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特殊性質(zhì)住房評估細節(jié)
除了一般的商品房之外，日�？梢姷奶厥庑再|(zhì)住房還包括拆遷安置房、待征收房屋、自建房、還建房、經(jīng)濟適用房等等，對于這些特殊的房產(chǎn)評估師一般會怎么做呢?下面一起來看看!
拆遷安置房
拆遷安置房是政府進行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。
常用評估方法：市場比較法
注意：雖然安置房比較特殊，但是評估的時候跟一般商品房估價無差別，但需要注意安置房5年內(nèi)不可上市交易。
代征收房屋
指城市建設(shè)工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照城市有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定拆遷的房屋。說簡單點，就是等著拆遷的房子~
常用評估方法：市場比較法、成本法
注意：
1、在評估代征收房屋的時候，朝向判斷是十分重要的，其他條件相同的情況下最好的朝南房屋與最差的朝北房屋價格相差可能會達到6%-10%。試想一下一棟500萬的房子，朝南和朝北的差別基本就是50萬!
2、一個地塊上有多棟住宅樓時，一般性只評估一棟樓，再通過基價修正將其他住宅樓價格評估出來。
自建房
自建房是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我國傳統(tǒng)建造方式的主流，尤其是在我國農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。
常用評估方法：成本法。
注意：
1、自建房需格外注意房屋結(jié)構(gòu)的評估，因為自行建造的房屋有可能涉及到拆違建筑的存在。
2、自建房評估時會將不同房屋結(jié)構(gòu)各自設(shè)定評估年限，再將設(shè)定完的基價進行價格修正，最后得出房屋價格。
3、自建房多為集體土地上建造的房屋，沒有土地所有權(quán)，評估價格時只能單純評估建筑物價值，故而使用成本法。
還建房
為了實現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃市政建設(shè)，需要某些地方原建住房進行拆遷，為妥善安置拆遷群眾的居住用房，政府有計劃地統(tǒng)一建房分配給拆除了原住房的居民。這種住房,稱為還建房或統(tǒng)建房、統(tǒng)建樓，一般是原拆原建。
常用評估方法：市場比較法
注意：還建樓在評估的時候與一般商品房評估無差別。
經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。
常用評估方法：市場比較法
注意：雖然經(jīng)適房買入比較便宜，但實際評估時與一般商品房估價無差別。當(dāng)然，如果買入的時候只付出房屋實際價值的60%，那么你賣出時候拿到的錢也就只有60%~
一般評估房屋價值所需要用到的三種方法：市場比較法、成本法、收益法。
市場比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。也是估價中最常用到的，相對來說精確度比較高。
成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。
收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。
當(dāng)然，每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。但是今天只討論在純住宅類特殊性質(zhì)住房評估中估價師最常用的方法。
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