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巴音郭楞蒙古自治州物業(yè)管理實施細則
巴音郭楞蒙古自治州城鎮(zhèn)物業(yè)管理實施細則，已經州人民政府同意，于二○○六年八月八日開始試行，下面是實施細則的全文：
第一章 基本原則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的有效管理、服務和使用，營造良好的居住生活環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我州實際，制定本細則。
第二條 在自治州各縣市城鎮(zhèn)區(qū)域內從事物業(yè)管理和對物業(yè)管理的監(jiān)督管理，適用本細則。
實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)(項目)，配套設施應完善、齊全。新建住宅小區(qū)(項目)和配套設施比較齊全的原有住宅小區(qū)(項目)應實行物業(yè)管理。配套設施不完善的原有住宅小區(qū)(項目)，如水、電、供暖、天然氣、物管用房、垃圾箱、自行車棚等建設不到位以及地下相關管線嚴重老化的，由原開發(fā)建設(產權)單位及相關供應單位整治完善，經驗收合格后實行物業(yè)管理。
第三條 實施物業(yè)管理應逐步實行招投標方式,以公開、公平、公正的原則，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。
第四條 物業(yè)管理實行專業(yè)化、社會化和市場化運作機制。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分由各縣市房地產行政主管部門在充分考慮物業(yè)的共用設施設備使用、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素自行確定。
第五條 各縣市房地產行政主管部門是本行政區(qū)域物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各縣市規(guī)劃、物價、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、有線電視、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供暖、供氣等部門和單位，按照職責分工，做好與物業(yè)管理有關的管理工作。
街道辦事處(居委會)按照國家、自治區(qū)和本細則規(guī)定，做好物業(yè)管理活動中的協(xié)調和指導工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理。業(yè)主應自覺遵守業(yè)主公約的約定，支持配合物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實施有效管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 業(yè)主是指房屋的所有權人。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。對于業(yè)主人數較少的物業(yè)管理住宅小區(qū)，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
新建住宅小區(qū)(項目)交付使用，入住率達到50%以上的,應召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。
第七條 物業(yè)小區(qū)(項目)內成立業(yè)主大會的,應在物業(yè)所在地縣市房地產行政主管部門和街道辦事處(居委會)指導下成立業(yè)主大會籌備組，籌備組負責召開首次業(yè)主大會。籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處(居委會)、建設單位(包括公有住房出售單位)及公安派出所人員組成�；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第八條 籌備組應做好下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);
(三)確認業(yè)主身份,擬定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)擬定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示。
第九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項做出規(guī)定。
第十條 業(yè)主公約應就物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出約定;業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 業(yè)主大會會議可分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)20%以上業(yè)主提議;
(二)發(fā)生重大事故或者突發(fā)緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況;
發(fā)生上述情況之一的，業(yè)主委員會如不履行組織召開會議職責的，各縣市房地產行政主管部門應責令業(yè)主委員會限期召開。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。 但應有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的,可以棟、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第十四條 業(yè)主委員會應在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議,應同時告知所在地的街道辦事處(居委會)。
第十五條 業(yè)主大會做出決定,必需經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。
業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案等重大決定，必需經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
業(yè)主大會做出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會做出的決定應以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
第十六條 業(yè)主委員會委員必須是在本小區(qū)居住的業(yè)主。
業(yè)主委員會應自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地縣市房地產行政主管部門備案。
業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。
第十七條 業(yè)主委員會履行以下職責：
(一)召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)不得在本物業(yè)小區(qū)從事經營活動;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十八條 業(yè)主委員會應督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。
第十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會經費的使用情況應定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。
第二十條 業(yè)主委員會委員由五人以上單數組成，任期三年，可連選連任。任職期間發(fā)生變動，應及時進行補選。任期屆滿2個月前,應召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地縣市房地產行政主管部門和街道辦事處(居委會)應指派人員指導其換屆工作。
原業(yè)主委員會應在其任期屆滿新的業(yè)主委員會成立之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應依法履行職責,不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
物業(yè)小區(qū)(項目)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應告知相關的居委會，并聽取居委會的建議。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣市房地產行政主管部門應責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應配合公安機關、街道辦事處(居委會)等單位,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應積極配合所在居委會依法履行自治管理職責，支持居委會工作，并接受其指導和監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理。
違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十四條 建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
物業(yè)小區(qū)的建設單位招投標選聘物業(yè)管理企業(yè);投標單位少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的縣市房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè),應簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起止時間等內容。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，最長不得超過二年(分期建設的物業(yè)除外)。
前期物業(yè)服務合同期限未滿，已成立業(yè)主大會并選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務,直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應退出。
前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應于期滿前二個月通知業(yè)主。
第二十七條 建設單位應在銷售物業(yè)之前,參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。
第二十八條 建設單位在進行小區(qū)(項目)規(guī)劃建設時，應配套建設必要的物業(yè)管理用房(含辦公室、警衛(wèi)室、清潔儲藏室、業(yè)主委員會活動用房)。建筑面積5萬平方米以內的物業(yè)小區(qū)(項目)不少于80 平方米，5萬平方米以上的物業(yè)小區(qū)(項目)按總建筑面積的2‰提供。
第二十九條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并負責維護和管理。物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業(yè)主大會同意，不得改作他用。
第三十條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十一條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應具有獨立的法人資格，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理。
從事物業(yè)管理服務的從業(yè)人員，按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)管理行政管理部門應建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。
第三十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會應根據業(yè)主大會的授權與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同草案應在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應按照自治區(qū)《普通住宅物業(yè)管理服務等級標準》和物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供相應的服務。
第三十五條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,實行政府指導價和市場調節(jié)價。 收費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照價格主管部門會同建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。 最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。 業(yè)主自用的向業(yè)主收取;物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主分攤，按合同約定收取。
前款所列單位不得利用特種壟斷經營優(yōu)勢的便利,強制物業(yè)管理企業(yè)代收費用,也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收費用的，雙方應簽訂代收服務合同,但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十七條 業(yè)主應根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第三十八條 縣市人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，創(chuàng)建平安小區(qū)。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應履行職責,不得侵害公民的合法權益。
物業(yè)管理企業(yè)應積極創(chuàng)造條件，采用電子監(jiān)控等手段加強防范，提高管理水平，維護住宅小區(qū)的安全。
第四十條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)定的行為或發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)應制止或在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應及時依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑、共用設施和公共綠地，不得改變用途和私自占用。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關手續(xù)。
第四十二條 物業(yè)管理小區(qū)內的公共停車場(位),停放車輛需要收費的，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收費的，可委托物業(yè)管理企業(yè)依照物價部門制定的標準收取。其收入扣除成本外，用于彌補維修資金的不足。
車主對車輛有看管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)依照物價部門制定的標準另行簽訂看管合同。
公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理小區(qū)內停放，不得收費。
小區(qū)內停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第四十四條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。責任劃分如下：
(一)供水、供熱設施：住宅樓單元門前檢修井以內部分由業(yè)主負責，以外部分由供水、供熱單位負責。
(二)排水設施：住宅區(qū)建設紅線范圍內的排水管道及窨井(不含市政管線)由業(yè)主負責;以外的由市政部門負責。
(三)供氣設施：由供氣部門負責，維修、更新改造費用按有關規(guī)定執(zhí)行。
(四)供電設施：住宅樓用戶電表以內(含電表)由業(yè)主負責,電表以外由供電部門負責管理。
(五)通訊設施：由通訊部門負責。
(六)有線電視設施;由有線電視部門負責。
由業(yè)主負責的房屋共用部位和共用設施設備部分，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施維修養(yǎng)護。業(yè)主房屋室內自用部分，由業(yè)主自行維修;
上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和監(jiān)督。工程完工后應及時恢復原狀。造成損失的，應給予相應賠償。
第四十五條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)損壞或者擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施設備,移動共用設施設備;
(三)擅自改變物業(yè)的使用性質，私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)違反規(guī)定生產、儲存、經營易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規(guī)定標準的噪聲;
(七)未經批準擺攤設點;
(八)隨意停放車輛;
(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;
(十一)將不具備居住條件的住宅樓地下室用于居住;
(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;
(十三)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十六條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及違反規(guī)定的處理辦法書面告知業(yè)主或者使用人。裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。
第四十七條 業(yè)主房屋在使用中向鄰居房屋漏水的,由該業(yè)主負責查明原因，屬保修期內工程質量問題的，由建設單位負責維修，超過保修期的或業(yè)主裝修及使用不當造成的，由該業(yè)主負責維修，鄰居業(yè)主要積極配合維修工作。該業(yè)主不進行維修或鄰居業(yè)主不配合維修的，承擔由此造成的一切損失。
第四十八條 房屋共用部位和共用設施設備部分,由物業(yè)管理企業(yè)根據合同的約定定期進行維修養(yǎng)護。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人應給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產損失的，責任人應負責修復或者賠償。
第四十九條 住宅小區(qū)內的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由縣、市房地產行政主管部門會同財政部門制定。
第六章 附 則
第五十條 本細則自公布之日起施行。
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黑河市物業(yè)管理實施細則「全文」03-10
鄂州市物業(yè)管理實施細則全文03-10