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通遼市物業(yè)管理辦法物業(yè)管理?xiàng)l例
在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了關(guān)于通遼市的物業(yè)管理?xiàng)l例，歡迎閱讀。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合通遼市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在通遼市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本辦法。
第三條 通遼市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導(dǎo)建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。
第八條 各旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設(shè)施不全，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設(shè)單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下。由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)、物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)推薦產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 籌備組自組成之日起三十日內(nèi)在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)人民調(diào)解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務(wù)、公益事業(yè)等委員會(huì)管理。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)按《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)制定物業(yè)管理用房使用方案;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式;但必須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主必須參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十五條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)定期向業(yè)主宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);
(二)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)由業(yè)主大會(huì)根據(jù)實(shí)際情況按照三人至九人的單數(shù)確定。
業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，由所在街道辦事處及居民委員會(huì)向旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要工作時(shí)間。
第二十條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會(huì)監(jiān)督下進(jìn)行交接。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級(jí)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)要配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定，要告知居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。
第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的勞務(wù)費(fèi)列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財(cái)政預(yù)算。
非住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的勞務(wù)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定;經(jīng)費(fèi)的使用情況要定期以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)憑旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門的備案證明，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。
第二十九條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，原業(yè)主在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)三十日內(nèi)通知居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)負(fù)責(zé)代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國(guó)家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。
第三十一條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，要會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會(huì)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第三十三條 自治區(qū)提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
街道辦事處及居民委員會(huì)是前期物業(yè)管理招投標(biāo)的招標(biāo)人。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，必須在公共媒體和國(guó)家及自治區(qū)和通遼市指定的網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告要載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，要向三個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書要包含本條第四款規(guī)定的事項(xiàng)。
招投標(biāo)所需要的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十五條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;
(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書;
(三)招標(biāo)文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第三十六條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人要按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。
第三十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)必須向業(yè)主提交物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位必須向物業(yè)所在地街道辦事處移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。
否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。
街道辦事處要對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)居民的居住物業(yè)的竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料、質(zhì)量保修文件、使用說明文件和物業(yè)管理所必需的其他資料進(jìn)行收集、登記、整理、編制檢索工具。建立檔案保管、利用制度。檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理。
第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止;期限已滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意的，街道辦事處及居民委員會(huì)必須先組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后協(xié)助業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)的方式重新選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但必須經(jīng)物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)行政主管部門審查后方可生效。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，必須對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第四十二條 建設(shè)單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補(bǔ)足50平方米，并依法進(jìn)行所有權(quán)登記備案，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)的辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房。
物業(yè)管理用房必須作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收中物業(yè)管理落實(shí)情況的內(nèi)容，否則不予進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收。
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