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2016年房地產估價師考試《理論方法》練習題及答案
1.合法原則要求房地產估價應以( )為前提進行。
A.最高最佳使用原則
B.公平原則
C.估價對象的合法權益
D.替代原則
答案：C
2.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模
B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
3.( )是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應根據(jù)它不確定。
A，估價時點
B.估價目的
C.估價區(qū)位
D.估價權益
4.某宗房地產,建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
5.某宗房地產的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災保險,則其投保價值應為( )萬元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70萬元
6.某建筑物,經實地勘察預計尚可使用30年,無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為()%。
A.40
B.60
C.50
D.67%
答案：B
解析：30/50=60%
7.某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為()萬元。
A.323
B.275
C.273
D.258
答案：B
解析：297/(1+8%)=275萬元。
8.某宗房地產,凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產的總價值為( )萬元.
A.417
B.500
C.460
D.450
答案：C
解析：先求出土地價值=(50-200*12%)/10%=260萬元，房地產總價值=260+200=460萬元。
9.用收益法評估某宗房地產的價格時,除有租約限制的以外,應選取( )凈收益作為估價依據(jù).
A.類似房地產的客觀
B.類似房地產的實際
C.類似房地產的最高
D.類似房地產的最低.
答案：A
10.估價上折舊注重的是( ).
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價值的攤銷與回收
C.重置價值的攤銷與回收
D.價值的減價修正
答案：D
1、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為( )元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析:逐年上漲額的平均數(shù)
d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，
1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A.等于報酬率
B.大于報酬率
C.小于報酬率
D.無法知道
答案：A
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
3、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產的資本化率為( )%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、與報酬率性質不同的名詞有( )
A.利息率
B.折現(xiàn)率
C.內部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。
5、基本完好房的成新率為( )
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數(shù)
C、價格變動率
D、時間
答案：D
7、在市場法中，土地使用權年限調整屬于( )調整。
A、權益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
10、某宗房地產采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
11、鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規(guī)定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0。
12、收益法適用的條件是房地產的( )
A.收益能夠量化
B.風險能夠量化
C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化
答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
13、投資利潤率的計算公式是( )
A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
14、在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )
A.2500萬元
B.3500萬元
C.3600萬元
D.3000萬元
答案：C
15、受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。
16.合法原則要求房地產估價應以( )為前提進行。
A.最高最佳使用原則
B.公平原則
C.估價對象的合法權益
D.替代原則
答案：C
17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模
B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
18.( )是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應根據(jù)它不確定。
A，估價時點
B.估價目的
C.估價區(qū)位
D.估價權益
19.某宗房地產,建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
20.某宗房地產的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災保險,則其投保價值應為( )萬元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70萬元
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