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四川省物業(yè)管理條例解釋
《四川省物業(yè)管理條例》2012年7月1日正式施行。縱觀《條例》，民生傾斜的理念貫穿整部法規(guī)，物業(yè)管理活動當(dāng)事各方權(quán)利、義務(wù)進(jìn)一步明確細(xì)化，將為有效化解四川省物業(yè)管理活動中各種矛盾提供有力的法律支撐。
亮點一 明確了各相關(guān)部門職責(zé)
《條例》第三條除進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作外，還賦予了發(fā)改、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門依法實施對物業(yè)管理活動的服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。形成了相關(guān)部門各司其職，齊抓共管，合力化解物業(yè)管理矛盾糾紛的格局。
亮點二 明確了街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)職責(zé)
一直以來，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用未能有效發(fā)揮，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不能及時有效地在屬地協(xié)調(diào)處理。
《條例》第四條規(guī)定：“街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé);協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
亮點三 明確了開發(fā)企業(yè)在籌備首次業(yè)主大會的責(zé)任
此前，我市大量小區(qū)建成后沒有成立業(yè)主委員會，業(yè)主的權(quán)益很難得到充分保護(hù)，致使業(yè)主和物管企業(yè)間的矛盾日益加劇。根據(jù)《條例》規(guī)定，今后我省將要求街道辦事處組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費由開發(fā)商承擔(dān)。
《條例》同時規(guī)定，未按規(guī)定報告申請設(shè)立業(yè)主大會，或不承擔(dān)籌備組和首次業(yè)主大會經(jīng)費的，可處5萬元至15萬元罰款。
亮點四 明確了業(yè)主委員會的責(zé)任
當(dāng)前，我市少數(shù)業(yè)主委員會對物業(yè)管理中的財產(chǎn)維護(hù)意識、公共責(zé)任意識，淡漠不清，認(rèn)識曲解;業(yè)主委員會的角色缺位、錯位、越位，業(yè)主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加難于化解，既不利于物業(yè)管理健康有序發(fā)展，也不利于社區(qū)建設(shè)，甚至影響到當(dāng)?shù)胤�(wěn)定。《條例》在《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的原則規(guī)定和精神范圍內(nèi)，從二十九條至三十二條明確了業(yè)主委員會的議事和決策范圍，細(xì)化了業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的責(zé)任和義務(wù)。
亮點五 化解矛盾新創(chuàng)舉
物業(yè)管理中遇到的問題經(jīng)常是瑣碎的小事，爭議通常不大，標(biāo)的額也較小，但極易造成鄰里糾紛和業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的對立情緒，通過司法途徑解決既浪費有限的司法資源，也不利于矛盾的化解。聯(lián)席會議制度通過各方當(dāng)事人的參與、協(xié)商，可以充分發(fā)揮社會大調(diào)解的功能，協(xié)調(diào)問題，化解矛盾，是一項很好的創(chuàng)舉。
《條例》第五條明確了聯(lián)席會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。
亮點六 物業(yè)用房有保障
《條例》在第十一條、第十二條具體規(guī)定了物業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房，從法律層面保證了物業(yè)服務(wù)小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)和面積比例。特別是為了在物質(zhì)上保證業(yè)主委員會的正�；顒�，明確了業(yè)主委員會議事活動用房配置面積不得低于30平方米。
亮點七 收費標(biāo)準(zhǔn)要監(jiān)督
物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是廣大業(yè)主最關(guān)心的問題�！稐l例》第五十條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)收費和政府保障性住房物業(yè)收費，實行政府指導(dǎo)價，其他情況都實行市場調(diào)節(jié)價。為了避免物業(yè)收費亂漲價，《條例》第五十一條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定”。同時，考慮到物業(yè)服務(wù)成本的變化，還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整的四類情形和調(diào)整價格應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會同意。
《條例》還對價格行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)也予以了明確規(guī)定。
亮點八 空置房屋也繳費
許多市民提出：買房沒入住，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，物管費用還用交嗎?這個問題一直是大家熱議的焦點。律師認(rèn)為，《條例》對這一焦點問題作了正面回答，只要是建設(shè)單位與業(yè)主已經(jīng)完成交房的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，即使沒有入住的空置房也要全額繳納，這主要出于不鼓勵炒房、空置行為的考慮。
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