金華市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實施細則

時間：2023-01-24 03:12:02 物業(yè)管理師我要投稿

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　　為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)》等有關(guān)規(guī)定，我們對2005年制定的《金華市〈物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉實施細則》(金價管〔2005〕23號)進行了修改，現(xiàn)將修訂后的《金華市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　金華市物價局金華市建設(shè)局

　　二〇一〇年七月八日

　　金華市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

　　第一條為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

　　第二條金華市物價局會同金華市建設(shè)局依法對市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費進行管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第三條本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主所收取的費用。其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括:

　　1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng);

　　2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清運和化糞池的清理;

　　3、公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;

　　4、公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　5、各類物業(yè)的檔案資料管理和裝修管理;

　　6、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他公共性服務(wù)。

　　第四條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第五條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅小區(qū)(不包括別墅、排屋等，下同)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第六條物業(yè)服務(wù)收費可采取包干制或酬金制計費方式。前期物業(yè)管理期間的物業(yè)服務(wù)收費實行包干制，業(yè)主委員會成立以后的計費方式由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。其服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和利潤構(gòu)成。包干制既可采取綜合服務(wù)包干，也可采取菜單式的分項服務(wù)包干。

　　酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。其預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金。

　　第七條實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行等級收費制度，收費等級以實施服務(wù)的住宅小區(qū)為單位考核評定。

　　收費等級評定標準和各等級收費中準價及浮動幅度，由市物價局會同市建設(shè)局根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的公共性物業(yè)服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準及住宅小區(qū)規(guī)模、檔次、環(huán)境、服務(wù)設(shè)施等因素制定，并向社會公布。

　　各住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的具體執(zhí)行標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或開發(fā)建設(shè)單位)在規(guī)定的中準價格和浮動幅度范圍內(nèi)確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　第八條實行市場調(diào)節(jié)價的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定自行確定具體收費標準，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

　　按規(guī)定應(yīng)當(dāng)成立而未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定，自行確定收費標準，并征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)半數(shù)以上業(yè)主同意后執(zhí)行。

　　第九條前期物業(yè)服務(wù)實施收費等級考核的住宅小區(qū)建筑總面積應(yīng)不少于2萬平方米(含)。建筑總面積少于2萬平方米的住宅小區(qū)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標準，雙方協(xié)商不能達成一致的，可報價格主管部門根據(jù)服務(wù)成本核定收費標準。

　　第十條新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)收費等級評定標準自評收費標準，向價格主管部門提出書面申請，申請時按本辦法第十一條第二款要求提供資料，由價格主管部門根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況確定臨時收費標準。

　　實行前期物業(yè)管理招投標的普通住宅小區(qū)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)小區(qū)實施物業(yè)服務(wù)的方案，對照物業(yè)服務(wù)收費等級考評辦法和收費標準參考幅度，向價格主管部門申報收費等級和收費標準。由價格主管部門根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的配置情況和經(jīng)審核的物業(yè)服務(wù)方案，核定收費等級和收費標準中準價及浮動幅度，具體收費標準由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核定的中準價和浮動幅度內(nèi)通過招投標確定。

　　第十一條物業(yè)服務(wù)收費等級的考核評定由區(qū)價格主管部門會同物業(yè)主管部門組織。金華經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的由市物價局會同市、開發(fā)區(qū)物業(yè)主管部門組織。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報物業(yè)服務(wù)收費等級，應(yīng)在收費前30個工作日向價格主管部門提出書面申請。申請時應(yīng)提供下列資料：

　　(一)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》;

　　(二)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書》;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同及住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標準等相關(guān)資料;

　　(四)《金華市物業(yè)服務(wù)收費等級審批表》;

　　(五)要求提供的其它資料。

　　第十二條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計收;計費時間從業(yè)主購買新建的商品住宅辦理交房手續(xù)之日的次月起計算，因業(yè)主原因，未在規(guī)定時間內(nèi)及時辦理交房手續(xù)的，按約定的交房期限的次月起計算;購買非新建的商品住宅從該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起計算。

　　業(yè)主出租物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費可按雙方約定交納。由承租人交納的，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　第十三條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的住宅，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。已辦理交房手續(xù)但業(yè)主未居住的、居住后又空置且時間在半年以上的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實后，物業(yè)服務(wù)收費按應(yīng)收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬于房屋空置，其物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)按規(guī)定標準全額繳納。

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　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本(物業(yè)服務(wù)支出)由以下項目構(gòu)成：

　　(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　第十五條電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需的電費，住宅小區(qū)內(nèi)非公共地下機動車停車庫、車位的照明和通風(fēng)的電費、保潔、秩序維護等費用按實際發(fā)生額向受益業(yè)主分攤。具體分攤辦法由雙方協(xié)商確定。

　　第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托方收取代辦服務(wù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)時，應(yīng)和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，切實按合同約定的服務(wù)項目、標準提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　第十九條除法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主收取押金、保證金。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同所約定的時限向業(yè)主收取;未作約定的，預(yù)收期不得超過12個月。

　　第二十一條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)專項維修資金的收取、使用和管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準、收費范圍及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或收費地點醒目位置公布，并接受業(yè)主和價格主管部門的監(jiān)督。

　　第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

　　第二十四條業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費后，除國家另有規(guī)定外，任何部門和單位不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十五條對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費，除政府價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第二十六條對違反本辦法規(guī)定的價格行為，由市物價局依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第二十七條本辦法自2010年8月1日起施行。原金華市物價局、金華市建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)金華市<物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>實施細則》(金價管〔2005〕23號)同時廢止。