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成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（全文）
為適應成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉中價值評估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關規(guī)定，制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
特此通知。
成都市房產(chǎn)管理局
二〇〇九年九月十日
成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范(試行)
一、總 則
1.0.1 為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，保障估價結果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關規(guī)定，結合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價實際，制定本規(guī)范。
1.0.2 本規(guī)范適用于成都市農(nóng)村集體建設用地上的房地產(chǎn)估價活動。
1.0.3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價應遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場原則，獨立、客觀、公正地進行。
1.0.4 農(nóng)村房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外，還應符合國家有關標準、規(guī)范的規(guī)定。
二、術 語
2.0.1 農(nóng)村房地產(chǎn)
是指農(nóng)村集體建設用地、建筑物、構筑物及其他土地定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設用地包含農(nóng)村宅基地。
2.0.2 農(nóng)村房屋集中區(qū)
是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整理專項規(guī)劃，通過拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設用地復墾為耕地后，在集體建設用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。包括新居工程、新型社區(qū)。
2.0.3 農(nóng)村散居點房屋
是指零星宅基地及其他零星建設用地上的農(nóng)村房屋。
2.0.4 川西林盤
是指在建筑中結合川西農(nóng)村居住風貌形態(tài)的基本元素，充分利用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境，增強地域特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。
2.0.5 集體建設用地使用權流轉
是指集體建設用地使用權初次流轉、再次流轉和抵押。初次流轉包括出讓、出租、作價(出資)入股，再次流轉包括轉讓、轉租等形式。
2.0.6 集體建設用地使用權出讓
是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。
2.0.7 集體建設用地使用權轉讓
是指土地使用者將出讓取得的集體建設用地使用權再轉移的行為。
2.0.8 集體建設用地出租
是指集體土地所有者將集體建設用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設用地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。
2.0.9 集體建設用地轉租
是指將承租取得集體建設用地使用權再轉租的行為。
2.0.10 集體建設用地使用權作價(出資)入股
是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為。
2.0.11 集體建設用地使用權抵押
是指抵押人以其合法的集體建設用地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
2.0.12 混凝土結構
是指由混凝土構件作為主要承重構件的結構，包括混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等。
2.0.13 砌體結構
是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物主要承重構件的結構，是磚砌體、砌塊結構的統(tǒng)稱。
2.0.14 生土結構房屋
是指由原生土、生土墻(土坯墻或夯土墻)作為主要承重構件的房屋。
2.0.15 石結構房屋
是指由石砌體作為主要承重構件的房屋。
2.0.16 木結構房屋
是指由木柱作為主要承重構件，生土墻(土坯墻或夯土墻)、砌體墻和石墻作為圍護墻的房屋。主要包括穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。
2.0.17 輕鋼結構房屋
是指運用新型技術建成的以輕型鋼材為主要承重構件，在型鋼圍護中以其他材料填充作為圍護墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。
2.0.18 其他混合形式的農(nóng)村房屋結構
是指竹-木結構、石結構—木屋架、生土結構—木屋架、砌體結構—混凝土板、石結構—混凝土板、砌體結構—鋼屋架、石結構—鋼屋架、石結構—石樓蓋等。
2.0.19 限制市場價格或價值
是指估價對象在不符合市場價值條件時形成的價格或價值。
2.0.20 集體建設用地基準地價
是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分農(nóng)村地價區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。
2.0.21 集體建設用地基準地價修正法
是指在政府確定并公布了集體建設用地基準地價和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價值的方法。
2.0.22 農(nóng)村房屋質量缺陷損失估價
是指房地產(chǎn)估價機構對農(nóng)村房屋質量缺陷損失進行分析、估算和判定的估價行為。
三、估價基本事項
3.1 估價基本事項的確定
房地產(chǎn)估價師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價項目時，首先應根據(jù)估價委托人的估價需要，結合有關規(guī)定和估價師的估價經(jīng)驗，明確對估價結果有影響的基本事項。
明確估價基本事項時，應與委托人共同商議，在征得委托人認可后，在房地產(chǎn)估價委托書和委托協(xié)議中予以明確。
3.2 估價目的
3.2.1 估價目的是房地產(chǎn)估價報告的期望用途，可通過了解未來提供的估價報告的用途來明確。明確估價目的有助于明確估價對象、估價時點和價值類型。
委托人不能夠明確提出估價目的時，估價師應當從專業(yè)角度提出建議，幫助委托人確定估價目的。
房地產(chǎn)估價師在估價報告中應對估價目的進行明確表述，不宜簡單將估價目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場價值而評估估價對象的價值”。
3.2.2 集體建設用地使用權出讓價值評估
委托人為出讓人的，估價目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設用地使用權確定出讓底價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。委托人為欲受讓人的，估價目的可表述為“為委托人擬取得集體建設用地使用權確定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值”。
3.2.3 農(nóng)村房地產(chǎn)轉讓價值評估
估價目的視具體情況，可表述為“為委托人轉讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定要價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”;“為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值”;“為農(nóng)村房地產(chǎn)轉讓雙方協(xié)商轉讓價格提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。
3.2.4 農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價值評估
估價目的視具體情況，可表述為“為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值”;“為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)確定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃投資價值”;“為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值”。
3.2.5 農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價值評估
估價目的可表述為“為確定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價對象的抵押價值”。
3.2.6 農(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資)入股估價
估價目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價(出資)入股提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。
3.2.7 農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價
估價目的可表述為“為確定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償金額提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。
3.2.8 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價
估價目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營條件提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。
3.2.9 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價
估價目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。
3.2.10 其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價。
3.2.11 在估價報告中，房地產(chǎn)估價師以簡潔的語言不能對農(nóng)村房地產(chǎn)估價目的進行準確表述的，應在估價報告中估價目的條文下，對估價目的提出的背景條件、委托人對估價報告的期望用途、估價對象特定的特征、估價報告的使用者等方面對估價目的相關表述進行進一步的說明。
3.3 估價對象
3.3.1 房地產(chǎn)估價師應在委托人對期望進行估價的對象進行指定的基礎上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的，依據(jù)相關法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人同意后對估價對象及其范圍予以確定。
3.3.2 明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象的內(nèi)容，包括明確估價對象的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況等。
1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象實物狀況，對估價對象范圍的確定和界定，包括：土地、建筑物、構筑物、地上附著物、基礎設施、位置、四至、高度、深度等。
明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構筑物和附屬物。
2 農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象權益狀況，估價師首先明確估價對象的現(xiàn)實法定權益狀況，在此基礎上結合估價目的進一步明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權益下的市場價值還是在設定權益下的市場價值。
3 農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象區(qū)位狀況，估價師要明確估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎設施等，根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點房屋和川西林盤等房地產(chǎn)的不同特點進行了解和表述。
3.4 估價時點
農(nóng)村房地產(chǎn)的估價時點應根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的來推定。
估價時點為現(xiàn)在的，原則上為完成估價對象實地查看之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點與實地查看之日不一致的，應在“估價假設和限制條件”中對估價對象在估價時點的狀況進行假設，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
3.5 估價的價值類型和估價對象的價值定義
3.5.1 估價對象的價值類型由估價目的和估價前提決定。
3.5.2 價值類型包含市場價值和限制市場價值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價的價值類型有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值、投資價值等。
3.5.3 估價師應根據(jù)估價對象的具體情況和選擇的價值類型，結合估價目的和估價的假設與限制條件等，對估價對象的價值定義進行準確的表述。
3.5.4 價值定義應說明價值類型和價值內(nèi)涵，在表述中應當對估價對象用途、估價對象權利狀況、估價對象土地的開發(fā)利用程度及開發(fā)強度、估價對象實物狀況、估價對象權益是否受到限制、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉主體和流轉對象是否受到限制等進行描述。估價師在對估價對象實地查看和已收集的資料進行綜合分析后，應針對不同的估價對象進行不同的價值定義表述。
四、估價方法
4.1 估價方法選用
4.1.1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價可運用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、農(nóng)村基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。
4.1.2 應根據(jù)估價對象和估價目的，進行估價方法適用性分析。對于理論上適用的估價方法，一般應選用;不選用的，應在估價報告中充分說明理由。
4.1.3 對農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，在市場依據(jù)充分，能采用市場法估價的，應當優(yōu)先選用市場法估價;
4.1.4 收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。對證載法定用途為住宅但是實際用途為商業(yè)經(jīng)營的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進行測算。
4.1.5 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，可以選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
4.1.6 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
4.1.7 采用成本法估價時，對集體建設用地使用權的估價，可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價。
4.2 市場法
4.2.l 運用市場法估價應按下列步驟進行:
1 搜集交易實例;
2 選取可比實例;
3 建立價格可比基礎;
4 進行交易情況、交易主體狀況修正;
5 進行交易日期修正;
6 進行區(qū)域因素修正;
7 進行個別因素修正;
8 求出比準價格。
4.2.2 運用市場法估價，應準確搜集交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：
1 交易雙方情況及交易目的;
2 交易實例房地產(chǎn)狀況;
3 成交價格;
4 成交日期;
5 付款方式;
6 交易主體的情況。
4.2.3 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：
1 是估價對象的類似房地產(chǎn);
2 成交日期與估價時點相近，原則上不超過一年;
3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
4 農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實例。
4.2.4 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一表達方式和內(nèi)涵。換算處理應包括下列內(nèi)容：
1 統(tǒng)一付款方式;
2 統(tǒng)一采用單價;
3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;
4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
注：1 統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清;
2不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價計算。
4.2.5 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：
1 有利害關系人之間的交易;
2 急于出售或購買情況下的交易;
3 受債權債務關系影響的交易;
4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;
5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易;
6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易;
7 特殊方式的交易;
8 交易稅費非正常負擔的交易;
9 其它非正常的交易。
但上述情形中，能夠確定差異，并可修正為正常交易價格的案例，可選為可比實例。
4.2.6 交易情況修正，進行交易情況修正應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。
4.2.7 交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)價格的變動情況和趨勢做出判斷，由估價機構編制當?shù)剞r(nóng)村房地產(chǎn)交易價格指數(shù)表，進行相應的調(diào)整。
4.2. 8 區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的區(qū)域因素應該單獨進行修正。
區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，農(nóng)村基礎設施配套完善程度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡、無線電信訊號的覆蓋程度等農(nóng)村建設用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。
4.2.9 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。
有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權年限、土地建設強度等;有關建筑物、構筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑材料，容積率，建筑結構等。
個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途和估價目的確定。對估價對象和可比實例的構筑物狀況和建筑結構狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個體差異較大的個別因素的比較和分析，應當詳細列出比較因素表和修正系數(shù)表進行逐項修正。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。
4.2.10 交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
4.2.11 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。
4.2.12 其他估價方法中有關參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術求取。
4.3 收益法
4.3.1 運用收益法估價應按下列步驟進行：
1 搜集有關收入和費用的資料;
2 估算潛在毛收入;
3 估算有效毛收入;
4 估算運營費用;
5 估算凈收益;
6 選用適當?shù)馁Y本化率;
7 選用適宜的計算公式求出收益價格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
4.3.2 租賃收入中應扣除法律法規(guī)規(guī)定應該上交國家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的收益。
4.3.3 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權相應用途的法定使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
4.3.4 對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設定為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
4.3.5 集體建設用地最高使用權年限有合同的按合同約定，沒有合同約定的可以參照城市土地使用權年限。
宅基地無使用權年限限制。
4.4 成本法
4.4.1 運用成本法估價應按下列步驟進行：
1 搜集有關成本、稅費、投資利潤等資料;
2 估算重置價格;
3 估算折舊;
4 求出積算價格。
4.4.2 重置價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常投資利潤之和，其構成包括下列內(nèi)容：
1 土地取得費用;
2 開發(fā)成本;
3 管理費用;
4 投資利息;
5 投資利潤;
6 報建稅費。
注：投資利潤應以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。
4.4.3 成本法估價中，估價師應該根據(jù)房屋結構的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結構類型進行測算。
1 混凝土結構估價
按照混凝土結構，鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等不同結構類型調(diào)查當?shù)赝惤Y構農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價進行測算。
2 砌體結構、生土結構房屋、石結構房屋、木結構房屋估價調(diào)查當?shù)赝惤Y構建筑物的客觀成本作為建安造價進行測算，其中穿逗木構架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，因為木結構的結合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價取值應該不同。
估價師現(xiàn)場查看中，如發(fā)現(xiàn)估價對象的結構、圍護墻、承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設計導則要求不符的，應當進行相應的修正和調(diào)整。
3 輕鋼結構估價
估價師現(xiàn)場查看應該重點關注輕型鋼結構的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結構的建安造價取值應該不同。
4 其他混合形式的房屋結構估價
可根據(jù)承重墻、圍護結構、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個別因素狀況進行分別測算后相加，綜合取值后作為估價對象的重置價格。
估價現(xiàn)場查看時，對各種建筑結構的墻厚應該進行仔細的觀察和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進行個別因素修正和調(diào)整。例如：對以12公分墻作為承重墻等明顯達不到基本承重墻厚度要求的建筑結構，應該進行減值修正等。
5 構筑物的估價
采用成本法估價，應當在房地產(chǎn)構筑物估價過程中不斷的充實各種構筑物的建安造價的數(shù)據(jù)庫，對不同的構筑物的價值分別進行測算。
4.4.4 同一宗房地產(chǎn)，重置價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
4.4.5 求取集體土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。
4.4.6 建筑物、構筑物積算價格應為重置價格扣除建筑物折舊，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
4.5 假設開發(fā)法
4.5.1 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：
1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;
2 選擇最佳的開發(fā)利用方式;
3 估計開發(fā)建設期;
4 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;
5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;
6 進行具體計算。
4.5.2 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地和在建工程等;投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售(含預售)、出租(含預租)和自營等。
4.6 基準地價修正法
4.6.1 運用農(nóng)村集體建設用地基準地價修正法估價應按下列步驟進行：
1 搜集有關農(nóng)村集體土地基準地價的資料;
2 確定估價對象所處地段的基準地價;
3 進行交易日期修正;
4 進行區(qū)域因素修正;
5 進行個別因素修正;
6 求出估價對象宗地價格。
4.6.2 進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場法中的交易日期修正的方法。
4.6.3 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。
4.6.4 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。
五、估價依據(jù)
5.0.1 說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術標準，估價機構和估價師掌握和收集的以及委托人提供的資料。
5.0.2 估價師應當根據(jù)不同的估價目的、價值類型、價值定義來選擇不同的針對性的估價依據(jù)。
5.0.3 估價師應當對委托人提供的有關資料和情況進行必要的核實。
六、估價技術路線
6.0.1 估價技術路線的確定，是指估價師根據(jù)估價對象狀況、估價目的、估價價值類型、估價對象價值定義，收集有關估價資料的難易程度等情況，模擬估價對象在市場或者是限制市場狀態(tài)下形成市場價格的過程，根據(jù)估價師的技術、經(jīng)驗，對估價對象價值的測算過程、測算方法、測算中所選用的主要技術參數(shù)、估價技術測算的過程與順序等進行說明和描述;必要時，估價師應當針對估價的假設和前提條件的表述，對估價過程中運用的方法和測算參數(shù)等進行相應的調(diào)整并做出說明。
房地產(chǎn)估價技術路線的應用表述，其實質是將估價師對估價對象的價值測算過程予以定性的描述和說明。
6.0.2 集體建設用地土地使用權出讓價格評估
1土地使用權出讓價格評估，可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。
2 集體建設用地使用權采取協(xié)議、招標、拍賣或者掛牌等流轉方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場法進行估價。
3 不具備運用基準地價修正法進行集體建設用地使用權價格評估的，可以參照當?shù)丶w建設用地征收征用文件、當?shù)卣?guī)定的集體建設用地流轉價格政策規(guī)定等相關文件進行地價的測算和評估。區(qū)(市)縣人民政府制定并公布了集體建設用地使用權流轉最低保護價的，評估價格不得低于該保護價。
4 集體建設用地使用權出讓價格估價，能確定建設規(guī)劃指標的，也可以采用假設開發(fā)法進行地價的評估。
6.0.3 房地產(chǎn)轉讓價格評估
應依據(jù)有關農(nóng)村房地產(chǎn)轉讓和流轉的法規(guī)文件及實施細則和其他有關規(guī)定進行。
房地產(chǎn)轉讓價格評估，可以根據(jù)市場的公開情況，采用市場價值類型或者限制市場價值類型。
6.0.4 農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價格評估
1 房地產(chǎn)租賃價格評估，應依據(jù)當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。
2 房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用市場價值類型。
3 房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場法、收益法。
6.0.5 農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價值評估
1 房地產(chǎn)抵押價值評估，應依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》以及當?shù)卣嘘P規(guī)定進行。
2 房地產(chǎn)抵押價值評估，符合條件時應采用市場價值類型，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響;不符合市場條件的，應當采用限制市場價值類型，對估價對象評估時，可以先假設其為市場價值，然后根據(jù)具體情況進行相應的修正。
3 在房地產(chǎn)抵押估價報告中，對法定優(yōu)先受償權利、假設限制條件、估價對象變現(xiàn)能力分析、估價報告運用的風險提示、估價報告的運用說明等部分，應進行專業(yè)分析和說明。
4 以具有集體建設用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮抵押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。
6.0.6 農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價
農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設開發(fā)法，也可采用成本法。
6.0.7 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價
1 房地產(chǎn)糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
2 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價，應按相應類型的房地產(chǎn)估價進行。
3 農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價，應注意糾紛的性質和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)。
6.0.8 農(nóng)村房屋質量缺陷損失估價
農(nóng)村房屋質量缺陷損失評估應當選用成本法、收益法、市場法中的一種或者多種進行測算。
運用成本法時，可求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質量缺陷損失的估價結果。
運用收益法時，可求取房屋質量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質量缺陷損失的估價結果。
運用市場法時，可與類似房屋質量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行修正、調(diào)整來求取房屋質量缺陷損失的估價結果。
也可求取類似的無質量缺陷房屋和有質量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的估價結果。
6.0.9 農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價
農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價，應依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。
6.0.10 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者個人、企業(yè)在各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價，應了解房地產(chǎn)權屬是否發(fā)生轉移，若發(fā)生轉移，則應按相應的房地產(chǎn)轉讓行為進行估價;其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。
七、估價所需的相關資料
7.0.1 在受理估價委托時，應當要求委托方提供反映估價對象狀況的詳細資料。如權屬證書(或證明)、建筑物狀況、建成年代、構筑物狀況及相關的技術經(jīng)濟指標、維護保養(yǎng)狀況等。
7.0.2 根據(jù)不同估價對象采用的技術路線和不同的估價方法，估價師應當針對性地收集不同側重的實例資料：運用市場法，主要收集市場交易案例資料;運用收益法，主要收集收益實例資料;運用成本法，主要收集開發(fā)建設成本等資料;運用假設開發(fā)法，應當側重于收集規(guī)劃指標和條件等資料。
7.0.3 收集對估價對象房地產(chǎn)價值有影響的相關資料
1 收集對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料;
2 對估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)價格有影響的資料;
3 相關房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料;
4 反映估價對象狀況的資料;
5 收集估價對象的位置、周邊環(huán)境、景觀優(yōu)劣、配套的相關資料;
6 收集反映估價對象外觀、建筑結構、裝修、設備、設施等狀況的資料;
7 補充搜集估價所需的其他資料。
八、估價對象現(xiàn)場查看
8.0.1 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，了解估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進行核實，同時補充搜集估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。
8.0.2 現(xiàn)場查看拍攝估價對象照片應當包括外觀、臨街狀況、交通狀況、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥室、反映該套住房最佳的室外景觀的照片、書房、室內(nèi)樓梯、屋頂花園、底樓花園等，川西林盤應有反映川西林盤特色的照片。
8.0.3 采用市場法進行評估時，要求拍攝可比實例的照片和反映可比實例位置的有關資料。
8.0.4 進行現(xiàn)場查看的估價師應當在“估價對象實地查看記錄表”上簽字，注明實地查看日期，并盡可能要求協(xié)助現(xiàn)場查看的人員和委托方、產(chǎn)權人在記錄表上簽字認可。
8.0.5 針對農(nóng)村房地產(chǎn)的特點，估價師應當對構筑物和建筑物狀況進行詳細查看，并對構筑物的體量，建筑規(guī)模等進行必要的目測等，做好詳細的現(xiàn)場查看記錄。
九、估價對象價值分析
9.1 假設與限制條件對估價對象價值的影響分析
9.1.1 假設條件
估價假設是指房地產(chǎn)估價項目測算過程中，房地產(chǎn)估價師對于在估價中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等，基于合法、合理前提下對其做出的假定，并在估價報告中明確予以表述。
9.1.2 估價師不得濫用估價假設條件;不得無針對性地對估價中的條件進行假設。
9.1.3 限制條件 估價師根據(jù)估價目的和估價報告的特點，對委托方就估價報告的運用做出的限制與聲明。
9.2 估價對象個別因素描述與分析
9.2.1 估價對象個別因素描述 針對性地對估價對象的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況等進行描述，其中，對估價對象的價值有影響的個別因素應當進行描述，對估價對象價值有較大影響的個別因素應當盡可能地進行定性描述和定量說明。
9.2.2 估價對象個別因素分析 針對估價對象個別因素的描述與說明，針對性地對個別因素影響估價對象價值的原因、方式、影響的幅度和方向等予以說明和分析;能夠定量分析的，可以運用相關的數(shù)學方法和計算公式等進一步分析與描述。
9.3 估價對象區(qū)域因素描述與分析
9.3.1 估價對象區(qū)域因素描述 估價報告中應當對如區(qū)位、環(huán)境、交通狀況、道路便捷度、道路通達度、產(chǎn)業(yè)聚集度區(qū)域基礎設施狀況、公共配套設施狀況等影響估價對象價值的區(qū)域因素進行詳細的描述與說明。
9.3.2 估價對象區(qū)域因素分析 結合估價對象區(qū)域因素的描述和說明，具體針對性地對區(qū)域因素影響估價對象價值的原因、方式、影響的幅度和方向等予以說明和分析，估價方法中的修正幅度與方向應保持一致。
9.4 最高最佳使用分析
9.4.1 農(nóng)村房地產(chǎn)估價中應當遵循最高最佳使用原則，但是在對估價對象進行最高最佳使用分析的時候，估價師應當根據(jù)估價對象的利用狀況、估價對象與區(qū)域環(huán)境的均衡性分析、估價對象建筑物與土地狀況的適合性分析等方面，針對性地對估價對象的使用現(xiàn)狀與最該最佳使用狀態(tài)進行對比分析;分析過程中應該側重于對估價對象在技術可行性、法律規(guī)定要求、經(jīng)濟可行性、價值是否達到合法條件允許的最大化等方面進行分析，描述可能的對估價對象價值產(chǎn)生改變的因素。
9.4.2 分析估價對象是否處在最高最佳使用狀態(tài)，分析達到最該最佳使用狀態(tài)的可能性等。對最高最佳使用的判斷正確，分析透徹、具體，各種分析應當有合法依據(jù)和市場依據(jù)。
9.5 政策對房地產(chǎn)價值的影響分析
9.5.1 房地產(chǎn)、土地、規(guī)劃等政策對房地產(chǎn)價值的影響分析。
9.5.2 金融、稅收等政策對房地產(chǎn)價值的影響分析。
十、估價結果確定
10.0.1 對估價對象價值測算采用多種估價方法時，可以采用算術平均法、加權平均法、中位數(shù)法等對估價結果進行綜合分析后確定最終的估價結果。
10.0.2 估價結果確定有充分的依據(jù)，結論表述清晰(含單價、總價)、理由充分;致委托方函、結果報告、技術報告中的估價結果相互一致。
10.0.3 估價機構應當按照房地產(chǎn)估價行業(yè)的相關規(guī)定建立房地產(chǎn)估價報告的三審制度，切實保障估價報告的質量。
十一、估價報告的撰寫
11.0.1 全面性要求 應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應完整、配套。
11.0.2 公正性和客觀性要求 應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，做出的結論應有充分的依據(jù)。
11.0.3 準確性要求 用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產(chǎn)生的影響。
11.0.4 概括性要求 應用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映其本質特征的資料來說明情況和表達觀點。
十二、附則
12.0.1 農(nóng)村集體建設用地之外的其他農(nóng)村房地產(chǎn)估價，可參照本規(guī)范執(zhí)行。
12.0.2 本規(guī)范由成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會負責解釋。
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