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2016注冊房地產(chǎn)估價師《制度與政策》仿真題答案
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1.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P109，房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
2.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P109，原建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》中規(guī)定："房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。
3.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P110，未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。
4.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P110，因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的，屬于房地產(chǎn)轉讓。所以A選項不正確。
5.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉讓給他人的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
6.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P111，根據(jù)轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無償兩種方式。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
7.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)轉讓的實質是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移。
【該題針對“房地產(chǎn)轉讓概述”知識
8.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓”知識9.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P113，根據(jù)“以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
【該題針對“以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓”知識
10.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P114，經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。
【該題針對“已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市的有關規(guī)定”知識
11.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P115，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
【該題針對“商品房預售許可”知識12.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P115，按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3000萬元×25%=750萬元。
【該題針對“商品房預售的條件”知識13.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
14.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識
15.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P117，中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
【該題針對“商品房銷售代理”知識
16.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。所以C選項不正確。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
17.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P118，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
18.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
19.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
20.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(104-100)/100×100%=4%。根據(jù)誤差的處理方式：產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。即：合同約定建筑面積100㎡×103%×5000=515000元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識21.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
【該題針對“商品房買賣合同”知識22.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。
【該題針對“商品房買賣合同”知識23.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款。
【該題針對“商品房買賣合同”知識
24.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(95-100)/ 100=-5%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識25.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%=3.09%.根據(jù)誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。
【該題針對“商品房買賣合同”知識26.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P119，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%。
【該題針對“商品房買賣合同”知識27.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P120，承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。所以C選項不正確。
【該題針對“房屋租賃的政策,房屋租賃的政策”知識28.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P122，房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。所以A選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
【該題針對“房屋租賃合同”知識【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P122，承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于人為終止。所以B選項不正確。
【該題針對“房屋租賃合同”知識31.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P123，公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
【該題針對“房屋租賃合同”知識32.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P123，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關部門的證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
【該題針對“房屋租賃登記備案”知識
33.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P124，承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。
【該題針對“房屋轉租”知識
34.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P124，轉租合同必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。所以D選項不正確。
【該題針對“房屋轉租”知識
35.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
【該題針對“房屋轉租”知識
36.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P125，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的概念”知識
37.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P125，房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的概念”知識38.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P125—126，以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。
【該題針對“房地產(chǎn)作為抵押物的條件”知識39.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P127，抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識40.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識
41.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P127，以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識
42.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P127，以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定”知識
43.【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P130，《物權法》規(guī)定抵押權自登記時設立。
【該題針對“房地產(chǎn)抵押登記”知識
44.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P133，依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償：順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
45.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P133，抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。
46.【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P133，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，抵押權已登記的，順序相同的，按照債權比例清償。所以A選項不正確。
47.【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P133，人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%。
二、多項選擇題
1.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
2.【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P108，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
3.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P109，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
4.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P110，房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
5.【正確答案】：ABD【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)贈與均屬于房地產(chǎn)無償轉讓。
6.【正確答案】：ADE【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。所以BC選項不正確。
7.【正確答案】：CD【答案解析】：參見教材P111，根據(jù)轉讓的對象，房地產(chǎn)轉讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉讓。
8.【正確答案】：CD【答案解析】：參見教材P113，房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協(xié)議。
9.【正確答案】：ABE【答案解析】：參見教材P113～114，以房地產(chǎn)轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。劃撥土地使用權轉讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金。所以CD選項不正確。
10.【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P114，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。
11.【正確答案】：ABDE【答案解析】：
正確答案：ABDE
答案解析：參見教材P115，商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
12.【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P117，商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。
13.【正確答案】：DE【答案解析】：參見教材P117，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
14.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P118，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
15.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P118，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。
16.【正確答案】：ACDE【答案解析】：參見教材P118～119，根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，凡是面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款。所以B選項不正確。
17.【正確答案】：BD【答案解析】：參見教材P119，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
18.【正確答案】：BE【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
19.【正確答案】：AE【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，如果買受人不退房，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。
20.【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P120，按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。
21.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P121，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。
22.【正確答案】：BDE【答案解析】：參見教材P121，未依法取得《房屋所有權證》的;共有房屋未取得共有人同意的，屬于不得出租的情形。
23.【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見教材P122，承租人利用承租的房屋從事非法活動的，屬于房屋租賃合同人為終止的情形。
24.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P123，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
25.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P124，房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。所以A選項不正確。
26.【正確答案】：CDE【答案解析】：參見教材P124，房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場租金。
27.【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材P125，抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
28.【正確答案】：BCDE【答案解析】：參見教材P126，權屬有爭議的房地產(chǎn)不得設定抵押權。
29.【正確答案】：ACE【答案解析】：參見教材P133，依據(jù)《物權法》的規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)。
三、判斷題
1.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P108，房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。
2.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P108，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行。
知識點：
3.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P111，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓。
4.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P111，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。
5.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P113，以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。
6.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P113，以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和承擔的義務范圍相一致。
7.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P114，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價款或其他形式的收益中，包含著土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得。
8.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P115，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。
9.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P115，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
10.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P115，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。
11.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
12.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P117，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。
13.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P117，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
14.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P118，按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
15.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P118，按照我國現(xiàn)行的房屋權屬登記的有關規(guī)定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權登記。
16.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
17.【正確答案】：對【答案解析】：：參見教材P119，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。
18.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P119，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。
19.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P120，租賃期限內(nèi)，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。
20.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P120，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
21.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P121，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。
22.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P122，租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
23.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P122，《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
24.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P124，市場租金是在商品租金的基礎上，根據(jù)供求關系而形成的。
25.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P124，商品租金是由成本租金加上保險費、地租和利潤等八項因素構成的。
26.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P124，成本租金是由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成的。
27.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P126，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。
28.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P127，以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。
29.【正確答案】：對【答案解析】：參見教材P127，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
30.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P127，抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
31.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P127，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
32.【正確答案】：錯【答案解析】：參見教材P127，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
四、閱讀理解
1.
(1).【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，已知合同約定面積100㎡，產(chǎn)權登記面積=95+(450÷3000)×95=109.25。根據(jù)面積誤差比公式，面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%=[(109.25-100)/100]×100%=9.25%。再根據(jù)“面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。李某實際應支付的房價=3000元×100×103%=30.90萬元。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見教材P124～125，李某可以從房屋轉租中獲益。李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉租合同也需登記備案。
2.
(1).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P114，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價款或其他形式的收益中，包含著土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得。A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該塊土地使用權可以采用拍賣的方式、招標的方式、掛牌的方式，但不得采用劃撥的方式。
(2).【正確答案】：AD【答案解析】：參見教材P125，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應以其取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保。所以BC選項不正確。
(3).【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P115，商品房預售的條件中，“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，該項目計劃總投資5000萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設的資金應達到：5000萬元×25%=1250萬元。
(4).【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P115，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。因為是要在W市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊建設用地使用權，所以應向W市人民政府房地產(chǎn)管理部門提出申請。
(5).【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合同，所以應在2008年3月31日之前辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
(6).【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2008年3月1日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合同，所以辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)的責任方應是A房地產(chǎn)開發(fā)公司。
【該題針對“商品房預售合同登記備案”知識【答疑編號10063162】
(7).【正確答案】：AB【答案解析】：參見教材P116，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。因為該商品房在W市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以應到W市人民政府房地產(chǎn)管理部門和W市人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
(8).【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。因為該商品房在W市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以A房地產(chǎn)開發(fā)公司要對商品房戶型進行變更，必須報W市人民政府規(guī)劃管理部門批準。
(9).【正確答案】：BC【答案解析】：參見教材P119，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。因此A房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。所以A選項不符合現(xiàn)行政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。因此如果A房地產(chǎn)開發(fā)公司未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房者王某，王某要求退房，應由A房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔違約責任。所以D選項不符合現(xiàn)行政策。
(10).【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P119，根據(jù)“面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×100%”，本題中，王某所預購的商品房合同約定建筑面積為100㎡，產(chǎn)權登記建筑面積為104㎡，因此，該題面積誤差比=[(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積/合同約定面積]×100%=(104-100)/100=4%。
(11).【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P119，每平方米合同價格為2000元，合同約定建筑面積為100㎡。根據(jù)"面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人"。王某實際最終應付總房款=2000元×100×103%=206000元。
(12).【正確答案】：A【答案解析】：參見教材P116—117，商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。所以A選項不正確。
(13).【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P124～125，該轉租合同必須再辦理房屋轉租登記備案手續(xù);該轉租合同的終止日期不得超過原A房地產(chǎn)開發(fā)公司與D公司所簽租賃合同的終止日期;轉租期間，原租賃合同變更，該轉租合同也隨之變更。所以BCD選項不正確。
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