2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)()稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準(zhǔn)確性
2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型的是()。
A.出租的房地產(chǎn)
B.自用的房地產(chǎn)
C.餐飲的房地產(chǎn)
D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以()為前提來(lái)進(jìn)行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益
4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權(quán)利設(shè)置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。
A.自物權(quán)
B.劃拔土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2�，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是()。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環(huán)境
9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是()。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。
A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量
B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。
A.征地管理費(fèi)
B.耕地占用稅
C.安置補(bǔ)助費(fèi)
D.耕地開墾費(fèi)
13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。
A.體量
B.結(jié)構(gòu)
C.設(shè)施
D.層高
14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報(bào)酬率為()與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報(bào)
D.收益
16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是()。
A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等
D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)
18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。
A.自然折舊
B.物質(zhì)折舊
C.功能折舊
D.經(jīng)濟(jì)折舊
20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
21.下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
22.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。
A.指數(shù)平滑分析
B.趨勢(shì)擬合分析
C.時(shí)間序列分析
D.相關(guān)分析
23.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。
A.開工日期
B.取得估價(jià)對(duì)象的日期
C.取得待開發(fā)土地的日期
D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期
24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)際上為()。
A.交易情況修正
B.交易日期調(diào)整
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.區(qū)域因素調(diào)整
27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)()。
A.估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)程序
28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度
B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度
C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度
30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為()。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
31.下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是()。
A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)
C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格
32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬(wàn)元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，則該人占有的土地份額為()。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。
A.大氣環(huán)境
B.聲覺(jué)環(huán)境
C.衛(wèi)生環(huán)境
D.治安環(huán)境
35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。
A.社會(huì)因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
二、多項(xiàng)選擇題
1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)?)。
A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同
B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同
E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長(zhǎng)期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括()。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有()。
A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)
C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行
D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。
A.實(shí)地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況
D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)
E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)
6.以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有()。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價(jià)值最大化
D.權(quán)益上允許
E.經(jīng)濟(jì)上可行
7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。
A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括()等。
A.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)
B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值
C.求取可比實(shí)例價(jià)格
D.劃分路線價(jià)區(qū)段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。
A.意外破壞的損毀
B.市場(chǎng)供給的過(guò)量
C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷
D.人們消費(fèi)觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有()。
A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊
11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括()。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當(dāng)
13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的()。
A.投資價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.使用價(jià)值
E.交換價(jià)值
14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。
A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表
述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率
E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況
15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由()綜合決定的。
A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型
B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C.估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量
三、判斷題
1.估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()
2.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。()
3.現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。()
4.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。()
5.在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。(、)
6.在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()
7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度來(lái)講，“七通一平”土地的價(jià)格可能低于“五通一平”的土地價(jià)格。()
8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)人。()
9.對(duì)于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開發(fā)法。()
10.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。()
11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。()
12.交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。()
13.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值，調(diào)整為基準(zhǔn)日期時(shí)的值。()
14.人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。()
15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對(duì)于人類的需要來(lái)講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨(dú)一無(wú)二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。()
參考答案：
一、單項(xiàng)選擇題
1A 2C 3D 4D 5B 6D 7C 8C 9D 10A
11C 12 C 13A 14A 15C 16D 17D 18A 19C 20D
21C 22C 23B 24C 25C 26C 27A 28B 29B
30A 31D 32A 33C 34D 35A
二、多項(xiàng)選擇題
1、ADE 2、BCD 3、BCD 4、BDE 5、ACDE
6、ABC 7、BCD 8、ABD 9、CD 10、ACDE
11、CE 12、DE 13、CE 14、BCD 15ABE
三、判斷題
1、√ 2、× 3、× 4、√ 5、×
6、× 7、× 8、√ 9、√ 10、√
11、√ 12、× 13、× 14、√ 15、×
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