上海市物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則

　　上海市物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則，是為了貫徹實(shí)施市人大常委會(huì)修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作的而實(shí)施的若干意見(jiàn)，下面是小編整理的細(xì)則全文：

　　一、部門、單位的職責(zé)分工

　　各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)落實(shí)住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國(guó)土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，組織召開(kāi)住宅物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問(wèn)題，并對(duì)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進(jìn)行考核。

　　各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負(fù)責(zé)落實(shí)本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實(shí)部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問(wèn)題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作，辦理業(yè)主委員會(huì)的備案手續(xù)。

　　區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣民政部門負(fù)責(zé)對(duì)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行其對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，指導(dǎo)業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)成員、換屆改選小組成員;負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常指導(dǎo)，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)作，并通過(guò)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　二、物業(yè)管理區(qū)域的核定

　　對(duì)有市政道路或自然河道穿越的建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)單位原則上應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。

　　區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見(jiàn)。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設(shè)單位住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見(jiàn)書,復(fù)告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，并提交下列資料：

　　(一)建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件;

　　(二)建筑總平面圖;

　　(三)建設(shè)項(xiàng)目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說(shuō)明;

　　(四)其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

　　物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。

　　需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請(qǐng)。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　三、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理

　　劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶��?/p>

　　先期開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但對(duì)后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì)的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　四、建設(shè)項(xiàng)目資料的備案

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告、業(yè)主清冊(cè)和聯(lián)系方式等資料。

　　建設(shè)單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。

　　五、業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生

　　籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5-10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　業(yè)主代表可通過(guò)業(yè)主推薦、自薦、召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn)等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。

　　六、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算

　　業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。

　　專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：

　　(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫(kù);依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲(chǔ)藏室;不能單獨(dú)辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)專有部分面積的總和計(jì)算。

　　業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù);房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)。

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

　　七、業(yè)主委員會(huì)成員全體辭職的處理

　　業(yè)主委員會(huì)成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組。業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立起90日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)。因不履行職責(zé)造成的損失，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

　　八、業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的處理

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由不召集會(huì)議的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可指定業(yè)主委員會(huì)其他成員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實(shí)專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過(guò)設(shè)立住宅小區(qū)綜合管理法律服務(wù)咨詢站及聘請(qǐng)行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問(wèn)題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。

　　居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)的組建、運(yùn)作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛;

　　(二)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;

　　(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;

　　(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;

　　(五)其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

　　業(yè)主委員會(huì)可對(duì)本條第三款第(三)、(四)、(五)項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的調(diào)解活動(dòng)給予協(xié)助和指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任主持召開(kāi)。

　　十、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應(yīng)職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊(cè)，取得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)證。

　　對(duì)在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過(guò)3個(gè)，且總建筑面積不得超過(guò)10萬(wàn)平方米。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　十一、物業(yè)管理用房的確認(rèn)

　　建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;對(duì)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。

　　建設(shè)單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見(jiàn)書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號(hào);區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。

　　1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。

　　十二、物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

　　十三、物業(yè)的自行管理

　　規(guī)模較小且具備自行管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，可在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實(shí)施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。

　　業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險(xiǎn)費(fèi)用，由被聘用人員自行購(gòu)買后報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。

　　業(yè)主大會(huì)決定開(kāi)具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請(qǐng)代為開(kāi)具。

　　十四、物業(yè)的裝飾裝修

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)會(huì)同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、現(xiàn)場(chǎng)巡查、廢棄物清運(yùn)與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)等。

　　十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更

　　由規(guī)劃管理部門會(huì)同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應(yīng)當(dāng)包括可改變的部位和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等內(nèi)容。

　　在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)符合房屋使用安全要求;

　　(二)符合《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》;

　　(三)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;

　　(四)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請(qǐng)變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)做出決定。對(duì)符合條件的，準(zhǔn)予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在《管理規(guī)約》中，對(duì)本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，對(duì)準(zhǔn)予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償安置。

　　十六、管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

　　住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計(jì)量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān);分戶計(jì)量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。

　　十七、維修資金的補(bǔ)建和再次籌集

　　未建立首期專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價(jià)0.2%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建或再次籌集，專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定高于上述標(biāo)準(zhǔn)籌集以及一次性籌集的除外。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對(duì)業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶進(jìn)行核對(duì)，對(duì)按照規(guī)定達(dá)到補(bǔ)建或再次籌集標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)予以代收，并出具專項(xiàng)維修資金票據(jù)，按月納入專項(xiàng)維修資金賬戶，并將補(bǔ)建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%;不配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的5%。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開(kāi)戶銀行補(bǔ)足后，持維修資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證。

　　公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開(kāi)具維修資金足額繳納憑證。

　　業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金足額繳納憑證。

　　十八、物業(yè)的檢測(cè)和鑒定

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔(dān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對(duì)物業(yè)定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和檢查。

　　市住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位名單。

　　物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時(shí)，相關(guān)責(zé)任人可根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測(cè)規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行檢測(cè)、鑒定。

　　檢測(cè)結(jié)論為整體危險(xiǎn)或局部危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)由市房屋檢測(cè)中心出具危險(xiǎn)房屋審定書。

　　十九、房屋外墻的維護(hù)

　　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴(yán)重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以清洗、粉刷。

　　二十、示范文本的應(yīng)用

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時(shí)管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。

　　本意見(jiàn)自公布之日起施行，有效期為5年。