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秦皇島市物業(yè)管理條例全文

時間:2022-11-30 21:07:27 物業(yè)管理師 我要投稿
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秦皇島市物業(yè)管理條例全文

  物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。下面為大家?guī)砹饲鼗蕧u市物業(yè)管理條例全文,歡迎大家參考!

秦皇島市物業(yè)管理條例全文

  第一章 總則

  第一條 為加強和規(guī)范物業(yè)管理,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本實施辦法。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本實施辦法。

  第三條 本實施辦法所稱物業(yè),是指各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

  本實施辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

  第四條 物業(yè)管理實行社會化、市場化、專業(yè)化管理服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合的體制。住宅物業(yè)管理實行選聘制,辦公樓、商業(yè)大廈、廠房等非住宅物業(yè)管理實行選聘或委托制。

  第五條 市房產(chǎn)管理局是市人民政府負責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門)。

  各縣(區(qū))建設(shè)局(房產(chǎn)局)是本轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門)。

  市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)是:

  (一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策制定物業(yè)管理的實施細則;

  (二)負責(zé)新建項目物業(yè)管理方案的備案;

  (三)負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理;

  (四)指導(dǎo)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作,對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動和資金使用情況實施監(jiān)督、檢查;

  (五)組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn);

  (六)代管市區(qū)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金;

  (七)負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的考評工作。

  縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)是:

  (一)制定本轄區(qū)推行物業(yè)管理的方案和落實措施,抓好物業(yè)管理工作;

  (二)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域和等級的劃分;

  (三)指導(dǎo)成立業(yè)主大會,協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系;

  (四)接受并處理業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的投訴。

  第六條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理,老舊小區(qū)和其他物業(yè)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。

  第七條 住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)具備下列條件:

  (一)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金建立;

  (二)有規(guī)定面積的物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營性用房;

  (三)物業(yè)及相關(guān)工程驗收合格并交付使用;

  (四)涉及后續(xù)管理所需的各種手續(xù)齊全。

  第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

  第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人為使用人。

  業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

  (二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

  (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

  (四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

  (五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);

  (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):

  (一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

  (三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

  (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

  (五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

  (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

  第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

  第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。公房業(yè)主和開發(fā)商業(yè)主可按具有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生業(yè)主代表大會成員數(shù),但不得超過全體成員的1/2。

  第十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):

  (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

  (四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;

  (五)決定業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作經(jīng)費的籌集、管理、使用方案;

  (六)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

  (七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

  第十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

  業(yè)主委員會組成人員數(shù)為5-15人,應(yīng)為單數(shù),其任期一般為三年。

  業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

  第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案,并憑物業(yè)管理行政主管部門開據(jù)的刻制印章介紹信到公安部門申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

  第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):

  (一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

  (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

  (三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

  (五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第十六條 社區(qū)可以建立居民委員會與業(yè)主委員會合一的組織體系,但雙方責(zé)、權(quán)、利不變。市、縣(區(qū))有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)分工,協(xié)調(diào)做好物業(yè)管理中的有關(guān)行政管理工作,但不得干預(yù)物業(yè)企業(yè)的合法經(jīng)營活動,不得將行政職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

  第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

  第三章 前期物業(yè)管理

  第十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

  第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

  第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

  第二十一條 住宅項目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開工建設(shè)前制定物業(yè)管理方案,明確招聘物業(yè)企業(yè)進行管理、專項維修資金制度的建立、物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營性用房的配置及前期物業(yè)管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等事宜,并報市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第二十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模不足2萬平方米的,經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

  第二十三條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作:

  (一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

  (二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

  (三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

  第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

  第二十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

  第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)時應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)承接驗收。承接驗收包括建筑主體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地和環(huán)境綠化等綜合使用功能的查驗。新建物業(yè)項目的承接驗收應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用后的30天內(nèi)完成,其它物業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同的同時完成。

  第二十七條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等竣工驗收資料;

  (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

  (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

  第二十八條 建設(shè)單位在住宅物業(yè)移交時,必須按開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房;按建造成本價提供開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的經(jīng)營性用房,購置費用從住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金中墊支,并從其經(jīng)營收入中回收。經(jīng)營收入主要用于回收、補充專項維修資金,彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足等。物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,任何單位和個人不得侵占或改作他有,不得抵押、交換、買賣。

  其他物業(yè),業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理辦公用房的配置、費用等事項做出約定。

  第二十九條 業(yè)主大會聘用物業(yè)管理企業(yè)后,開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位應(yīng)當(dāng)在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

  第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  第四章 物業(yè)管理服務(wù)

  第三十一條 物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

  物業(yè)企業(yè)必須持物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照,方可從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動。

  外省、市物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的,需持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書副本(原件、復(fù)印件)、營業(yè)執(zhí)照副本(原件)、法人代表身份證明、物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)合法有效證件,到市物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第三十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。

  第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

  物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

  第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

  第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的期限一般應(yīng)與業(yè)主委員會的任期一致,到期可續(xù)簽或重新簽訂。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)報市物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿一方不再續(xù)簽的,應(yīng)在合同期滿前兩個月通知對方,由業(yè)主大會在合同期滿內(nèi)重新聘用物業(yè)管理企業(yè)。合同期滿前,物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的,業(yè)主大會可以采取自管形式或其它臨時管理措施,但不得超過兩個月。

  第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的,爭議解決之前,合同雙方不得停止履行義務(wù),因一方停止履行義務(wù)給對方造成損失的,停止履行義務(wù)一方應(yīng)賠償損失。

  第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房的有關(guān)事宜和本實施辦法第二十七條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

  第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)必須在合同終止后的一個月內(nèi),騰出占用的物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營性用房等各項設(shè)施,移交有關(guān)資料,辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。

  第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

  第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,空置物業(yè)的服務(wù)費用由產(chǎn)權(quán)人交納。

  第四十三條 市、縣(區(qū))人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

  第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方約定。

  第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

  物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

  有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)及時依法對違法行為予以制止或依法處理,如法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

  第四十七條 住宅區(qū)內(nèi)的公用照明設(shè)施(產(chǎn)權(quán)移交給市路燈管理處的除外)由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護、管理,費用由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

  第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作。

  物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

  第四十九條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

  物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

  第五十條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

  第五章 物業(yè)的使用與維護

  第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。

  業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,按有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

  第五十二條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

  因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

  業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

  第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任,不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

  供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界,負責(zé)界限以外(含計費表)的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

  采用城鎮(zhèn)集中供熱的,其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負責(zé)維修、養(yǎng)護。

  采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回撠?zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

  上述部門或單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)于維修、養(yǎng)護施工完成同時恢復(fù)原狀。

  第五十四條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前告知物業(yè)管理企業(yè)。

  裝飾裝修房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,協(xié)議中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

  第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和安全要求允許的范圍內(nèi)進行裝飾、裝修,遵守裝飾、裝修的有關(guān)規(guī)定,并按設(shè)計用途使用物業(yè),任何單位和個人不得擅自改變物業(yè)的設(shè)計用途。

  第五十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

  專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  專項維修資金收取、管理、使用的辦法按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第五十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理營業(yè)執(zhí)照、房屋租賃或抵押、廣告審批等相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  第五十八條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主委員會同意,可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,費用由責(zé)任人承擔(dān)。

  第五十九條 業(yè)主在物業(yè)使用過程中應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定:

  (一)不得損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu),不得改變房屋外貌,破壞、改裝、拆除房屋原附屬設(shè)施;

  (二)不得擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、共用場地,不得擅自移動共用設(shè)備;

  (三)不得違章搭建,侵占毀壞綠地;

  (四)不得隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物,或向下水道中亂排、亂倒垃圾、雜物;

  (五)不得放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品,不得排放有毒、有害物質(zhì)、超標(biāo)煙塵或者發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

  (六)不得擅自在物業(yè)共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫;

  (七)不得違反法律、法規(guī)及業(yè)主公約的其他規(guī)定。

  第六十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為的,業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并要求限期改正,情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。

  對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按有關(guān)規(guī)定修繕的;

  (二)管理制度不健全,管理混亂的;

  擅自擴大收費范圍,提高收費標(biāo)準(zhǔn)的。

  第六十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參與、支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

  第六章 法律責(zé)任

  第六十二條 違反本實施辦法的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

  第六十三條 違反本實施辦法的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六十四條 違反本實施辦法的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

  第六十五條 違反本實施辦法的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

  第六十六條 違反本實施辦法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六十七條 違反本實施辦法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六十八條 違反本實施辦法的規(guī)定,挪用專項維修資金的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

  第六十九條 違反本實施辦法的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

  第七十條 違反本實施辦法的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

  第七十一條 違反本實施辦法的規(guī)定,在取得規(guī)劃驗收合格證后,有下列行為之一的,由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用:

  (一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

  (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

  第七十二條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善,造成物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的,由物業(yè)管理行政主管部門予以警告,責(zé)令限期改正,并處以1000元以上1萬元以下的罰款,限期不改者按規(guī)定權(quán)限可降低資質(zhì)證書等級或吊銷資質(zhì)等級證書。

  第七十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

  第七十四條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

  第七十五條 違反本實施辦法的規(guī)定,物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

  第七十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可依法提起訴訟或申請行政復(fù)議;逾期不申請復(fù)議或不提起訴訟,又不履行處罰決定的,由做出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

  第七章 附 則

  第七十七條 根據(jù)本實施辦法的規(guī)定市房產(chǎn)管理局可制定相關(guān)細則。

  第七十八條 本實施辦法自公布之日起施行,《秦皇島市城市物業(yè)管理辦法》(秦政[2002]33號)同時廢止。

  拓展:物業(yè)管理公共服務(wù)

 。1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;

 。2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

 。3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;

 。4)綠化管理;

 。5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作;

 。6)車輛秩序管理;

 。7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);

  (8)物業(yè)檔案資料的管理

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