公寓市場調(diào)研報(bào)告
對(duì)策的制定是一個(gè)深入的、復(fù)雜的、綜合的研究過程，調(diào)研報(bào)告提出的對(duì)策是否被采納，能否上升到政策，應(yīng)該經(jīng)過政策預(yù)評(píng)估。以下是小編帶來公寓市場調(diào)研報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)你有幫助。
公寓市場調(diào)研報(bào)告 例1
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不僅企業(yè)要參與市場競爭，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)同樣需要。隨著我國人口老齡化的加劇和國家社會(huì)福利制度在市場經(jīng)濟(jì)的沖擊下，原有的政府所辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)愈發(fā)體現(xiàn)出功能單一，運(yùn)營成本高、內(nèi)部管理體制落后，服務(wù)能力不足等弊端，政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會(huì)化已勢(shì)在必行。面對(duì)于此，為了推動(dòng)社會(huì)福利化進(jìn)程，探索政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的新的有效的運(yùn)行模式，國家開始實(shí)行“公建民營”模式�！肮駹I”模式就是由政府搭臺(tái)建設(shè)，把現(xiàn)有的政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)交給個(gè)人或者集體，采取承包、托管、租賃、股份制等多種方式經(jīng)營管理的一種新的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式。20XX年6月1日，我市也加入了“公建民營”的大軍中，原北海市社會(huì)福利院老人公寓改制，更名為北海市海寧老年公寓。20XX年4月，我們對(duì)海寧老年公寓進(jìn)行了一次調(diào)研。調(diào)查方式以實(shí)地調(diào)查、座談會(huì)為主，通過調(diào)查，基本掌握了其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。
一、 實(shí)行“公建民營”模式的成效
1、環(huán)境的改善
這里環(huán)境的改變，既有室內(nèi)的改變，也有室外的變化。自改制以來，海寧老年公寓先后投入資金300多萬，主要用來裝修房子、購買物件等。經(jīng)過重新粉刷之后，房間煥然一新；同時(shí)在房間內(nèi)增加了不少設(shè)備，包括空調(diào)、電視、風(fēng)扇等電器；在老人娛樂活動(dòng)設(shè)施方面，增設(shè)了閱覽室、活動(dòng)室等室內(nèi)活動(dòng)場所。
2、區(qū)域明確
為了方便有效的進(jìn)行管理，海寧老年公寓將院內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行了更加明確的劃分，如1號(hào)樓居住的是自理老人，3號(hào)樓主要是臥床老人和供養(yǎng)老人，5號(hào)樓主要是癡呆老人。
3、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量的提升
為了給入住的老人提供了更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，海寧老年公寓強(qiáng)化了管理、規(guī)范了服務(wù)，完善了各種規(guī)章制度；為了提高工作人員的工作熱情和服務(wù)質(zhì)量，公寓建立了工作責(zé)任制、一日工作流程和獎(jiǎng)懲制度等，樹立了“愛心、恒心、虛心、耐心、關(guān)心”的辦院理念，極大的調(diào)動(dòng)了員工愛崗敬業(yè)、熱心服務(wù)的積極性，服務(wù)質(zhì)量得到了大幅度的提升。
4、老人活動(dòng)的豐富
為了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天組織老人進(jìn)行活動(dòng)。護(hù)理老人方面，早上組織做手指操，亦或是組織老人打牌等；每個(gè)月公寓會(huì)舉行一次生日會(huì)，為當(dāng)月過壽的老人祝壽。自2015年12月南寧市昆侖社工服務(wù)中心的社工入駐以來，組織的活動(dòng)更加的多樣化和豐富，如畫畫比賽、周末影院等。自理老人方面，組織老人包餃子、出外游玩；20XX年的春節(jié)，老人們還自行組織了內(nèi)容豐富的春節(jié)聯(lián)歡會(huì)。
5、團(tuán)隊(duì)建設(shè)
海寧老年公寓非常關(guān)心員工的成長，定期、分批對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。團(tuán)隊(duì)精神方面，20XX年3月，邀請(qǐng)了北京慧凡的講師對(duì)員工進(jìn)行了培訓(xùn)；在護(hù)理方面，更是邀請(qǐng)了廣西中醫(yī)藥大學(xué)的張慧清教授為員工進(jìn)行了相關(guān)培訓(xùn)。此外，還有各部門的每月培訓(xùn)。
二、當(dāng)前存在的問題
實(shí)行“公建民營”模式固然取得了可喜的成績，但依然存在著不少問題。
1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合無法解決
“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”指醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源利用的最大化。把老年人健康醫(yī)療服務(wù)放在首要位置，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)院的功能相結(jié)合,把生活照料和康復(fù)關(guān)懷融為一體的新型養(yǎng)老服務(wù)模式。
隨著養(yǎng)老市場以及醫(yī)療制度改革的開放與深入，不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)走上了不同類型的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的發(fā)展模式。但海寧老年公寓由于各種原因，醫(yī)療機(jī)構(gòu)沒有申報(bào)成功，老年人一旦患病就不得不經(jīng)常往返家庭、醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，既耽誤治療，也增加了家屬負(fù)擔(dān)。
2、 入住率問題
公寓共有床位300張，但目前入住的老人僅100余位，入住率約為30%，造成了大量床位的空置。
3、費(fèi)用偏低，人員流動(dòng)性大
海寧老年公寓作為一所非營利性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，收入所得用于維持公寓的日常運(yùn)作。當(dāng)前收取的費(fèi)用相對(duì)較低，每月收取的費(fèi)用扣除公寓日常開支后，其余的用于支付員工的工資，故而員工的工資比較低，使得人員的流動(dòng)性比較大，更換頻繁，對(duì)于護(hù)理質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定造成了一定的影響。
4、安全管理
目前院內(nèi)有一個(gè)球館和一所培訓(xùn)學(xué)校，每天前來運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)的人員很多，大院無法封閉管理。這在老人管理方面存在著極大的隱患：一方面，容易造成老人走失；另一方面外來車輛較多，也會(huì)給老人帶來一定的危險(xiǎn)；此外車子停放無序，顯得整個(gè)院子比較雜亂。
政府建、社會(huì)辦的“公建民營”經(jīng)營模式已經(jīng)成為公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革發(fā)展新的著力點(diǎn)和突破口。通過實(shí)現(xiàn)“公建民營”模式能夠充分調(diào)動(dòng)民間資本，發(fā)揮社會(huì)力量的積極性，將政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)積極穩(wěn)妥地推向市場，使其適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的運(yùn)營機(jī)制，從而改變政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的種種不足。
公寓市場調(diào)研報(bào)告 例2
廣州水泥廠地塊商業(yè)規(guī)劃部分將進(jìn)入開發(fā)階段，如何對(duì)該地塊進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)地塊經(jīng)營效益最大化提入議程。公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的組成部分，具有戶型小，間隔使用靈活，銷售期短；持有型的公寓物業(yè)，經(jīng)營模式多樣，后續(xù)服務(wù)延展性強(qiáng)的特點(diǎn)�，F(xiàn)對(duì)2010年第三季度，廣州公寓市場銷售及經(jīng)營情況，進(jìn)行市場數(shù)據(jù)收集，為水泥廠地塊開發(fā)決策提供參考數(shù)據(jù)。
�。ㄒ唬� 廣州公寓市場狀況
1、 廣州公寓類型
廣州公寓市場主要分為住宅公寓和商務(wù)公寓兩種，其中住宅公寓通過國際知名酒店品牌的導(dǎo)入衍生出生活服務(wù)配套更人性化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更高的酒店式公寓。
2、 廣州公寓市場特點(diǎn)
�。�1） 廣州公寓地域分布，主要分布在天河、新港東路靠近琶洲展覽中心、濱江東、環(huán)市路等商務(wù)區(qū)域。
為公寓分布區(qū)域
天河北、珠江新城作為廣州中心商務(wù)區(qū)，集合廣州最具地標(biāo)性的超甲級(jí)寫字樓，也令到一批世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆到天河，針對(duì)企業(yè)高管需求，提供服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套完善酒店式公寓應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)也推動(dòng)廣州公寓市場的引入國際品牌管理的步伐，代表有早期的.中信公寓、新大廈，近年投入運(yùn)營的雅士高，富力愛丁堡公寓等，深
受外籍高管的青睞。
新港東路商住公寓得益于靠近琶洲展覽中心的地理優(yōu)勢(shì)，深受參展客商歡迎，短期租金回報(bào)理想，季節(jié)性出租率穩(wěn)定。
廣州越秀、荔灣、白云等區(qū)域的居住型公寓較少，現(xiàn)階段，該些區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)有限，商業(yè)產(chǎn)權(quán)可用于辦理牌照的公寓，自然而言就成為預(yù)算較低、目標(biāo)價(jià)格介乎寫字樓與住宅之間小型企業(yè)的優(yōu)選。主流是帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商務(wù)型公寓，中華廣場曾一度定位為商住型公寓，因產(chǎn)權(quán)分散以及缺乏配套管理， 現(xiàn)客戶多作寫字樓使用，租金水平維持在65元/㎡左右。
中華廣場平面圖，面積49-139㎡方商務(wù)公寓
�。�2） 高級(jí)酒店式公寓主要客戶群
日本、歐美、港臺(tái)人士為廣州高檔公寓主流客戶，以日本客戶為例，目前僅中信廣場就已聚集了50多家日資企業(yè)，其中包括丸紅、住友、三菱商事、三井住友等，周邊的大廈也有很多新的日資公司進(jìn)駐，比如耀中廣場就有日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)進(jìn)駐。日本人喜歡住在離辦公室較近的地方，故此天河北也自然成為日本人聚居區(qū)域。中信廣場下面
負(fù)一層還有個(gè)全廣州售賣日貨最齊全的超市，方便日本人購物。
日本租客主要分為兩種：一種是單身租客，一種是攜妻帶女的家庭型租客。眾多家庭型的日本租客選擇在天河北一帶居住，除男主人在附近工作的原因外，還有一個(gè)重要原因是很多國際學(xué)校的校巴都會(huì)在天河北一帶有上下車站點(diǎn)，這對(duì)于注重子女教育的日本人來說，是吸納他們租賃天河北物業(yè)的一個(gè)相當(dāng)重要的因素。
中信公寓是較受外籍租客青睞的樓盤，對(duì)于單身租客來說，多會(huì)選擇該盤43平方米左右的單位，租金約3000元/月。而對(duì)于眾多日本家庭型租客來說，則會(huì)較多地選擇中信公寓的兩房及三房單位�，F(xiàn)時(shí)中信公寓128平方米左右的兩房租金約9000元/月，181平方米左右的三房租金在14000~15000元/月。
珠江新城近年落成多個(gè)高檔住宅，使一些日本人舍棄天河北轉(zhuǎn)租珠江新城。珠江新城西區(qū)發(fā)展較早，鄰近配套成熟的五羊新城。富力愛丁堡國際公寓、新大廈國際公寓等較受日本人青睞，尤其富力愛丁堡國際公寓是日本租客聚居的地方。愛丁堡公寓月租為120元/㎡，間隔較大，配以高檔家電和裝修，一般入住的皆為日企高管。
�。ǘ� 在售項(xiàng)目市場信息
針對(duì)水泥廠項(xiàng)目的市場定位，本次調(diào)研范圍主要為白云區(qū)公寓，包括：白云萬達(dá)廣場公寓、御龍國際商寓、萬麗皮具城公寓（鑫耀大廈），天河區(qū)公寓：朱美拉公寓。
�。�1）白云區(qū) 御龍國際商寓簡介
御龍國際商寓位于三元里商圈三元里地鐵站上蓋，地理位置優(yōu)越。樓高27層，3梯16戶的設(shè)計(jì)，有36㎡－70㎡的多種戶型選擇。目前剩下10多套分布在20層以上的高層公寓單位在售，均價(jià)17000元／㎡，帶1000元／㎡的精裝修，產(chǎn)權(quán)為住宅，板房參照服裝展示間設(shè)計(jì)，雖然不能辦理牌照，但可配合低層御龍服裝專業(yè)市場作產(chǎn)品展示或辦公使用，簡單而實(shí)用。物管公司為御龍物業(yè)管理公司，每月物管費(fèi)2元／㎡。目前小戶型租金可達(dá)60元/㎡。
御龍國際商譽(yù)實(shí)景圖
白云萬達(dá)廣場公寓
白云萬達(dá)廣場項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約12.64公頃，總建筑面積39.2萬㎡，由大型商業(yè)、甲級(jí)高檔寫字樓、寫字樓、五星級(jí)酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫設(shè)備用房組成。地上建筑面積26.4萬㎡，其中商業(yè)9萬㎡，甲級(jí)高檔寫字樓3萬㎡，寫字樓5萬㎡，酒店3.7萬㎡,室外步行街2.1萬㎡,精品名店2.9萬㎡。
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