10、注意估價結(jié)果報告中，金額大寫是否和前面小寫及技術(shù)報告中的一致，且大寫金額不能有誤。

　　11、估價結(jié)果報告中通常漏掉價值定義、估價作業(yè)日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預(yù)測未來的樓價，而時點在現(xiàn)在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償?shù)葧r點的確定也要一并注意。

　　12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調(diào)整幅度。

　　13、從估價報告的全局看，估價方法的選用是否正確，此問題關(guān)鍵。

　　11估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由①有條件選用市場法的要用市場法②收益性的房地產(chǎn)要用收益法③具有投資開發(fā)或潛力的要用開發(fā)法

　　【價值標準】

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標和拍賣底價評估。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用市場價值標準。

　　3.從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用市場價值。

　　4.房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用市場價值標準。

　　5.房地產(chǎn)課稅估價宜采用市場價值標準，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。

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