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房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法
對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，可以分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段，那么房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的方法又有哪些呢？
(一)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。
風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，橫觀(guān)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀(guān)項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度。常用方法有專(zhuān)家調(diào)查法(其中代表性的有專(zhuān)家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴
法、德?tīng)柗品?、故障樹(shù)分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。
如本書(shū)第一章所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。這些風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)直接影響項(xiàng)目的成本和收入，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響。
(二)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種。
1.調(diào)查和專(zhuān)家打分法
該方法主要適用于項(xiàng)目決策前期，這個(gè)時(shí)期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進(jìn)一步分析參考的基礎(chǔ)。
2.解析方法
解析方法是在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來(lái)，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的各種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。
概率分析的步驟與概率確定方法
在風(fēng)險(xiǎn)分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實(shí)際上都采用了概率分析，來(lái)研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，就可以說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀況下的風(fēng)險(xiǎn)程度。
(一)概率分析的步驟
概率分析的一般步驟為：
(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;
(2)選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);
(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;
(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。
(二)概率的確定方法
在房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險(xiǎn)分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀(guān)概率和主觀(guān)概率�？陀^(guān)概率是在某因素過(guò)去長(zhǎng)期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納得出的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的各種變動(dòng)因素，常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計(jì)資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的客觀(guān)概率來(lái)表達(dá)。在實(shí)踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀(guān)估計(jì)基礎(chǔ)上的主觀(guān)概率分布。
4.概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：
(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。
(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。
(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀(guān)概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)之上，由專(zhuān)家學(xué)者依據(jù)自己的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)經(jīng)系統(tǒng)分析之后，主觀(guān)判斷作出的。
(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。
(5)計(jì)算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，
(6)計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累積概率。累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。
(7)對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說(shuō)明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)眭大小。
(二)期望值法應(yīng)用示例
5.蒙特卡洛模擬法：
不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預(yù)見(jiàn)的。對(duì)其進(jìn)行模擬，通過(guò)大量統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)，可以使之盡可能接近并反映出實(shí)際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機(jī)模擬各種變量問(wèn)的動(dòng)態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問(wèn)題，被公認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：
(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。
(2)通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。為此可使用隨機(jī)數(shù)或直接用計(jì)算機(jī)求出隨機(jī)數(shù)。
(3)反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。
蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提，而這一點(diǎn)在實(shí)際評(píng)估中，當(dāng)市場(chǎng)資料不完整時(shí)又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，有些學(xué)者認(rèn)為它雖然在理論上較完善，但是實(shí)用性不強(qiáng)，因而對(duì)其持否定態(tài)度。但從國(guó)外近十幾年房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展情況來(lái)看，由于計(jì)算機(jī)的大量使用和在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息收集、分析、處理、預(yù)測(cè)等方面所作的大量研究，使在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)已相當(dāng)普遍。
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