房產(chǎn)估價(jià)師需要注意的事項(xiàng)
怎么換房、怎么買房，這其中大有學(xué)問(wèn)。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值;有人卻因?yàn)橐粋�(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重;有人不知行情，舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問(wèn)，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意--房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。
【選用估價(jià)方法錯(cuò)誤】選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則：①有大量可比實(shí)例(選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主);②具有預(yù)期收益(收益法作為其中一個(gè)方法) ;③具有開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)潛力(選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法) ;④無(wú)上述條件的選用成本法。
【估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤】
1、公式選用錯(cuò)誤。例如：收益法公式選用錯(cuò)誤，有限期限估價(jià)卻采用了無(wú)限期限公式;市場(chǎng)法修正時(shí)修正系數(shù)的分子分母顛倒;用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算時(shí)未考慮銷售稅費(fèi)等。
2、參數(shù)錯(cuò)誤。收益法中收益期限選用錯(cuò)誤。
3、計(jì)算錯(cuò)誤。指一些簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算錯(cuò)誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計(jì)算錯(cuò)誤，如用收益法算出了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。
4、概念錯(cuò)誤。指估價(jià)方法中某些概念的理解錯(cuò)誤。如：成本法中的成本是客觀成本，卻采用了實(shí)際成本;收益法中的凈收益是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益;市場(chǎng)法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過(guò)早、與估價(jià)對(duì)象在某項(xiàng)修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯(cuò)誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問(wèn)題;環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問(wèn)題等。
九、估價(jià)技術(shù)路線常見(jiàn)錯(cuò)誤
㈠ 損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估
1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清;
2、沒(méi)有考慮間接損失(殘值清理費(fèi)用、造成收益下降)。
�、� 拍賣底價(jià)的評(píng)估
1、強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響;
2、快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低;
3、市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成交價(jià)格低于正常價(jià)格;
4、消費(fèi)者心理因素;
5、購(gòu)買者需額外支出(支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金)
6、技術(shù)路線：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)值;分析拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調(diào)減幅度;按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來(lái)源：源自拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較;
7、拍買保留價(jià)要注意(法院委托的，拍買保留價(jià)由法院參照評(píng)估價(jià)確定);3、用市場(chǎng)法評(píng)估的房地產(chǎn)扣除折舊不對(duì)。
�、缗f房地產(chǎn)評(píng)估
1、估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正
2、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線，運(yùn)用成本法時(shí)，采用房地分估的方法。首先確定重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，所評(píng)估的標(biāo)的物是什么標(biāo)準(zhǔn)，然后確定標(biāo)的物的重置價(jià)，其次得出房屋的成新率，土地的價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價(jià)值。
�、枋袌�(chǎng)法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊
注：1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用
2、同等來(lái)源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同
�、榉康禺a(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估
1、不能考慮土地的價(jià)值;
2、保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說(shuō)明是否包括間接損失;
3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值;
4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值;不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值; ㈥劃撥國(guó)有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估
應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)(預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮);分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力;應(yīng)考慮抵押期間的耗損;應(yīng)考慮扣除上繳國(guó)家土地使用權(quán)出讓金部分
㈦司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況
�、爝\(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由(多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值;數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素;結(jié)果的取整; 確認(rèn)結(jié)果)
㈨房地產(chǎn)合并估價(jià)：
1、合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確
2、增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來(lái)確定：(按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配;各自的面積為基礎(chǔ)分配;各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配)
�、罡鲄�(shù)選擇應(yīng)說(shuō)明理由
十、市場(chǎng)法估價(jià)應(yīng)注意問(wèn)題
難點(diǎn)：交易修正
★選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件：①處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);②用途相同;③規(guī)模相當(dāng)(0.5≤實(shí)例/對(duì)象≤2);④檔次相當(dāng);⑤建筑結(jié)構(gòu)相同;⑥權(quán)利性質(zhì)相同;⑦時(shí)間接近(不超過(guò)1年);⑧交易類型與估價(jià)目的吻合;⑨應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià);⑩土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配;⑩比較實(shí)例的數(shù)量不夠。可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明);
★建立比較基準(zhǔn)出錯(cuò)：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：②統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格;③統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵;④統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對(duì)總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整;⑤統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向;⑥統(tǒng)一面積內(nèi)涵、面積單位。是否統(tǒng)一比較基準(zhǔn)。
9、修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。
值
12、實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大：修正單項(xiàng)不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%;在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說(shuō)明。
13、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，包括區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面;要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。
14、修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由;修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。市場(chǎng)法中系數(shù)的取值要有依據(jù)，修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由。
15、交易情況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高(低)多少”。
16、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆。
17、日期調(diào)整時(shí)指數(shù)選取不合適。
18、可比實(shí)例成交日期應(yīng)精確到年月日，日期調(diào)整時(shí)取100%時(shí)，應(yīng)說(shuō)明該年同一供求范圍該類型房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或無(wú)明顯波動(dòng)。
19、環(huán)比與定基混淆。
20、區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不清，可比實(shí)例不符合條件。
21、區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。
22、區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。
23、區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。
24、比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、車庫(kù)等其他因素。
25、間接因素與直接比較混淆不清。
26、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確具體事項(xiàng)。
27、交易情況和交易目的不同;交易狀況不清;成交價(jià)描述不清;成交日期、付款方式交待不清;
28、修正項(xiàng)目出現(xiàn)錯(cuò)誤，如臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個(gè)別因素修正了;
29、加權(quán)時(shí)出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng)賦予大的權(quán)數(shù);
30、市場(chǎng)比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，本應(yīng)該在分子上修正的，而在分母上修正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實(shí)例房地產(chǎn)的位置、實(shí)物、狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)越(+2%)，則價(jià)格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成100/98是不對(duì)的;
31、在市場(chǎng)法交易日期修正中，貨幣單位換算的時(shí)機(jī)要看以那種貨幣單位上漲或下跌，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個(gè)月要記清以及在計(jì)算時(shí)的`位置以及搞清是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)等;
32、比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說(shuō)明
33、選擇的可比實(shí)例描述不清：①交易日期描述不清;②交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等) ;③交易的價(jià)格描述不清(單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位);④交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等);⑤付款方式(一次性、分期);⑥交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。
34、選擇可比實(shí)例可比性差：①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi);②用途應(yīng)相同;③建筑結(jié)構(gòu)相同;④建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng);⑤權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同(主要是土地);⑤交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同 ;⑦可比實(shí)例交易成交
日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近;⑧交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格
35、四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過(guò)20%，綜合修正不超過(guò)30%;綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和 ;只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格
36、系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤：?修正項(xiàng)目錯(cuò)誤;?修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒(日期為分子，其它為分母);修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤;
37、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況
38、交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平(主要是匯率選取)
39、加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大;區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小。
六、成本法估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題
難點(diǎn)：折舊的求取
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
1、成本應(yīng)為社會(huì)同類平均成本即客觀成本，采用了實(shí)際成本;
2、應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求分析確定評(píng)估出的積算價(jià)格
3、過(guò)舊的建筑物不大適用成本法
4、新開(kāi)發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
5、自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。
6、利潤(rùn)基數(shù)與利潤(rùn)率不對(duì)應(yīng);《規(guī)范》5.4.2開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。
★開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)
a.直接成本利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
b.投資利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
c.成本利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息 【理論教材】
【規(guī)范】成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
d.銷售利潤(rùn)率基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
7、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格：①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新?tīng)顟B(tài)下的;《規(guī)范》5.4.3具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。
8、重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者適用條件不同
9、建筑物折舊(2007版經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算，《理論》159頁(yè))
①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額;不可折舊額，可分為短壽命、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目
�、诮�(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系(《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條)
�、蹥堉德驶虺尚侣蚀_定有誤
�、芙ㄖ镏刂脙r(jià)格中已包含利息、利稅，不再重計(jì)。
�、菖f有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》5.4.9??估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)??
10、銷售稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)為銷售收入
11、積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。
12、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起。舊房、房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊
13、投資利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)要正確
14、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本(即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本)
15、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用。
16、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)。
17、計(jì)算公式有錯(cuò)(積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊)
18、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上)。
19、折舊年限確定錯(cuò)誤。
20、計(jì)算估價(jià)對(duì)象折舊時(shí)有錯(cuò)誤(未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響)。
計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
《規(guī)范》5.4.11條規(guī)定：估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為：①建筑物
的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì);②建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊;③建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊;④建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊;⑤建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
21、價(jià)格構(gòu)成不全(土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、利潤(rùn)7項(xiàng));
22、新開(kāi)發(fā)的土地沒(méi)有注意可轉(zhuǎn)讓比率;
23、利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不對(duì)(取得土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi))三者的和再乘利息率或利潤(rùn)率;
24、銷售稅費(fèi)通常為“二稅一費(fèi)”等(計(jì)稅依據(jù)為銷售收入)，而不包括所得稅和土地增值稅等。
25、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中一致的均為錯(cuò)。
26、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅金等。
27、成本法計(jì)算利息時(shí)，費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。注意第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，從投入到工程完工都要計(jì)息。
28、成本法計(jì)算折舊時(shí)，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，二是土地使用年限(出讓土地)。地租的求取不能簡(jiǎn)單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計(jì)算;
29、注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋);
30、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)構(gòu)成是否正確;注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率
31、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中;
32、用成本計(jì)算而非成本價(jià);
33、長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格;
34、新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。
35、分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例(應(yīng)以凈地面積計(jì)算) 凈地面積=土地總面積-道路-綠地
七、收益法估價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題
難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定;資本化率的確定
★運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;②估算潛在毛收入;③估算有效毛收入;④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑤估算凈收益;⑥選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;⑦選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。
★凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：?出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。?商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。?生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。?尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。
★估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正�？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正�？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正�？陀^的。
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