南通市實施《江蘇省物業(yè)管理條例》細則（全文）

　　隨著社會不斷地進步，制度起到的作用越來越大，制度是要求成員共同遵守的規(guī)章或準則。擬定制度的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編整理的南通市實施《江蘇省物業(yè)管理條例》細則（全文），希望能夠幫助到大家。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本細則。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本細則。

　　[新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。

　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在區(qū)(縣、市)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。配套設(shè)施比較齊全的大廈，工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第三條 南通市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱物管行政部門)。

　　主要職責是：

　　一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，制訂物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準;

　　二)負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、年檢和業(yè)務(wù)指導工作;

　　三)負責業(yè)主機構(gòu)的登記工作;

　　四)會同有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督檢查;

　　五)負責指導業(yè)主機構(gòu)和物業(yè)管理企業(yè)工作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中發(fā)生的矛盾和問題;

　　六)依法查處物業(yè)管理活動中的違法、違約行為。

　　七)負責協(xié)調(diào)并加快理順與物業(yè)管理工作相互聯(lián)系的各種關(guān)系。

　　縣(市)建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

　　第四條 建設(shè)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、交通、公安、物價、工商、供電、郵政、電信等部門和單位，依照有關(guān)法律法規(guī)和本實施細則規(guī)定，負責住宅小區(qū)相關(guān)工作的配合、指導和監(jiān)督。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)(居民服務(wù)業(yè))優(yōu)惠政策。縣(市)人民政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理體制，提高物業(yè)管理水平

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。

　　第七條 業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　一)參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決;

　　二)業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　四)參與選擇物業(yè)管理企業(yè);

　　五)享受與物業(yè)管理費用相符的服務(wù);

　　六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主承擔下列義務(wù)：

　　一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;

　　二)遵守業(yè)主公約;

　　三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;

　　四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費;

　　五)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定交納維修基金;

　　六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

　　一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　　二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

　　三)審議業(yè)主委員會的工作報告;

　　四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　五)審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;

　　六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。

　　第九條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當就所提議題召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。具體計算規(guī)則由市房產(chǎn)管理局另行制定。

　　召開業(yè)主大會應(yīng)當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項，應(yīng)當以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當依照本實施細則規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理部門應(yīng)當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　第十一條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：

　　一)召集和主持業(yè)主大會;

　　二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;

　　三)經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　四)經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌;

　　五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;

　　六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;

　　八)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;

　　九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;

　　十)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

　　第十三條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　業(yè)主委員會登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當辦理變更登記。

　　業(yè)主委員會因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)滅失等原因終止的，應(yīng)當辦理注銷登記。

　　第十四條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應(yīng)當在生效之日起十五日內(nèi)報當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本由市房產(chǎn)管理局另行制定。

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