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綿陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則
綿陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則，自2004年3月1日起執(zhí)行。下面是綿陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則的全文，歡迎閱讀參考！
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)正常的價格秩序，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則》特制定本實施細(xì)則。
第二條 本實施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費管理
第四條 綿陽市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
對于實行專業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)(已取得物管資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照)所管理的普通住宅(含同一區(qū)域內(nèi)的商業(yè)辦公用房)項目，統(tǒng)一實行政府指導(dǎo)價;高檔別墅區(qū)、專用商場、專用寫字摟、工業(yè)區(qū)和特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。
各縣(市、區(qū))應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及其浮動幅度。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，但不得突破最高限價。
第七條 政府指導(dǎo)價由市政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及其浮動幅度。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費形式
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費用(包括政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十條 物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計算(以產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計費，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計費)。一般按每月、每平方米計收。除另有約定外，不得提前累積預(yù)收。
第四章 物業(yè)服務(wù)收費形式
第十一條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定。
凡獲得全國城市物業(yè)管理(示范)住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上上浮20%;獲得四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)或大廈稱號的可在此基礎(chǔ)上上浮10%;獲得綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的可在此基礎(chǔ)上上浮5%。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。
第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;
3、 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;
5、 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;
6、 辦公費用;
7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
9、 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
第十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用、應(yīng)通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
第五章 實 施
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十七條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主房屋閑置時也應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)管理費。
第十八條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。住宅改變使用用途時應(yīng)按改變使用用途的性質(zhì)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)管理費。
第六章 相關(guān)價格、收費的管理
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(不得計入價內(nèi))，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金(產(chǎn)權(quán)屬于物業(yè)管理公司的除外)，也可按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第七章 監(jiān) 督 與 檢 查
第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
第二十五條 各級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費項目的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由各級政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第八章 其 它
第二十六條 各縣(市、區(qū))政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門可以據(jù)本細(xì)則制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)，并報市物價局、市房管局備案。
第二十七條 本細(xì)則由市物價局會同市房管局負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本實施細(xì)則自2004年3月1日起執(zhí)行。此前省物價局、省建委《關(guān)于印發(fā)(四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定)的通知》(川價字費【1999】321號)及其它與本細(xì)則相抵觸的規(guī)定同時廢止。
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