房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測題答案

時(shí)間：2023-02-26 12:38:29 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測題答案

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　　一、單項(xiàng)選擇題

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》預(yù)測題答案

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D的說法過于主觀。對可比實(shí)例的成交價(jià)格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價(jià)格是92萬元;估價(jià)對象90平米。

　　以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對象的市場價(jià)格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。

　　首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元

　　建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積=100-100×10%=90，建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元)。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價(jià)格換算為另一幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：使用面積=100×0.8=80。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元)。

　　11、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=125+25=150，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元)。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣方得到的實(shí)際價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元)，買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元)。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元)。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對象比可比實(shí)例差的會比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計(jì)算題的技巧。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案。

　　22、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：加權(quán)平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元)。中位數(shù)為：6700。差值為：6650-6700=-50(元)。

　　24、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))，共4個(gè)月，月平均上漲2%=4081.3

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：市場法適用的估價(jià)對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個(gè)沒有。

　　3、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價(jià)格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近(應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權(quán)利性質(zhì)相同;檔次相當(dāng);規(guī)模相當(dāng)(0.5-2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同

　　5、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對象的用途相同。③與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍;統(tǒng)一付款方式;統(tǒng)一價(jià)格單位。

　　7、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

　　8、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。

　　9、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格;買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=正常成交價(jià)格。

　　10、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率可細(xì)分為：①全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率;②某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率;③全國某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率。

　　11、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途而定。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市場法測算出的價(jià)值稱為比準(zhǔn)價(jià)值。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：據(jù)以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)―債

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=2500×(1-6%)=2350(元)。買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=2500×(1+3%)=2575(元)。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率，也可采用時(shí)間序列分析。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元)。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。