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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》復(fù)習(xí)題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)( )稱呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準(zhǔn)確性
2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是( )。
A.出租的房地產(chǎn)
B.自用的房地產(chǎn)
C.餐飲的房地產(chǎn)
D.營業(yè)的房地產(chǎn)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以( )為前提來進(jìn)行工作。
A.公正
B.公平
C.公開
D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益
4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權(quán)利設(shè)置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是( )。
A.自物權(quán)
B.劃拔土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)( )萬元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環(huán)境
9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性
10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為( )。
A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量
B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括( )。
A.征地管理費(fèi)
B.耕地占用稅
C.安置補(bǔ)助費(fèi)
D.耕地開墾費(fèi)
13.建筑物的( )等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。
A.體量
B.結(jié)構(gòu)
C.設(shè)施
D.層高
14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報(bào)酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報(bào)
D.收益
16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。
A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等
D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質(zhì)折舊
C.功能折舊
D.經(jīng)濟(jì)折舊
20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開發(fā)成本
B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用
C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
21.下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
22.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。
A.指數(shù)平滑分析
B.趨勢(shì)擬合分析
C.時(shí)間序列分析
D.相關(guān)分析
23.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的( )。
A.開工日期
B.取得估價(jià)對(duì)象的日期
C.取得待開發(fā)土地的日期
D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期
24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬元(收益可視為無限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調(diào)整
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.區(qū)域因素調(diào)整
27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)( )。
A.估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)程序
28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度
B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度
C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度
30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
31.下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是( )。
A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)
C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格
32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為( )萬元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，則該人占有的土地份額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括( )。
A.大氣環(huán)境
B.聲覺環(huán)境
C.衛(wèi)生環(huán)境
D.治安環(huán)境
35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( )。
A.社會(huì)因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
21-25:CCBCC 26-30:CABBA
31_35:DACDA
二、多項(xiàng)選擇題
1.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( )。
A.房地產(chǎn)的需要 B.房地產(chǎn)的有用性
C.房地產(chǎn)的有效需求 D.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性 答案：BCD
2.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括( )等。
A.土地生熟程度 B.土地使用權(quán)年限
C.土地使用者 D.土地利用條件 答案：ABD
3.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價(jià) B.深度百分率 C.宗地形狀 D.臨街狀態(tài) 答案：AB
解析：簡(jiǎn)單來說，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對(duì)價(jià)格做加減修正的。
4.最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足( )。
A.法律上允許 B.程序上合理 C.技術(shù)上可能 D.經(jīng)濟(jì)上可行 答案：ACD
5.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A.市場(chǎng)比較法 B.收益法 C.成本法 D.購買年法 答案：ABD
解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
6.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A.功能衰退 B.正常使用的磨損 C.環(huán)境惡化
D.意外的破壞損毀 答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
7.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件( )。
A.使用性質(zhì)相同 B.地點(diǎn)相近 C.價(jià)格相同 D.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
答案：ABD
8.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換
B.資本化率的求取 C.市場(chǎng)法中交易日期修正
D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 答案：AD
9.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有( )。
A.政治安定狀況 B.社會(huì)治安程度
C.房地產(chǎn)投資 D.房地產(chǎn)投機(jī) E.城市化
答案：ABDE
10.收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( )。
A.所得稅 B.土地?cái)偺豳M(fèi) C.改擴(kuò)建費(fèi) D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)
答案：ABC
解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營所必須的，所以要包含在運(yùn)營費(fèi)用當(dāng)中。
11.用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行( )修正。
A.交易過程 B.交易情況 C.交易日期 D.交易價(jià)格 答案BC
12.現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有( )。
A.《國有土地所有證》 B.《國有土地使用證》 C.《集體土地所有證》
D.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》 答案BCD
13.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有( )和( )之分。
A.指數(shù)平滑法 B.簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法 C.指數(shù)移動(dòng)平均法 D.加權(quán)移動(dòng)平均法 答案BD
14.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補(bǔ)償 B.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 C.實(shí)物補(bǔ)償
D.等價(jià)補(bǔ)償 答案AB
15.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源主要是( )。
A.被動(dòng)接受 B.主動(dòng)爭(zhēng)取 C.自有自估 D.朋友介紹 答案ABC
三、判斷題
1、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
2、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。
3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容
5、在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
6、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。
7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
9、如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。
10、對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡В蚨渖系母鞣N未來權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。
11、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)完成了首批互認(rèn)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
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