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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2022-11-13 04:26:12 調(diào)研報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

  當(dāng)前,隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2002年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占GDP的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。2000年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,2003年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長162.7%,占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。

  為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下:

  一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。2000年,全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營企業(yè)4家。到了2002年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營企業(yè)16家。2002年,民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

  2、房地產(chǎn)投資高速增長,成為拉動(dòng)投資增長的主要力量。

  作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從2001年開始,受城建規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長,房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,同比增長1.6倍,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大,2000年為3.32%,2001猛增至13.25%,2002年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長的主要力量。應(yīng)該說,這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長,不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

  3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

  “九五”末期,在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,2000年---2002年,住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來越大。

  近三年來,我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。2000年全縣總投放為16畝;2001年總投放為98畝,是上年的6倍;2002年總投放達(dá)236畝,同比增長2.2倍。同時(shí),土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī);、整體化出讓轉(zhuǎn)變。2000年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,2001年為10.59畝,2002年為21.83畝,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

  5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,住宅商品化程度逐漸提高。

  受城鄉(xiāng)二元格局的影響,一直以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。2002年,縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

  因受近幾年規(guī)劃控制的影響,城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。2001年比2000下降69.06%,2002年比2001年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

  6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

  近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類投資中的資金保障程度最高。

  在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。2000年至2002年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

  近年來,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,銷售面積逐年增長,預(yù)售面積大幅攀升,市場(chǎng)需求趨旺。2000年-2002年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從2001年開始,預(yù)售面積超過了銷售面積。2002年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

  在商品房住宅銷售調(diào)查中,90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

  2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

  隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),個(gè)人購房比重大幅上升。2001年,全縣個(gè)人購房面積達(dá)29672.2m2,占銷售面積的83.9%;2002年個(gè)人購房面積達(dá)80628m2,占總銷售面積的99.77%,個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體,是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,個(gè)人購買房屋的類型以住宅為主,2002年個(gè)人購買住宅面積達(dá)70941m2,占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買對(duì)象和使用上來看,購房的全部是縣內(nèi)居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

  3、商品住宅價(jià)格上升較快,相對(duì)升幅較大。

  因近年來商品房市場(chǎng)需求旺盛,商品房價(jià)格放開,市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),2001年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,比上年度上升14.76%,2002年平均售價(jià)約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

  4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。

  自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,2000年共成交184起,面積16396.17m2,2001年共成交243起,面積20405.54m2,2002年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數(shù)的96.62%,房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

  房改房的上市,不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,給買房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

  二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

  (二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范,政策性的土地協(xié)議出讓,拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”,開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

  (五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。

  (六)市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  (七)住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快,價(jià)格偏高。

  (八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長,商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

  (一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。

  隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī);⑽飿I(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭中趨于規(guī)范整合,集中度將明顯提高,并形成市場(chǎng)競(jìng)爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競(jìng)爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

  2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。

  隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

  我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開發(fā)商而言,銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤空間較大。近年來的開發(fā),已基本消耗了這一群體的購買力,對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長一段時(shí)間后的第二、三次換房。

  而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計(jì),將有近2000套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

  同時(shí),隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來越關(guān)注,建設(shè)“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機(jī)制,讓所有人都“居有其所”,是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

  3、供需趨于平衡,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

  因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,商品住宅的供應(yīng)不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。2002年新開工的面積達(dá)188450m2,其中商品住宅1265551m2,營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變。

  從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,2001年為4.94公頃,2002年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實(shí)施投放量約5.5公頃),2003年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,實(shí)際的開發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

  另據(jù)2003年11月對(duì)11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,2003年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價(jià)格升幅有限,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

  (二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊。

  1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

  縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進(jìn)程。而且,隨著城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

  按《縣城城市總體規(guī)劃(2000-2020)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),規(guī)劃近期(至2005年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,凈增近萬人,按人均建筑面積30m2計(jì),縣城區(qū)至2005年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

  2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

  生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

  一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競(jìng)爭力,也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競(jìng)爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

  四、政策建議

  (一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

  盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購房。

  (二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。

  保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

  規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,通過對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī);;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度,嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

  金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重,抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲(chǔ)備的信用貸款,同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,依法依規(guī)貨款,嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

  (三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,加大違規(guī)查處力度,規(guī)范市場(chǎng)秩序。

  各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,絕不姑息。

  (四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,創(chuàng)造公平競(jìng)爭環(huán)境,規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

  不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,都應(yīng)實(shí)行公開的市場(chǎng)化運(yùn)作,經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽光交易”,使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競(jìng)爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

  (五)加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。

  經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù),政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購買二手房,可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

  要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,1512人,其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

  積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力,開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

  (六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

  房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無證、無照中介機(jī)構(gòu),規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策,提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

  (七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設(shè),增強(qiáng)發(fā)展后勁。

  要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

  要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力,以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo),加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營。

  通過“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,加速要素集聚,從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

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