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房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議
當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾由總量短缺轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)性失衡，住房供應結(jié)構(gòu)不合理，普通商品房與經(jīng)濟適用房的供應方式和建設規(guī)模存在不合理因素，期房銷售與現(xiàn)房銷售價位差不合理。下面是小編整理的房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議 1
隨著我縣基礎配套設施的進一步完善，城市功能不斷增強，城市品位不斷提高。全市“一江兩岸三區(qū)”格局逐步形成。這些有利因素極大地刺激了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。XX年7月1日至今，我縣已拍賣掛牌房地產(chǎn)開發(fā)用地11塊，成交面積415.54畝，成交金額12058.7萬元。此外，此前還采用了服裝城、新城花園、京信嘉園、寧宏市場等土地項目。根據(jù)規(guī)劃和建設要求，在這些土地上可開發(fā)建設約79.98萬平方米的商業(yè)和住宅建筑。根據(jù)新城區(qū)控制性詳細規(guī)定，預留商住用地約790畝。
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、區(qū)位優(yōu)勢有利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣地處湘鄂贛三省交界處，距九江、南昌、武漢、長沙等大中城市200多公里。這是開發(fā)商在交通方面的劣勢，但在房地產(chǎn)市場上卻是優(yōu)勢。我縣有近19萬農(nóng)民工，在商品房銷售中占有相當大的比例。換句話說，這些人中有相當一部分人賺錢后不能在大中城市買房，而是選擇在縣城買房。因此，從某種意義上來說，修水縣很容易形成邊境貿(mào)易副中心城市，這給我縣龐大的房地產(chǎn)市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、政府的宏觀調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
XX年以來，縣委、縣政府把程楠區(qū)的發(fā)展作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制定相關政策時，房地產(chǎn)市場被賦予了巨大的發(fā)展空間：一是在建設審批方面，要控制城北開發(fā)城南，嚴格控制個人住房，防止干部集資建房；二是嚴格控制土地市場方向和總量。根據(jù)市場需求，我縣商品房總量控制在每年20萬平方米以內(nèi)，土地總量基本控制在每年180畝以內(nèi)。所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)用地都實行招投標、拍賣和掛出讓制度，使房地產(chǎn)土地供應需求處于透明、和平的狀態(tài)，從而刺激供需平衡和穩(wěn)定。
3、相關優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
第一，鼓勵農(nóng)民在城市買房，享受與縣城居民同等的待遇。購買商品房的相關稅費減免或優(yōu)惠；二是新城建設期間，開發(fā)建設相關費用實行包干費優(yōu)惠制度，如建設費控制在每平方米15元以內(nèi)；第三，鼓勵干部職工在新城購買商品房。凡在新城購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，均可享受本單位2萬元補貼，很大程度上刺激了干部購房欲望，也帶動了二手房交易，從而激活了整個房地產(chǎn)市場。
4、南遷戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從XX年開始，縣委縣政府開始開發(fā)城南。到目前為止，縣行政中心辦公樓已經(jīng)建成，與新城相關的基礎配套設施進一步完善，學校、醫(yī)療等公益配套設施也一應俱全。在XX，全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，這將再次刺激房價飆升。
5、城市化的加速有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，目前我縣人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我國城市化進程的加快，城市人口不斷增加，對住房的需求也在增加。目前全縣居住人口近12萬人，住房需求缺口較大。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題
1、房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理，價格上漲過快。近三年來，我縣商品房開發(fā)量基本控制在每年20萬平方米以內(nèi)。但是，由于諸多因素的影響，供應結(jié)構(gòu)仍存在一些不合理因素，主要表現(xiàn)在普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應模式和建設規(guī)模上的不合理因素。比如我縣南橋村建設的經(jīng)濟適用房，與開發(fā)商開發(fā)的商品房相比，在供應模式和建設規(guī)模上存在不合理因素；期房和現(xiàn)房的銷售價格差是不合理的，比如期房和現(xiàn)房的價格差達到120元/㎡。
2、房地產(chǎn)開發(fā)市場存在違規(guī)行為。從目前的發(fā)展情況來看，除了東盟嘉園具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其他開發(fā)公司不具備相應的開發(fā)資質(zhì)，同時質(zhì)量體系尚未建立，物業(yè)管理組織不完善。
3、結(jié)合市區(qū)的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。在郊區(qū)，特別是寧紅大道以南的`三四線和老虎洞，合資合作建房、計劃外建房、土地入股、加層等違法建房行為比較混亂。由于缺乏質(zhì)量監(jiān)管，不需要配套設施，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴重，銷售價格遠低于依法開發(fā)的商品房，嚴重困惑了我國的房地產(chǎn)市場。
4、拆遷工作也影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。城市房屋拆遷關系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，關系到城市建設的速度和規(guī)模。從我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀來看，主要存在以下問題：一是拆遷補償價格失衡的影響。根據(jù)XX年發(fā)布的《城市房屋拆遷管理實施辦法》中的拆遷補償標準，被拆遷人往往難以接受。比如，新城區(qū)拆遷的土地補償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西派街和鸚鵡街的拆遷補償標準為評估地價的56%，遠高于新城區(qū)每平方米108元的拆遷補償標準。第二，未能按時完成拆遷對房地產(chǎn)市場有影響。比如a2、b4等地塊還沒有完成拆遷，將“生地”改成“熟地”出售。地塊拍賣掛牌有收入后，相關部門會去拆遷，買家要等幾個月才能進場開工。這與房地產(chǎn)行業(yè)的“賣爛尾樓”相比，本質(zhì)上是一種“賣地”，即要求開發(fā)商以現(xiàn)金形式投資預期甚至下一個開發(fā)周期的建設項目，增加了開發(fā)商的投資風險，減少了投資。同時，由于拆遷的進度，每年計劃的房地產(chǎn)開發(fā)總量受到控制，導致房價上漲或房屋積壓。三、拆遷安置用地對房地產(chǎn)市場的影響取決于我縣新城區(qū)的建設速度，新城區(qū)在建的所有建設項目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的實際進度，確實很難在規(guī)定的時間內(nèi)完成。主要是因為安置工作不能及時到位，導致拆遷工作無法順利進行。
三、加快房地產(chǎn)市場建設的幾點建議
1、進一步加大政府對房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機制的原則，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模。
統(tǒng)一配置城市規(guī)劃區(qū)建設用地，進一步加強房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)整，努力實現(xiàn)商品房供求基本平衡，有效穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是要明確普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模、項目布局和進度安排。二是在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，適時調(diào)整供應結(jié)構(gòu)、供應方式和供應時間。目前，我縣尚未竣工或開工的商品房數(shù)量約為49萬平方米。因此，在土地供應計劃中，應逐步減少土地數(shù)量。第三，充分利用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性房地產(chǎn)交易的調(diào)控力度。商品房未竣工或者居住未滿2年的，不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得發(fā)布虛假信息。
2、加強南遷部隊建設。根據(jù)修府辦[XX]48號文件，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設和搬遷工作。從目前的工作進展來看，只有少數(shù)單位有施工意向，其余都在等待、拖延、觀望。因此，縣委、縣政府必須下定決心，強化領導責任，加大工作力度，確保南遷單位建設的順利進行。
3、加大工作力度，確保房地產(chǎn)市場管理措施到位。一是進一步完善房地產(chǎn)市場管理監(jiān)督機制，嚴格工作紀律，全面建立公開、公平、公正的房地產(chǎn)市場。第二，要建立以規(guī)劃為主導的定期審議制度，所有房地產(chǎn)開發(fā)用地都要按照先規(guī)劃、后用地、先審批、后建設的原則有序進行。第三，要加大打擊非法房地產(chǎn)開發(fā)的力度，加強部門合作，禁止農(nóng)村集體土地、城市農(nóng)民宅基地和劃撥土地直接進入市場交易或直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。對于已經(jīng)發(fā)生的違法用地行為，除了拆除影響較大的違法房屋外，稅務機關將通過處罰的方式對符合計劃的進行全額清繳和整改，以達到對違法建房者無利可圖的目的。通過源頭控制，全面建立城市土地統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一交易供應的運行機制，確保我國房地產(chǎn)市場健康均衡發(fā)展。
房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議 2
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如火如荼，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點十分明顯，主要依靠資源推動自身發(fā)展。雖然在發(fā)展實踐當中，一些企業(yè)有目的對預算和成本等進行了管理，但是其對于成本管理、全面預算管理等相關管理會計方法的探索和應用，還是不太成功。這是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理基礎薄弱、企業(yè)投資金額大、項目開發(fā)周期長等特點緊密聯(lián)系的，所以其管理難度較其他行業(yè)更為困難。鑒于這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要建立起經(jīng)營決策平臺、運營監(jiān)控平臺、成本管控平臺，提升企業(yè)的管理水平，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點
房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務特點，在運營和管理方面要比其他企業(yè)復雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務一般都是圍繞著工程項目展開，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設置了多個分層機構(gòu)，導致企業(yè)的組織機構(gòu)十分復雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目時間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目都需要兩到三年的時間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運營和管理都帶來了比較大的風險和難度。
二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點
企業(yè)在發(fā)展過程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動力，也是企業(yè)生存的重要支撐點。在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，現(xiàn)金流、利潤和運營力是企業(yè)管理的重點和難點�，F(xiàn)金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運營能力的好壞則直接體現(xiàn)在現(xiàn)金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現(xiàn)金流的管控是至關重要的，不僅要關注企業(yè)集團公司的現(xiàn)金流，還要關注企業(yè)下屬的區(qū)域公司現(xiàn)金流和項目公司現(xiàn)金流，同時為了避免資金周轉(zhuǎn)困難帶來的風險，還必須要做好企業(yè)的融資規(guī)劃。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務圍繞工程項目展開。項目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務基礎，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)任何項目時，需要的.時間都會比較長，以前一些傳統(tǒng)的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，也無法解決企業(yè)在發(fā)展過程中的現(xiàn)實的具體問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項目周期的短、中、長期運營管理制度。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要資源，而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時做好相關的預算工作，做好成本控制工作。
三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設的重點
房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問題是對現(xiàn)金流、成本以及項目運營狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問題，必須要直接切中要害，運用管理會計工具實施精準有力的管控。管理會計工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，主要運用的是全面預算工具、管理會計報告工具以及成本管理工具，而對應著這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風險，提升決策的科學性和準確性。隨時監(jiān)控企業(yè)發(fā)展狀況的運營監(jiān)控平臺；全面預算成本、控制成本的成本管控平臺。
�。ㄒ唬┙⒔�(jīng)營決策平臺
經(jīng)營決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺行業(yè)特點則比較突出，內(nèi)容主要有五大板塊：年度預算、項目周期預算、地皮預算、盈利預算和現(xiàn)金流預測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個板塊的預算都是不可或缺的，必須做好每個環(huán)節(jié)的預算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個行業(yè)的全面預算管理模型，以更好的適應公司的發(fā)展機制。
�。ǘ┙⑦\營監(jiān)控平臺
運營監(jiān)控平臺主要指企業(yè)的管理會計報告系統(tǒng)，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中提取有用的數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)合并到一個指定的信息庫里邊，然后對這些數(shù)據(jù)進行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運營實施監(jiān)控，并及時發(fā)現(xiàn)處理問題。
房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運營監(jiān)控平臺分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報表分析系統(tǒng)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的各種報表實施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫，對企業(yè)的各種數(shù)據(jù)進行整合管理。最后，建立統(tǒng)一標準的數(shù)據(jù)管理平臺，著實提高企業(yè)的執(zhí)行力。
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建立成本管控平臺就是要做好成本數(shù)據(jù)的收集和管理。成本管理數(shù)據(jù)庫主要有三方面的內(nèi)容歷史數(shù)據(jù)、標準數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過數(shù)據(jù)來進行對比，更加有效的對成本進行管控。
成本數(shù)據(jù)庫的建設主要著重三個方面的建設，含量指標庫、單方指標庫和材料價格庫。第一，企業(yè)應建立含量指標庫。在企業(yè)設計優(yōu)化方案的過程中，將含量指標和規(guī)劃指標緊密結(jié)合，引導設計部門優(yōu)化設計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標庫。對項目的所有建造標準都進行統(tǒng)一的規(guī)定，合理控制單方造價。第三，建立材料價格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，成本支出的一個重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。
房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議 3
近年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，成為世界上公認的經(jīng)濟增長大國。但是隨著國民收入的增長，人們對房地產(chǎn)事業(yè)也表現(xiàn)出前所未有的熱情，從而引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重不斷攀升，導致房價迅猛增長，幾乎到了人們?nèi)罕姛o法接受的邊緣。面對這種情況，如果沒有一套行之有效的法律法規(guī)引導房地產(chǎn)朝著良性發(fā)展方面前進，房地產(chǎn)市場將有可能成為國民經(jīng)濟崩潰的那一根稻草。
雖然，國家及各地政府也已經(jīng)認識到了問題的嚴重性，為了確保房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，建立了一整套的法律法規(guī)，但是由于時代的發(fā)展變化和新情況的不斷出現(xiàn)，所以無法取得良好的效果，房價也無法得到有效的控制與解決。
導致這種問題的出現(xiàn)，歸根結(jié)底還是在于在法律建設過程中沒能實現(xiàn)足夠的完善和精細化，在法律法規(guī)中存在了諸多的漏洞和問題。這一方面和我國的客觀因素有著很大原因，畢竟我國的房地產(chǎn)市場形成時間并不是很長，基礎也就相對薄弱;另一方面，這和我國的經(jīng)濟的快速發(fā)展有著很大關系，房地產(chǎn)法律法規(guī)滿足不了當下快速發(fā)展的`房地產(chǎn)需求也是造成我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)亟待完善的一個因素。
一、我國房地產(chǎn)法律建設存在的主要問題
(一)民事權(quán)利與行政權(quán)利沒有得到區(qū)分
在我國，相關房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)幾乎全部由行政部門一手完成，這樣做的目的是為了能夠更好的進行行政監(jiān)督和規(guī)范管理。從這里面我們不難看出我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)含有濃厚的行政管理色彩。對我國目前的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設過程中所需要行使的權(quán)力進行管理的時候，幾乎完全是從管理者的角度對房地產(chǎn)有關權(quán)利進行規(guī)范管理，而沒有從房地產(chǎn)的權(quán)利上制定相關的法律法規(guī)。
而在我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設的過程中，行政部門以國家權(quán)利為基礎，強制性的執(zhí)行國家權(quán)利。在這種管理模式下，容易造成行政部門權(quán)利超出了原有的限度，而讓房地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益得不到相應的維護和伸張，最終導致房地產(chǎn)市場管理的混亂。
(二)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系建設不夠完善
我國當?shù)禺a(chǎn)市場發(fā)展時間較短，這是我國房地產(chǎn)法律法規(guī)建設不完善的一個重要客觀因素。在這種客觀因素的制約下，我國的有關房地產(chǎn)法律法規(guī)的諸多制度建設就明顯不完善，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)還停留在表面，無法進行深入的了解和探索，建立的僅僅是一種框架體系。
更為嚴重的時，相關人員在制定和出臺新的法律法規(guī)的時候，沒有將原來的法律法規(guī)取消，這樣的操作模式不可避免的造成了實際管理中的混亂，讓工作人員無法判定該如何遵循相應的法律法規(guī)，因為新舊兩種或者多種制度的沖突讓很多事情有了前后矛盾性，從而造成了法律體系的漏洞，使得房地產(chǎn)法律法規(guī)變得雜亂不堪而且缺乏秩序，最終發(fā)揮不了法律法規(guī)應有的作用。
(三)相關法律體系無法配套
目前，《城市房地產(chǎn)管理法》是我國房地產(chǎn)行業(yè)主要的法律，與之相關的主要有《土地法》、《物權(quán)法》以及《稅法》等等。由于各項法律之間缺乏完成的配套系統(tǒng)，同時這些法律法規(guī)的管理權(quán)又不在同一部門，從而出現(xiàn)各執(zhí)一詞，各自為政的局面，這些法律法規(guī)都是從各自的部門或者地方所在利益為出發(fā)點制定的法律法規(guī)，這種法律法規(guī)的出臺難免影響了房地產(chǎn)市場的管理規(guī)范和效率，造成房地產(chǎn)行業(yè)各種稅費層出不窮，給消費者造成極大的壓力，這也是為何當下我國房價居高不下的一個重要因素。
二、形成房地產(chǎn)法律法規(guī)體系存在問題的原因
(一)房地產(chǎn)法律體系建設指導思想上存在較為嚴重的缺陷
我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的建設是依據(jù)當前市場經(jīng)濟發(fā)展為基礎的，在設計過程中沒有遵照物權(quán)法調(diào)整經(jīng)濟支配的原理進行，而是根據(jù)生產(chǎn)關系適應生產(chǎn)力這一性質(zhì)，對不適應社會生產(chǎn)力發(fā)展的國民經(jīng)濟管理方式和管理制度進行改革過程中的財產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)將原理設計分離。
我國在根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的基礎上，頒布了土地使用和轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)制度在很大程度上造成了使用上的不合理。國家在制定相關法律法規(guī)的時候，沒有準確理解國家即土地所有者，優(yōu)勢社會機構(gòu)管理者，進而造成國家在管理過程中身份發(fā)生錯亂，經(jīng)常通過各種行政手段來處理相關房地產(chǎn)事項。這種悖論正是由于指導思想存在的缺陷所造成的。
(二)房地產(chǎn)市場法律法規(guī)制定模式不夠完善
為了實現(xiàn)這一目標，房地產(chǎn)法律法規(guī)制定不應該以地區(qū)或者部門為單位，限制和阻礙房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)的完善。國家也應該建立一套專業(yè)性較強的法律制定機構(gòu)，對房地產(chǎn)法律的公平性、專業(yè)性以及嚴謹性進行管理和提升。當前，我國的房地產(chǎn)法律法規(guī)制定模式還存在很多漏洞和不完善的地方，沒有建立專業(yè)的法律制定人員和系統(tǒng)，其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建設有關的部門制定的，從而缺乏整體性和統(tǒng)籌性，缺乏足夠的高度。
總而言之，近年來，我國當?shù)禺a(chǎn)在國民經(jīng)濟飛速發(fā)展的情況下取得了長足的進步，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)支柱。但是我們也應該清醒的認識到，在發(fā)展過程中房地產(chǎn)法律法規(guī)還存在著很多不完善和不健全的方面，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的一個重要瓶頸。追根究底，這和房地產(chǎn)事業(yè)在我國發(fā)展起步較晚、時間短、基礎構(gòu)建薄弱有著直接關系;與我國原有法規(guī)體系無法滿足當下快速發(fā)展的地方需求也有著很大關系。要想在今后的房地產(chǎn)事業(yè)法中取得更加穩(wěn)健的發(fā)展，就必須從當前的房地產(chǎn)法律法規(guī)出發(fā)，準確的分析這其中存在的問題，從而有針對性的提出合理建議，從而使得房地產(chǎn)法律法規(guī)更加適合社會發(fā)展需要，搭建一整套完善的法律體系。
房地產(chǎn)市場建設中的問題及建議 4
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設項目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設項目的財務管理，對房地產(chǎn)建設項目在整個建設期可能會面臨的財務風險進行有效的防范。
一、房地產(chǎn)建設項目財務管理存在的問題
1、缺乏對房地產(chǎn)建設項目在財務可行性方面較為系統(tǒng)的研究
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務分析系統(tǒng)的研究，這使得整個建設項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進行的時候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設項目缺乏市場經(jīng)濟的分析以及財務、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2、在房地產(chǎn)建設項目的預算管理方面存在一定的問題
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著直接的關系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設項目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達到的目標與實際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續(xù)進行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的全面成本管理有所忽略
房地產(chǎn)進行項目開發(fā)和建設主要的目的.是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設項目將無法正常的運作下去，財務風險較大。雖然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目的投資風險較大。這些風險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設項目缺乏全面成本管理的意識。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設項目財務成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的相關負責人沒有對財務管理給予應有的重視，管理意識不足，沒有對財務管理的相關問題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的負責人對財務管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據(jù)相關的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設項目的財務管理工作在設計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關的材料是財務管理的關注重心，對于其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續(xù)的進行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的管理層以及相關的財務人員并沒有對財務管理工作給予足夠的重視，這使得在財務管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務成本管理的關注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設項目財務管理的效率有所助益。
二、房地產(chǎn)建設項目財務管理相關問題的幾點策略
1、加大對建設項目在開始前的可行性研究，使得建設項目的財務管理有所加強
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設項目的運行過程中，對房地產(chǎn)建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務管理的有效性，進行房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務管理的相關人員必須在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標進行核實和審查，分析和調(diào)研整個建設項目的成本和利潤水平，從而對整個建設項目可能存在的風險進行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規(guī)避各種風險引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而可以達到房地產(chǎn)建設項目財務管理達到嚴謹性和全面性的目的。
2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務管理有所加強
對全面預算工作的相關的領導組織工作進行加強，細化授權(quán)批準程序以及職責權(quán)限等工作，才可以提高財務管理工作的效率。建設項目的預算委員會需要對預算的目標進行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建設項目的預算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預算的執(zhí)行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進行科學的制定，對建設項目的內(nèi)部管理進行強化，使得參與建設項目的各個部門的職責和權(quán)利明晰，強化在預算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設項目的財務管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風險，而且必須在進行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對現(xiàn)金流進行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財務風險進行有效規(guī)避。
3、完善并且加強房地產(chǎn)建設項目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設項目財務管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進行擴大，要包括房地產(chǎn)建設項目的設計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學合理的方法進行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。
4、房地產(chǎn)建設項目建立較為合理和全面的財務管理體系
建立較為合理和全面的財務管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預算要進行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設項目的內(nèi)部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務管理目標。建設項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進行相關的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目內(nèi)部的上下級之間進行活躍的溝通交流，確保責任和權(quán)力是一一對應的，將相關工作的執(zhí)行標準進行明確。建設項目時間一般較長，所以建設項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核分析，再以年度為單位進行財務管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財務管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設項目財務管理的問題得以解決。
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