房地產(chǎn)市場營銷的主要內(nèi)容

時間：2022-04-16 10:59:32 房產(chǎn)估價師我要投稿

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　　現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動，要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)市場營銷包含豐富的內(nèi)容概括起來包括以下方面：

房地產(chǎn)市場營銷的主要內(nèi)容

　　(一)房地產(chǎn)市場研究分析

　　1.市場需求分析.通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預測，了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么。

　　2.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析。分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動的高價值財產(chǎn)，受環(huán)境的影響大，因此，環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要內(nèi)容。

　　(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標

　　在研究和分析市場的基礎上，作出經(jīng)營決策，包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模，投資方向，投資地區(qū)和地點以及投資方式。

　　在進行上述決策之前，必須選定適當?shù)念櫩腿�。任何企業(yè)都不可能面向所有的市場，滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了，因此，企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應的服務"

　　企業(yè)在進行投資決策時，首先必須解決這個問題，從現(xiàn)代市場營銷的角度而言，即目標市場選擇——我是準備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟適用的住宅，還是高級別墅，或者是高檔酒店。

　　確定目標市場時，至少需要考慮兩個基本問題：一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中，供應的競爭對手，特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.

　　(三)項目決策

　　項目決策是在項目經(jīng)營目標確定的基礎上，根據(jù)選定的地段和項目，決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經(jīng)營策略.具體包括以下幾種。

　　1.產(chǎn)品策略。

　　確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品，適當?shù)漠a(chǎn)品是同適當?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的。當目標市場選定以后，必須設計和開發(fā)建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產(chǎn)商品或相應的服務。

　　2.價格策略。

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況，制定房地產(chǎn)價格，受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應符合國家規(guī)定。

　　3.銷售渠道選擇。

　　選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑，房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機構進行房地產(chǎn)租售代理各有特點，要進一步結合項目情況決定經(jīng)營方式。

　　(四)促進銷售

　　確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段，如房地產(chǎn)廣告，房地產(chǎn)交易會等，提供售前咨詢服務，吸引租客或買家，促成房地產(chǎn)交易。

　　(五)信息反饋和物業(yè)管理

　　提供售后服務和良好的物業(yè)管理，并搜集反饋信息，擴大顧客群。

　　以上幾個方面，是現(xiàn)代市場營銷的主要內(nèi)容.在上述市場經(jīng)營過程中，每個環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇。

　　擴展資料：

　　房地產(chǎn)（reale state）又稱不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

　　作為一種客觀存在的物質形態(tài)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

　　法律意義上的房地產(chǎn)是一種財產(chǎn)權利，這種財產(chǎn)權利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

　　重要概念

　　房地產(chǎn)業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)是指：是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)容包括

　　1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

　　2、房屋的開發(fā)和建設；

　　3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

　　5、房地產(chǎn)中介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；

　　6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

　　7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。

　　房產(chǎn)市場

房地產(chǎn)房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。

　　房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

　　發(fā)展沿革

　　中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

　　第一階段：理論突破與試點起步階段（1978年至1991年）

房地產(chǎn)1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

　　第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992年至1995年）

　　1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

　　第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1996年至2002年）

　　隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　第四階段：價格持續(xù)上揚（2003年-）

　　2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，已經(jīng)走過了30年歷史。

　　相比2013年1-2月數(shù)據(jù)，其他資金累計占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個百分點。

　　2013年3月份國房景氣指數(shù)比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，后續(xù)商品房供應量堪憂;房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長；商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價格增幅放緩�？傮w而言，潛在供應依然偏緊。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩(wěn)步抬升勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵詞還是約談、調(diào)控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務違約風險顯現(xiàn)等因素影響，市場預期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍，企業(yè)減員、降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)。^[2]

　　主要特性

　　房地產(chǎn)

　　1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

　　2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；

　　3、房地產(chǎn)的高質耐久性；

　　4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

　　交易形式

　　房產(chǎn)交易形式

　�。�1）房產(chǎn)買賣。其中包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。

　　（2）房屋租賃。

　�。�3）房產(chǎn)互換。

　�。�4）房產(chǎn)抵押。