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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論方法》精選試題
1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格,選取了可比實(shí)例甲,其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為()元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
答案:B
2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地,甲土地為空地,乙土地上有一建筑物,但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值,這是由于()。
A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用
B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤
C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值
D、不可能出現(xiàn)這種情況
答案:A
解析:在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下,一般情況下兩塊地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一樣的,對于一塊地是空地,另一塊地上有建筑物的情況來說,如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費(fèi)用,那么建筑物的價(jià)值會成為負(fù)數(shù),從而會降低該土地的價(jià)值。
3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的'商住樓,經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元,該宗土地的單價(jià)為()元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
答案:D
解析:根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積,可以求出土地總面積,然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。
4、某商業(yè)大樓建造期2年,建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用年限為40年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年,評估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取()年。
A、35
B、45
C、48
D、50
答案:A
解析:經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計(jì)算,由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束,所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命35年。
5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,總價(jià)為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地,根據(jù)四三二一和九八七六法則,其總價(jià)為()萬元。
A、109
B、117
C、124
D、130
答案:B
解析:100+100*(9%+8%)=117萬元。
6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于()。
A、物質(zhì)折舊
B、功能折舊
C、經(jīng)濟(jì)折舊
D、會計(jì)折舊
答案:C
解析:該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
7、一宗2000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/m2,F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.1,樓面地價(jià)為950元/m2,理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為()元/m2。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
答案:C
解析:改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/m2,改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/m2應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià),即4845-552=4293元/m2。
8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地,采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元,按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)為()。
A、800萬元
B、1000萬元
C、1800萬元
D、800-1000萬元
答案:D
解析:根據(jù)最高最佳使用原則,應(yīng)當(dāng)取最高價(jià)格的用途,所以該宗土地的評估價(jià)值應(yīng)在兩種用途的價(jià)格之間確定。
9、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%,則交易情況修正系數(shù)為()。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
答案:D
解析:交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064。
10、某宗土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為1500萬元,管理費(fèi)用為75萬元,銷售費(fèi)用為35萬元,投資利潤率為12%,則開發(fā)利潤為()萬元。
A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
答案:C
1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9 月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9 月的價(jià)格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案:D
2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案:A
3.某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案:D
4.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;
估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:A
5.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是( )。
A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房 B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地 D.某寫字樓
答案:B
6.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案:D
7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元,建筑物重新購建價(jià)格為 3000萬元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案:B
8.某幢寫字樓,建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案:C
9.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí),建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,則在計(jì)算建筑物折舊時(shí),經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案:C
10.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年,估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬元。
A.375
B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案:D
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