房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的過程和方法
由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，風(fēng)險也很多，房地產(chǎn)下面也不例外，下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的文章，歡迎閱讀。
1.風(fēng)險分析的界定：
在項目財務(wù)評價中采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(如投資、成本費用、租售價格、開發(fā)周期等)大部分來自對未來情況的預(yù)測與估算，由此得出的評價指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在財務(wù)評價中除了要計算和分析基本方案的經(jīng)濟指標(biāo)外，還需要進行不確定和風(fēng)險分析，并提出規(guī)避風(fēng)險的對策。
不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響。
2.風(fēng)險分析的一般過程和方法：
對一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為風(fēng)險辨識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價三個階段
(一)風(fēng)險辨識
由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。
風(fēng)險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有專家調(diào)查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴
法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。
如本書第一章所述，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險，包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩類。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。這些風(fēng)險因素通過直接影響項目的成本和收入，對項目的財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生影響。
(二)風(fēng)險估計與評價常用方法
風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種。
1.調(diào)查和專家打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進一步分析參考的基礎(chǔ)。
2.解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關(guān)系進行探討，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。
3.概率分析的步驟與概率確定方法
在風(fēng)險分析中的.解析法和蒙特卡洛模擬法，實際上都采用了概率分析，來研究預(yù)測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價指標(biāo)，就可以說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度。
(一)概率分析的步驟
概率分析的一般步驟為：
(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;
(2)選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo);
(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;
(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。
(二)概率的確定方法
在房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率�？陀^概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。
房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的各種變動因素，常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的客觀概率來表達。在實踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計基礎(chǔ)上的主觀概率分布。
4.概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：
(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。
(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。
(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)之上，由專家學(xué)者依據(jù)自己的知識、經(jīng)驗經(jīng)系統(tǒng)分析之后，主觀判斷作出的。
(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。
(5)計算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，
(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率。累積概率值越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越小。
(7)對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險眭大小。
(二)期望值法應(yīng)用示例
5.蒙特卡洛模擬法：
不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預(yù)見的。對其進行模擬，通過大量統(tǒng)計試驗，可以使之盡可能接近并反映出實際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量問的動態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復(fù)雜問題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：
(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。
(2)通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。
(3)反復(fù)重復(fù)以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值。
蒙特卡洛風(fēng)險分析法的要點是需要準(zhǔn)確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提，而這一點在實際評估中，當(dāng)市場資料不完整時又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評估中，有些學(xué)者認為它雖然在理論上較完善，但是實用性不強，因而對其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來看，由于計算機的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息收集、分析、處理、預(yù)測等方面所作的大量研究，使在實際評估中運用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開發(fā)項目的風(fēng)險已相當(dāng)普遍。
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