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房產(chǎn)估價(jià)師考試考點(diǎn)征收閑置土地與集體土地
征收土地閑置費(fèi)與集體土地補(bǔ)償知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估計(jì)師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：
征收土地閑置費(fèi)：
已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)。
在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。
無償收回土地使用權(quán)：
已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)。
在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
依照規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。
閑置土地的認(rèn)定：
閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。
具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：①國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的;
�、谝褎�(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
閑置土地的處置方式：
對(duì)于閑置土地的處置有下列方式：①延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過l年;②改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè);③安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià);④政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè);⑤政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償;⑥土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。
對(duì)因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費(fèi)或者征地費(fèi)的，除選擇上述方式以外，可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。
征收集體土地的特點(diǎn)：
征收土地具有以下三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強(qiáng)制性。征地是國家的特有行為，被征地單位和人員要服從國家的需要。二是要妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲型恋亍?/p>
征收集體土地應(yīng)遵守的原則：
一)珍惜耕地，合理利用土地的原則
(二)保證國家建設(shè)用地原則
(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
(四)有償使用土地的原則
(五)依法征地的原則
征收、征用集體土地的政策規(guī)定：
(一)征收土地的范圍
(二)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定
(三)申請(qǐng)征地不得化整為零
(四)對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助
(五)臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)
(六)聯(lián)營使用集體土地政策
(七)征收土地公告
(八)合理使用征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用
(九)特殊征地按特殊政策辦理
征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：
土地的補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)的確定，是征地工作的主要內(nèi)容，也是一項(xiàng)難度較大的工作，涉及到國家、集體、個(gè)人的利益。組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書如數(shù)支付補(bǔ)償費(fèi)，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》還規(guī)定，除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
(一)土地補(bǔ)償費(fèi)
(二)安置補(bǔ)助費(fèi)
(三)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等
(四)臨時(shí)用地補(bǔ)償
(五)合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)
征收集體土地的工作程序：
嚴(yán)密、可行的工作程序，對(duì)于提高工作效率、防止工作失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》(國土資源部令第3號(hào))，征收土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地一般按照下列工作程序辦理：
(一)申請(qǐng)用地
(二)受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件
(三)審批用地
(四)征地實(shí)施
(五)簽發(fā)用地證書
(六)征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理
(七)建立征收土地檔案
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